浦天洋　鳳羽翚　陳超　程偉　史明艷　黃亮

摘 要：在對常用的房地產(chǎn)預(yù)警指標體系選擇方法及篩選指標流程進行研究的基礎(chǔ)上，采用2003—2012年的房地產(chǎn)各指標數(shù)據(jù)進行實證研究。先運用頭腦風(fēng)暴法及類比法選擇出預(yù)警指標，然后運用主成分分析法確定指標權(quán)重，最后建立昆明市房地產(chǎn)預(yù)警指標系統(tǒng)，并對各年昆明市房地產(chǎn)運行情況進行研判。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)警指標體系；綜合模擬法；主成分分析

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）32-0089-03

引言

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指通過實時處理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)信息，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的發(fā)展狀態(tài)進行準確把握，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)未來的各種異常發(fā)展趨勢做出預(yù)先警報，從而對相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)總體經(jīng)濟運行情況和局部變化做出準確判斷，為相關(guān)群體做出正確決策提供支持作用的系統(tǒng)。

昆明市作為國家“橋頭堡戰(zhàn)略”的重要樞紐區(qū)域，是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨特區(qū)位優(yōu)勢，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到社會各界的高度關(guān)注，人們對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場是否過熱、有無泡沫產(chǎn)生了眾多疑問。雖然很多學(xué)者以城市為例建立了大量預(yù)警系統(tǒng)，然而城市之間的內(nèi)部運行情況大相徑庭，導(dǎo)致一個預(yù)警系統(tǒng)并非都適用于所有城市，每個城市都應(yīng)該有自己的預(yù)警系統(tǒng)。因此，對當前昆明市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究有重要的理論和實踐意義。

一、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究現(xiàn)狀

多年以來，國內(nèi)對于預(yù)警指標體系的研究很多，各學(xué)者根據(jù)每個城市的特點，積累了各相關(guān)指標的數(shù)據(jù)，從不同角度建立了指標體系。

搜房研究院研制開發(fā)了中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并從1997年2季度起試發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)警報告[1]。其預(yù)警指標體系包括房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的外部相關(guān)影響因素和內(nèi)部相關(guān)指標，被分為先導(dǎo)指標、同步指標和滯后指標三大類。

國房景氣指數(shù)也叫全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)，是國家統(tǒng)計局于1997年創(chuàng)建的。它以房地產(chǎn)市場周期波動為基礎(chǔ)，從土地、市場和資金三個方面選擇8個指標來構(gòu)建合成指數(shù) [2]。

2007年，張泓銘、陳則明以房地產(chǎn)發(fā)展是否正常作為總體目標選取了七大類指標，且全部為相對指標，來對中國城市房地產(chǎn)發(fā)展進行評價和構(gòu)建預(yù)警體系[3]。

2008年，費真群采用時差相關(guān)分析法和主成分分析法求得警兆指標體系及綜合預(yù)警指數(shù)，并運用誤差理論的3方法對房地產(chǎn)市場預(yù)警評價標準進行設(shè)定，最終確立評價模型[4]。

2012年，劉子鈺基于聚類分析和德爾菲法篩選出4個板塊21個指標構(gòu)成城市房地產(chǎn)預(yù)警指標體系，并采用綜合模擬預(yù)警法對長沙市房地產(chǎn)市場進行實證研究[5]。

二、房地產(chǎn)預(yù)警指標選擇及權(quán)重確定

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是房地產(chǎn)預(yù)警體系的核心，選擇和構(gòu)建一套合理的、實用的指標體系來模擬房地產(chǎn)市場的實體經(jīng)濟運行情況，是建立房地產(chǎn)監(jiān)察預(yù)警系統(tǒng)的重要前提和基礎(chǔ)。

（一）指標體系的選取

根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標的選取原則，借鑒其他城市房地產(chǎn)預(yù)警指標體系的選取標準，結(jié)合昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，主要從三方面選取指標構(gòu)建預(yù)警指標體系。第一方面是體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)關(guān)系，反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。第二方面是體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，反映房地產(chǎn)市場的供需平衡問題。第三方面是體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)關(guān)系，反映房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理，監(jiān)測并預(yù)警房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾問題。

本文在總結(jié)多方研究后，采用頭腦風(fēng)暴法選出46個指標，再根據(jù)專家意見及現(xiàn)實能夠搜集到的數(shù)據(jù)，幾輪反復(fù)后精選出3個板塊的16個有效指標，具體指標如表1。

表1 房地產(chǎn)預(yù)警指標體系

（二）房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標權(quán)重的確定

由于每個指標都在不同程度上反映了房地產(chǎn)市場發(fā)展和運行情況，并且各個指標之間都有一定的相關(guān)性，為了全面、系統(tǒng)地分析各指標對房地產(chǎn)市場的影響程度，必須考慮眾多影響因素，確定各指標的影響權(quán)重。本研究主要采用主成分分析法對各指標權(quán)重進行確定。

三、實證分析

本文采用SPSS軟件中的主成分分析法，分別對3個板塊內(nèi)包含的各項指標進行主成分分析，求得其權(quán)值，并根據(jù)分析得出的主成分與貢獻率的關(guān)系，計算房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)K1、房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)K2及房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)K3。

（一）數(shù)據(jù)標準化處理

根據(jù)所選的16個指標的度量單位不盡相同，而且數(shù)據(jù)量相差較大，所以要進行度量單位的統(tǒng)一。對數(shù)據(jù)進行標準化方法有很多，本文根據(jù)指標的均值和標準差進行正太歸一化，即把所有指標各年的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為0點上下波動的數(shù)值[6]。公式為：

X= （公式1）

其中，X為標準化數(shù)據(jù)，x為指標原始數(shù)據(jù)，[x]為指標的均值，S為指標的標準差。由于受到篇幅限制，就不逐一列出數(shù)據(jù)結(jié)果。

（二）板塊指標權(quán)數(shù)求取及指數(shù)合成

根據(jù)上節(jié)計算出的各指標標準化數(shù)據(jù)，應(yīng)用SPSS進行主成分分析，每個主成分的方差即特征根，它表示了對應(yīng)主成分對原有信息的描述多少。根據(jù)主成分分析法算得的各板塊指標類別權(quán)重，能夠得出代表三大板塊的指數(shù)，但是需要將其整合成一個綜合指數(shù)來說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況。這就需要確定各個板塊的權(quán)重，以便最終合成一個綜合指數(shù)。本文結(jié)合相關(guān)研究結(jié)論[7]，在咨詢了相關(guān)專家的意見后，根據(jù)城市級別的不同進行區(qū)分，確定昆明地區(qū)各個板塊的權(quán)重劃分為：房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)K1的貢獻率為0.3，房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)K2的貢獻率為0.4，房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)K3的貢獻率為0.3，K1、K2、K3的計算結(jié)果由上可得。綜合預(yù)警指數(shù)計算公式為：

K=0.3K1+0.4K2+0.3K3 （公式2）

根據(jù)上述計算公式，可以測算各年昆明市房地產(chǎn)業(yè)中和預(yù)警指數(shù)K，具體數(shù)值如表2所示。endprint

表 2 昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)

（三）劃分預(yù)警區(qū)間

綜合模擬法是通過各預(yù)警指數(shù)來判斷房地產(chǎn)業(yè)所處的狀況，即判斷房地產(chǎn)是否處于健康狀態(tài)。預(yù)警界限的確定是否科學(xué)合理，直接決定了研究構(gòu)建的預(yù)警系統(tǒng)是否能夠客觀反映經(jīng)濟運行狀態(tài)。

預(yù)警界限是根據(jù)各預(yù)警指標的統(tǒng)計規(guī)律和房地產(chǎn)市場運行的內(nèi)在規(guī)律而確定的。本研究根據(jù)誤差理論，提出3σ方法來處理。

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的運行情況，可以將房地產(chǎn)市場劃分為過冷、微冷、正常、微熱和過熱5種狀態(tài)。根據(jù)以上的分析，我們將μ-2σ、μ-σ、μ+σ和μ+2σ作為警界區(qū)間的分界點，這樣就把警界區(qū)間劃分為五大警界區(qū)間。根據(jù)該劃分方法，結(jié)合上節(jié)測算的昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)，可劃分其預(yù)警區(qū)間，具體如表3所示。

表3 昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)警度的劃分

（四）昆明市房地產(chǎn)預(yù)警結(jié)果分析

根據(jù)劃分的預(yù)警區(qū)間及計算得出的各項綜合指數(shù)值，可以得到各年綜合指數(shù)的預(yù)警結(jié)果。如表4所示。

表4 昆明市房地產(chǎn)業(yè)綜合警度值

從表4來看，昆明市的房地產(chǎn)市場演變與宏觀經(jīng)濟、國家政策緊密相連，且在大部分年限是處于健康狀況的。2003—2004年，受宏觀環(huán)境的影響，昆明市房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資完成額占比大幅上升，從而促進了昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，且在2004年出現(xiàn)微熱的情況。隨后，國務(wù)院及相關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)的政策措施在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到了一定的作用，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)趨于正常。然而，受國外經(jīng)濟環(huán)境的影響，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)并不景氣，從而影響了昆明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然處于正常階段，但也可以看出，房地產(chǎn)業(yè)正在走下坡路。在此情況下，國家于2008年11月出臺了在2009—2010年兩年內(nèi)向市場上注資4萬億人民幣的計劃，來抗擊此次經(jīng)濟危機。由此刺激了我國房地產(chǎn)市場投資，推動了房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展。2011年5月，《國務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》提出把昆明建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性金融中心。受此政策利好的影響，從2011年至2012年，商品住房新開工面積大幅增長，使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，由微冷走向微熱。從政策環(huán)境上看，2011年1月18日發(fā)布了昆明版的《關(guān)于在昆明市執(zhí)行商品住房限購政策的通告》，對昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一定的限制作用，2012年該指標值有所下降。

四、結(jié)論

本文主要采用客觀分析的方法來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標體系，以昆明市房地產(chǎn)市場為例，對其進行了綜合預(yù)警。其實證結(jié)果表明，昆明市大部分年限處于正常水平，然而，部分年份的房地產(chǎn)市場仍出現(xiàn)微冷或微熱的情況，這警惕我們要對當?shù)厥袌黾右躁P(guān)注。

該預(yù)警指標體系僅是采用綜合模擬法來構(gòu)建，其結(jié)果有一定的指導(dǎo)意義，但其效果還有待新的檢驗。

參考文獻：

[1] 搜房研究院.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)：理論與實踐[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2001.

[2] 張紅.房地產(chǎn)經(jīng)紀學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005：316-317.

[3] 張泓銘，陳則明.中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究——綜合模擬法的方法及其應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)研究，2007，（4）：14.

[4] 費真群.成都市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究[D].成都：成都師范大學(xué)，2008，（6）.

[5] 劉子鈺.基于綜合模擬的城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建與實證分析[D].湘潭：湘潭大學(xué)，2012.

[6] 凌鑫.西安市房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計與實證研究[D].西安：西北大學(xué)，2007：40.

[7] 石巖.天津房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警及政策研究[D].天津：天津財經(jīng)大學(xué)，2008：24.

[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint

表 2 昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)

（三）劃分預(yù)警區(qū)間

綜合模擬法是通過各預(yù)警指數(shù)來判斷房地產(chǎn)業(yè)所處的狀況，即判斷房地產(chǎn)是否處于健康狀態(tài)。預(yù)警界限的確定是否科學(xué)合理，直接決定了研究構(gòu)建的預(yù)警系統(tǒng)是否能夠客觀反映經(jīng)濟運行狀態(tài)。

預(yù)警界限是根據(jù)各預(yù)警指標的統(tǒng)計規(guī)律和房地產(chǎn)市場運行的內(nèi)在規(guī)律而確定的。本研究根據(jù)誤差理論，提出3σ方法來處理。

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的運行情況，可以將房地產(chǎn)市場劃分為過冷、微冷、正常、微熱和過熱5種狀態(tài)。根據(jù)以上的分析，我們將μ-2σ、μ-σ、μ+σ和μ+2σ作為警界區(qū)間的分界點，這樣就把警界區(qū)間劃分為五大警界區(qū)間。根據(jù)該劃分方法，結(jié)合上節(jié)測算的昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)，可劃分其預(yù)警區(qū)間，具體如表3所示。

表3 昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)警度的劃分

（四）昆明市房地產(chǎn)預(yù)警結(jié)果分析

根據(jù)劃分的預(yù)警區(qū)間及計算得出的各項綜合指數(shù)值，可以得到各年綜合指數(shù)的預(yù)警結(jié)果。如表4所示。

表4 昆明市房地產(chǎn)業(yè)綜合警度值

從表4來看，昆明市的房地產(chǎn)市場演變與宏觀經(jīng)濟、國家政策緊密相連，且在大部分年限是處于健康狀況的。2003—2004年，受宏觀環(huán)境的影響，昆明市房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資完成額占比大幅上升，從而促進了昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，且在2004年出現(xiàn)微熱的情況。隨后，國務(wù)院及相關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)的政策措施在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到了一定的作用，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)趨于正常。然而，受國外經(jīng)濟環(huán)境的影響，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)并不景氣，從而影響了昆明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然處于正常階段，但也可以看出，房地產(chǎn)業(yè)正在走下坡路。在此情況下，國家于2008年11月出臺了在2009—2010年兩年內(nèi)向市場上注資4萬億人民幣的計劃，來抗擊此次經(jīng)濟危機。由此刺激了我國房地產(chǎn)市場投資，推動了房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展。2011年5月，《國務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》提出把昆明建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性金融中心。受此政策利好的影響，從2011年至2012年，商品住房新開工面積大幅增長，使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，由微冷走向微熱。從政策環(huán)境上看，2011年1月18日發(fā)布了昆明版的《關(guān)于在昆明市執(zhí)行商品住房限購政策的通告》，對昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一定的限制作用，2012年該指標值有所下降。

四、結(jié)論

本文主要采用客觀分析的方法來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標體系，以昆明市房地產(chǎn)市場為例，對其進行了綜合預(yù)警。其實證結(jié)果表明，昆明市大部分年限處于正常水平，然而，部分年份的房地產(chǎn)市場仍出現(xiàn)微冷或微熱的情況，這警惕我們要對當?shù)厥袌黾右躁P(guān)注。

該預(yù)警指標體系僅是采用綜合模擬法來構(gòu)建，其結(jié)果有一定的指導(dǎo)意義，但其效果還有待新的檢驗。

參考文獻：

[1] 搜房研究院.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)：理論與實踐[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2001.

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[4] 費真群.成都市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究[D].成都：成都師范大學(xué)，2008，（6）.

[5] 劉子鈺.基于綜合模擬的城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建與實證分析[D].湘潭：湘潭大學(xué)，2012.

[6] 凌鑫.西安市房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計與實證研究[D].西安：西北大學(xué)，2007：40.

[7] 石巖.天津房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警及政策研究[D].天津：天津財經(jīng)大學(xué)，2008：24.

[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint

表 2 昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)

（三）劃分預(yù)警區(qū)間

綜合模擬法是通過各預(yù)警指數(shù)來判斷房地產(chǎn)業(yè)所處的狀況，即判斷房地產(chǎn)是否處于健康狀態(tài)。預(yù)警界限的確定是否科學(xué)合理，直接決定了研究構(gòu)建的預(yù)警系統(tǒng)是否能夠客觀反映經(jīng)濟運行狀態(tài)。

預(yù)警界限是根據(jù)各預(yù)警指標的統(tǒng)計規(guī)律和房地產(chǎn)市場運行的內(nèi)在規(guī)律而確定的。本研究根據(jù)誤差理論，提出3σ方法來處理。

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的運行情況，可以將房地產(chǎn)市場劃分為過冷、微冷、正常、微熱和過熱5種狀態(tài)。根據(jù)以上的分析，我們將μ-2σ、μ-σ、μ+σ和μ+2σ作為警界區(qū)間的分界點，這樣就把警界區(qū)間劃分為五大警界區(qū)間。根據(jù)該劃分方法，結(jié)合上節(jié)測算的昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)，可劃分其預(yù)警區(qū)間，具體如表3所示。

表3 昆明市房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)警度的劃分

（四）昆明市房地產(chǎn)預(yù)警結(jié)果分析

根據(jù)劃分的預(yù)警區(qū)間及計算得出的各項綜合指數(shù)值，可以得到各年綜合指數(shù)的預(yù)警結(jié)果。如表4所示。

表4 昆明市房地產(chǎn)業(yè)綜合警度值

從表4來看，昆明市的房地產(chǎn)市場演變與宏觀經(jīng)濟、國家政策緊密相連，且在大部分年限是處于健康狀況的。2003—2004年，受宏觀環(huán)境的影響，昆明市房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資完成額占比大幅上升，從而促進了昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，且在2004年出現(xiàn)微熱的情況。隨后，國務(wù)院及相關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)的政策措施在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到了一定的作用，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)趨于正常。然而，受國外經(jīng)濟環(huán)境的影響，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)并不景氣，從而影響了昆明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然處于正常階段，但也可以看出，房地產(chǎn)業(yè)正在走下坡路。在此情況下，國家于2008年11月出臺了在2009—2010年兩年內(nèi)向市場上注資4萬億人民幣的計劃，來抗擊此次經(jīng)濟危機。由此刺激了我國房地產(chǎn)市場投資，推動了房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展。2011年5月，《國務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》提出把昆明建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性金融中心。受此政策利好的影響，從2011年至2012年，商品住房新開工面積大幅增長，使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，由微冷走向微熱。從政策環(huán)境上看，2011年1月18日發(fā)布了昆明版的《關(guān)于在昆明市執(zhí)行商品住房限購政策的通告》，對昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一定的限制作用，2012年該指標值有所下降。

四、結(jié)論

本文主要采用客觀分析的方法來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標體系，以昆明市房地產(chǎn)市場為例，對其進行了綜合預(yù)警。其實證結(jié)果表明，昆明市大部分年限處于正常水平，然而，部分年份的房地產(chǎn)市場仍出現(xiàn)微冷或微熱的情況，這警惕我們要對當?shù)厥袌黾右躁P(guān)注。

該預(yù)警指標體系僅是采用綜合模擬法來構(gòu)建，其結(jié)果有一定的指導(dǎo)意義，但其效果還有待新的檢驗。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint