游秀尋

（漳州市龍文區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)中心，福建 漳州 363005）

1 現(xiàn)狀分析

2006 年以來(lái)，龍文區(qū)可安置的拆遷面積為85.5 萬(wàn)m2，其中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有4002 戶(hù)，建筑面積84 萬(wàn)m2，占到可安置拆遷總面積的98.2%。目前已安置的只有1413 戶(hù)，建筑面積31.3 萬(wàn)m2，占總數(shù)的37.3%。這意味著2006 年以來(lái)共有2589 戶(hù)，即62.7%的被拆遷人尚未安置。據(jù)測(cè)算，龍文區(qū)（不含碧湖生態(tài)園）未安置的被拆遷戶(hù)需要安置房30.6 萬(wàn)m2，目前我區(qū)空置和在建的安置房源共有31.2 萬(wàn)m2，基本能滿(mǎn)足安置要求。但是我區(qū)的安置房建設(shè)仍處在由項(xiàng)目帶動(dòng)的階段，安置房建設(shè)緩慢，致使被拆遷人過(guò)渡期最長(zhǎng)的已超過(guò)了6 年。隨著城市建設(shè)的不斷深入，在今后的5 年，我區(qū)的拆遷面積預(yù)計(jì)又將增加180 萬(wàn)m2以上，其中可安置的拆遷面積約80 萬(wàn)m2，這將需安置房源至少90 萬(wàn)m2，因此加快安置房建設(shè)，妥善安置被拆遷人已迫在眉睫。

2 存在問(wèn)題

我區(qū)安置房的供需矛盾十分突出，究其原因主要有四個(gè)方面，第一，拆建速度不相匹配是根本原因。安置房沒(méi)有超前規(guī)劃是關(guān)鍵點(diǎn)，許多拆遷項(xiàng)目是限時(shí)要求完成拆遷，常常是先拆后建，甚至是先拆遷后騰地再建設(shè)，特別是有的項(xiàng)目馬上要拆遷了，安置地在哪里還找不到，而且大多數(shù)安置地都需要二次拆遷，這些都導(dǎo)致安置房建設(shè)大大落后于拆遷進(jìn)度，往往一年落后，三年被動(dòng)，這不僅增加了安置成本，更影響了安置房建設(shè)資金的平衡。第二、安置形式難以平衡是重要內(nèi)因。我區(qū)城市建設(shè)快，拆遷面積大，而且2006 年以來(lái)，98.2%的被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置形式，選擇貨幣安置的被拆遷人只有1.8%，使安置房的需求不斷加大。第三，建設(shè)資金缺口較大是主要瓶頸。對(duì)上項(xiàng)目資金常常不能及時(shí)到位，而且銀行貸款又受政策性影響較大，使得安置房建設(shè)后勁缺失。同時(shí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及公建配套的要求不斷提高，建材價(jià)格上漲，過(guò)渡期超過(guò)三年過(guò)渡費(fèi)需翻倍等都能導(dǎo)致建設(shè)成本的剛性增大。第四，宗族意識(shí)根深蒂固是制約因素。在我區(qū)的拆遷安置中，農(nóng)村的宗族意識(shí)起到很強(qiáng)的主導(dǎo)作用，就地集中安置成為必須，這給安置地的選址增添了難度；農(nóng)村多代、多戶(hù)同堂的現(xiàn)象非常普遍，拆一套農(nóng)舍，就需要安置多套住房；農(nóng)民對(duì)實(shí)用面積和建筑面積的概念混淆，特別是對(duì)安置房的公攤面積（大多在10℅左右）頗有爭(zhēng)議；農(nóng)村幾代人積累的恩怨矛盾，往往在拆遷安置過(guò)程中集中爆發(fā)，有的甚至引發(fā)社會(huì)矛盾。這些都制約了拆遷安置工作的順利進(jìn)行。

3 思路建議

3.1 適度超前規(guī)劃，加快高品質(zhì)安置房建設(shè)

要以拆安匹配的原則確立“以建促拆、先建后拆、快建快拆”的理念，以實(shí)現(xiàn)“少過(guò)渡、零過(guò)渡”為目標(biāo)，根據(jù)過(guò)渡規(guī)模和拆遷計(jì)劃，在做好需求分析和計(jì)劃預(yù)算的基礎(chǔ)上，科學(xué)放量安置規(guī)模，優(yōu)化安排計(jì)劃，優(yōu)先保障資金，加快安置房啟動(dòng)實(shí)施，確保安置房逐步還清舊債，不欠新帳，適度超前。今后要確立“以最好的地段建設(shè)高品質(zhì)安置房”的理念，在充分征求村民意見(jiàn)和召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)的基礎(chǔ)上，預(yù)先劃出全區(qū)安置地，并提前做好安置房的規(guī)劃，率先啟動(dòng)拆遷和建設(shè)。重點(diǎn)將鴻浦豪園（240 畝）、城建中心圳頭安置小區(qū)（80 畝）、迎賓路以南九十九灣兩側(cè)石倉(cāng)、圳頭安置地（85 畝）以及潤(rùn)豐清苑、進(jìn)賢小區(qū)、梧店安置小區(qū)、漳華苑、東?；▓@等安置小區(qū)的實(shí)際剩余用地約210 畝，共計(jì)615 畝用于龍文區(qū)今后5 年的安置地建設(shè)安置小區(qū)。以上安置房的建成可提供約115 萬(wàn)m2的房源，足夠滿(mǎn)足今后5 年的拆遷安置需要，因此，當(dāng)務(wù)之急就必須預(yù)留安置用地，超前規(guī)劃，優(yōu)先啟動(dòng)安置地的拆遷，建設(shè)高品質(zhì)的安置房。同時(shí)應(yīng)注重安置小區(qū)周邊環(huán)境的建設(shè)，特別是公園、公共綠地的配套，重點(diǎn)要加快人民廣場(chǎng)、景山公園、潤(rùn)豐三角綠地的建設(shè)，改善宜居條件，還園于民。

3.2 加強(qiáng)資本運(yùn)作，建立穩(wěn)定的投融資體制

政府建設(shè)安置房，資金來(lái)源主要依靠土地掛牌收益，對(duì)于安置房建設(shè)要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲時(shí)，要增加財(cái)政投入，在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟時(shí)，要利用民間資本，大力推行以BT 為主的籌資建設(shè)方式。因此，要多方籌措資金，創(chuàng)新投資體系，逐步建立由財(cái)政投入、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與的多元化投融資格局，建立龍文區(qū)自有融資平臺(tái)，強(qiáng)化銀行和企業(yè)間的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以銀行貸款、發(fā)行債券、合作融資、企業(yè)借款等方式保障安置房建設(shè)的建設(shè)資金；以精確細(xì)分安置房建設(shè)的要求、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為前提，繼續(xù)采用BT、代建、合作開(kāi)發(fā)等方式，引進(jìn)社會(huì)資本，減輕眼下資金支付壓力。

3.3 提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，大力推廣貨幣化安置

在拆遷安置中引導(dǎo)被拆遷人選擇貨幣化安置，使被拆遷戶(hù)可使用拆遷補(bǔ)償款自行購(gòu)置商品房。貨幣化安置不僅能理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，避免遺留問(wèn)題，而且能促進(jìn)住宅建設(shè)，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加稅收和財(cái)政收入，是雙贏的選擇。

下面，結(jié)合進(jìn)賢小區(qū)安置房的綜合建設(shè)成本（按建設(shè)周期三年）對(duì)龍文區(qū)的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行靜態(tài)的經(jīng)濟(jì)分析。

（1）報(bào)建及建安成本：2700 元/m2

（2）配套公建分?jǐn)偅?00 元/m2

（3）過(guò)渡費(fèi)：324 元/m2

（4）二次拆遷成本分?jǐn)偅?00 元/m2

（5）合計(jì)：4624 元/m2

這意味著當(dāng)前安置房建設(shè)成本至少需4624 元，如果加上利息、三材上漲、CPI 上漲、人工費(fèi)用增長(zhǎng)等因素，安置房綜合成本將達(dá)到5000元/m2以上。因此減少產(chǎn)權(quán)調(diào)換的數(shù)量，縮短建設(shè)周期尤為關(guān)鍵，這就需要提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。綜合分析，龍文區(qū)的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在高于私下交易價(jià)格，低于商品房均價(jià)的區(qū)間內(nèi)，貨幣化補(bǔ)償合理價(jià)格應(yīng)在4000 元/m2-4500 元/m2之間。從而使被拆遷戶(hù)能通過(guò)貨幣補(bǔ)償和自籌一點(diǎn)購(gòu)置商品房。同時(shí)，按照居者有其屋的原則，限制被拆遷人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，可控制在人均40-50m2以?xún)?nèi)，剩余部份必須進(jìn)行貨幣安置，以減少安置房的需求壓力。在提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，要加大對(duì)違章?lián)尳ǖ拇驌袅Χ?，配足?zhí)法巡查人員，力求將“兩違”消除在萌芽狀態(tài)，以降低拆遷安置成本。

3.4 積極探索求新，嘗試多元化的安置形式

①房地分離補(bǔ)償。參照晉江、漳浦的拆遷安置作法，大幅度提高宅基地征收標(biāo)準(zhǔn)，房屋以重置價(jià)補(bǔ)償。這不僅在總體上提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還能扼制違章?lián)尳ìF(xiàn)象。②劃撥安置地自建。按照“一戶(hù)一塊宅基地”的原則，按人口劃撥安置地，由村集體牽頭，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)。

3.5 超前統(tǒng)籌謀劃，多渠道探索安置房源供應(yīng)

要建立健全以定向拆遷安置為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔的安置房源保障體系。掛牌土地有5%的用地指標(biāo)用于公租房建設(shè)，可調(diào)整作為安置房源。對(duì)符合廉租房供應(yīng)條件的被拆遷人，應(yīng)優(yōu)先提供廉租房保障，廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力；對(duì)符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的被拆遷人，應(yīng)優(yōu)先提供購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的資格。

3.6 加強(qiáng)民生引導(dǎo)，妥善安置被拆遷群眾

現(xiàn)行的安置補(bǔ)償政策難以解決被拆遷群眾今后的生計(jì)問(wèn)題，補(bǔ)償費(fèi)一旦花光，今后的生活出路就成問(wèn)題，而且也會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。因此，應(yīng)加強(qiáng)政府引導(dǎo)，幫助被拆遷群眾統(tǒng)一用部份拆遷補(bǔ)償款或安置權(quán)益進(jìn)行投資、入股或者購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)等；允許安置權(quán)益的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，促使人流聚集；加強(qiáng)被拆遷群眾的就業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)技能，以確保被拆遷群眾有穩(wěn)定的生活來(lái)源。