易清蕊

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)價格在密集的政策調(diào)控下出現(xiàn)了過快、持續(xù)上漲，而后大幅下降的問題，房貸市場積壓資金越來越多，積累的金融風(fēng)險和對貨幣政策傳導(dǎo)的影響越來越大，我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格面臨新的重大挑戰(zhàn)。威海是一個典型的旅游城市，季節(jié)性相當(dāng)強。購房在經(jīng)濟學(xué)中定義為投資，本文從房產(chǎn)具有典型投資特征的威海地區(qū)著手，運用經(jīng)濟學(xué)和數(shù)學(xué)統(tǒng)計方面知識，從模型理論與實際調(diào)研數(shù)據(jù)上對比論證貨幣政策對個人房貸時序選擇的影響，為購房者提供實際意見指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房貸時序；貨幣政策；投資；購房意見

最近，房地產(chǎn)市場在長期的過熱后出現(xiàn)較大起伏，引起民眾關(guān)注。2013年兩會出臺的二胎政策、部分地區(qū)政策的放寬以及近日央行下調(diào)貸款利率，隨之帶來的以購房首當(dāng)其沖的投資問題將在未來一段時間內(nèi)受到更為熱烈的討論。威海作為一個旅游城市，季節(jié)性相當(dāng)強。因此，威海房產(chǎn)多以投資性購房為主。以威海市為例，利用房地產(chǎn)價格的貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)，分析利率變動對最優(yōu)房貸時序的選擇，為購房者提供意見。

一、威海市房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

威海作為一個旅游城市，季節(jié)性相當(dāng)強，以夏季為旺，春秋冬為淡。前幾年，很多投資者看準(zhǔn)了威海夏季的舒適宜人而選擇在威海投資房產(chǎn)已備度假休閑所用，可隨著政府和銀行在政策上和資金上的支持減少，迫使一些消費者、投資者更理性地選擇投資，而非是因為手頭寬裕而選擇一時的舒適。此外，房地產(chǎn)因為資金鏈條的斷裂，銷售達不到預(yù)計期望，資金也不能得到及時的回籠，導(dǎo)致發(fā)展越來越艱難。

二、貨幣政策現(xiàn)狀概要

根據(jù)威海市農(nóng)村商業(yè)銀行和中國銀行的調(diào)查了解到，銀行為進一步做好個人住房金融服務(wù)工作，根據(jù)總行的工作要求各分行調(diào)整了個人住房貸款的政策。針對貸款購買首套房的貸款者首付比例最低為30%，貸款利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率。針對貸款購買二套房的貸款者，且家庭名下只有一套住房，第一套住房無房貸或房貸已結(jié)清，執(zhí)行貸款購買首套住房相關(guān)政策，即首付比例最低30%，貸款利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率。家庭名下只有一套住房，且房貸未結(jié)清，購買二套住房貸款，首付比例最低60%，貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。如果家庭名下至少有兩套住房，購買其他住房時，銀行不提供貸款。另外，從長期從事貸款業(yè)務(wù)工作人員了解到，對一般的商業(yè)性住房貸款一個實用的“貸款規(guī)則”大致為：年齡+貸款年限<60。一般住房性貸款，貸款時間為20年以內(nèi)居多。

三、貨幣政策對個人房貸影響方式

利率和房貸之間的關(guān)系是相互影響、相互作用的，這里主要討論利率對房貸的影響。自從限購令頒布以來，公積金貸款利率也大幅上升，給購房者帶來更大的壓力，利率的波動對于購房者的影響越來越大。

利率作為房地產(chǎn)市場中調(diào)控房價最常用的工具，是政府進行宏觀調(diào)控的最有利措施。眾所周知，調(diào)低利率則有助于扶持房地產(chǎn)發(fā)展，而調(diào)高利率則是抑制房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的有效措施。

此外，利率最主要的并不是其直接對于房價的作用，而是對于購房者心理的影響。除了貸款信心、還款壓力以外，也作用著消費者的支付能力。具體分析而言，貸款利率降低，購房者購買能力增強，對房產(chǎn)需求增加，從而使得房屋價格就會激增。而考慮到實際情況，隨著限購令的頒布，與上述分析方向完全相反。此外，除了貸款利率外，存款利率也是影響購房者心里的重要因素，當(dāng)存款利率相對較高時，購房者更傾向于把錢存入銀行而選擇觀望市場。當(dāng)然，利率的波動其實也是一把雙刃劍，只有正確的認(rèn)識利率的變化的規(guī)律以及對利率模型的掌握，才能更好地推測出其對于房貸的影響。

四、購房者購房時序選擇

2014年11月21日，中國人民銀行宣布自2014年11月22日起蕭條金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率：金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。同時將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)的1.1倍調(diào)整為1.2倍。央行這一舉動明顯可以看出想要刺激經(jīng)濟，此舉也的確對投資有所助益，近日各大銀行紛紛調(diào)整房貸政策，相信最近一段時間或會出現(xiàn)最好的購房時機。對于房貸市場，基于利率變動對房貸影響以及通貨膨脹的考慮，經(jīng)過計算和比較我們建議，購房者將貸款年限控制在15年左右為最優(yōu)選擇。當(dāng)然，市場時刻都在變動，我們也將繼續(xù)深入研究，作出更多切實有效的理論建議。

參考文獻：

[1]吳超.當(dāng)前貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響[J].中國房地產(chǎn)金融2013.

[2]陳敏.基于DSGE模型的我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格波動的影響研究[J].中國房地產(chǎn)金融2013.

[3]李世美.房地產(chǎn)價格的貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)研究，2011.

[4]陳耿，范運.調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的貨幣政策選擇：提高房貸利率還是提高首付比例，2007.