崔成美

（東寧縣老黑山鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理中心，黑龍江東寧157222）

一、出租

出租流轉(zhuǎn)存在有償出租、無償出租和倒貼出租三種形式。一般的，主要存在的是前兩種形式，倒貼出租流轉(zhuǎn)主要存在于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、農(nóng)業(yè)比較收益低下長期虧損的地區(qū)。出租流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了兩個(gè)發(fā)展階段：第一個(gè)階段是初級的出租流轉(zhuǎn)，大多是在親戚、朋友或本村農(nóng)民之間自發(fā)地達(dá)成，這是一種直接式的出租流轉(zhuǎn)；第二個(gè)階段是在出租流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生了中介組織，這是一種間接式的出租流轉(zhuǎn)，而且實(shí)際上這種間接式的出租流轉(zhuǎn)后來慢慢轉(zhuǎn)變成為了反租倒包流轉(zhuǎn)。

二、轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包是指承包方將部分成全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行土地承包合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接包方按照轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對原承包方負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)包的期限至少為一年以上。

同樣的，轉(zhuǎn)包分三種情況：一是有償轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)入方取得土地使用權(quán)后，向轉(zhuǎn)出方支付一定轉(zhuǎn)包費(fèi)；二是無償轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)出方由于產(chǎn)業(yè)發(fā)生變化或無力耕種土地，將土地使用權(quán)以無償方式轉(zhuǎn)包給親友或其他農(nóng)戶，轉(zhuǎn)入方不需支付轉(zhuǎn)包費(fèi)；三是倒貼轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)出方不愿耕種土地，且為了避免撂荒帶來的責(zé)罰或譴責(zé)，不僅不收轉(zhuǎn)包費(fèi)，而且向轉(zhuǎn)入土地使用權(quán)的農(nóng)戶倒貼幾十元或一袋化肥。

轉(zhuǎn)包是目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一種主要模式。可以發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)包與出租的區(qū)別主要體現(xiàn)在：一是對于土地轉(zhuǎn)出方而言，轉(zhuǎn)包土地收取的是轉(zhuǎn)包費(fèi)，而出租土地收取的是租金；二是對于土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)入方而言，轉(zhuǎn)包的轉(zhuǎn)入方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶，而出租的轉(zhuǎn)入方是他人，不一定是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的。當(dāng)然，轉(zhuǎn)包與出租還是有共同之處的，如土地的原承包關(guān)系都是沒有發(fā)生改變。

三、互換

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

互換流轉(zhuǎn)可分為土地使用權(quán)互換和土地承包權(quán)互換。土地使用權(quán)互換只是互相交換土地的使用權(quán)，雙方與集體之間的土地承包關(guān)系仍然保持不變。土地承包權(quán)互換不僅交換了土地使用權(quán)，同時(shí)也交換了與集體的土地承包關(guān)系。

四、反租倒包

反租倒包是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村組織先從農(nóng)戶或集體組織那里租賃土地，然后進(jìn)行出租并從中謀利的行為。土地對于農(nóng)戶而言，其保障功能尤為突出。在一整片土地中，可能有部分土地依賴度低的農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)，而有部分對土地依賴度高的農(nóng)戶并不愿意流轉(zhuǎn)，這樣不便于土地連片集中經(jīng)營。也就是說，種植大戶往往因?yàn)橐粦艋驇讘舫邪鼞舨荒苷勍祝谕恋剡B片集中租入經(jīng)營方面存在—定的難度，此時(shí)村集體組織或是龍頭企業(yè)等中介組織就可以擔(dān)起牽線搭橋的中介作用。因此，根據(jù)組織者的不同，反租倒包流轉(zhuǎn)可以分為兩種類型：一類是村集體參與的，在市場導(dǎo)向下輔以行政手段的反租倒包；另一類是龍頭企業(yè)或其他中介組織參與的，以市場力量組織的反租倒包。

目前，在很多鄉(xiāng)村出現(xiàn)村集體組織的反租倒包流轉(zhuǎn)模式，具體做法是：村集體組織從農(nóng)戶手中連片“反租”大量耕地，然后村集體統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，再“倒包”給種植大戶從事專業(yè)經(jīng)營。村集體可以從中獲取少額的差價(jià)，并將這部分收入用于改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)然，實(shí)踐中也有部分村集體并沒有獲取差價(jià)而是重在為農(nóng)戶服務(wù)。

五、股份合作制

股份合作制是指讓農(nóng)民作為集體成員對土地的使用權(quán)作價(jià)入股，當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)將土地集中之后，村集體再代表農(nóng)民與轉(zhuǎn)入方談判協(xié)商，農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。股份合作制流轉(zhuǎn)主要是一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、大中城市的城市邊緣區(qū)以及一些大規(guī)模建設(shè)拓展地區(qū)的農(nóng)村。第一這些地區(qū)的一般共同點(diǎn)是人多地少，工業(yè)化和城市化水平較高。第二、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，純農(nóng)業(yè)收入在農(nóng)民收入中所占的比重不大，農(nóng)民對土地的依賴程度較低。一般的，股份合作制流轉(zhuǎn)的具體做法是：一是村集體內(nèi)部的農(nóng)戶將自己的承包地入股到所屬的村集體，村集體集中農(nóng)戶入股的土地和一些未發(fā)包到戶的機(jī)動(dòng)地以村集體的名義再入股到特定經(jīng)濟(jì)組織；二是特定經(jīng)濟(jì)組織與村集體簽訂合同，對土地進(jìn)行統(tǒng)一整理后，以出租、轉(zhuǎn)包等形式將土地推向一級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，收取土地使用費(fèi)，并且管理和投資股份土地基金使其保值增值，最后向村集體和農(nóng)戶支付股份分紅；3.在合同規(guī)定的期限內(nèi)，土地轉(zhuǎn)入方取得土地使用權(quán)也可以依照法律再次有償流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶的股份可以繼承、抵押，當(dāng)然同等條件下本集體成員享有優(yōu)先權(quán)。

六、土地信托

土地信托是指土地信托服務(wù)組織接受土地承包者的委托，在堅(jiān)持土地所有權(quán)不變、承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定的前提下，按照“依法、自愿、有償”轉(zhuǎn)讓原則，將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)托轉(zhuǎn)給其他單位和個(gè)人的行為。土地信托機(jī)構(gòu)開展信托服務(wù)的具體內(nèi)容主要有：土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息發(fā)布；土地流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和指導(dǎo)鑒證，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商并取得一致的基礎(chǔ)上，明確契約關(guān)系，辦理合同鑒證手續(xù)；土地流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛解決。

七、拍賣

拍賣是指集體經(jīng)濟(jì)組織將荒山、荒坡、荒湖、荒灘等農(nóng)戶不愿承包的“四荒地”使用權(quán)和部分耕作不便的土地使用權(quán)長期(30~50年)拍給個(gè)人或企業(yè)。這種流轉(zhuǎn)形式雖然拍賣金很低(每畝地往往都是象征性的支付)，其主要目的是通過使用權(quán)流轉(zhuǎn)推動(dòng)土地資源的綜合開發(fā)與利用。否則，如果沒有這種流轉(zhuǎn)模式，“四荒地”的土地使用權(quán)仍會(huì)長期閑置。

“四荒地”的拍賣是由集體經(jīng)濟(jì)組織代表本村或社區(qū)的全體農(nóng)戶，通過公開拍賣的方式將集體所有的“四荒地”使用權(quán)向本村或社區(qū)內(nèi)外的個(gè)人或單位流轉(zhuǎn)。拍賣的只是一定期限的使用權(quán)，期限屆滿后，“四荒地”的使用權(quán)連同附著物歸還集體。“其主要做法是：一是政府給予資金扶持。二是把四荒地拍賣和水土保持相結(jié)合。如對符合以“四荒地”資源為主要依托，以承包、購買、租賃等形式治理開發(fā)“四荒地”面積在500畝以上，責(zé)權(quán)利明確，在綜合治理水土流失的基礎(chǔ)上，從事農(nóng)、林、牧、水開發(fā)的企業(yè)、集體或農(nóng)戶，政府給予資金扶持。

[1]劉衛(wèi)柏，李 中.產(chǎn)權(quán)視角下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的運(yùn)行績效研究[J].邵陽學(xué)院學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2011(2).

[2]李 中.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的博弈分析[J].湖南科技大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2013(2).