肖 磊

（1.中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 統(tǒng)計(jì)與數(shù)學(xué)學(xué)院，武漢 430073；2.北京大學(xué) 國(guó)家發(fā)展研究院，北京 100871;3.深圳市統(tǒng)計(jì)學(xué)會(huì)博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地，廣東 深圳 518027）

2013年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局明確提出，結(jié)合SNA2008，已制定出《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系（2002）》的初步修訂計(jì)劃和框架，并確定對(duì)五個(gè)部分的內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)修訂，其中改進(jìn)城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)價(jià)值核算方法就是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。深圳市作為房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查在全國(guó)唯一的試點(diǎn)城市，連續(xù)三年對(duì)房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法制度進(jìn)行了有益探索，為全國(guó)開(kāi)展房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查與增加值核算提供了有現(xiàn)實(shí)意義的借鑒。

1 房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

1.1 探索建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度，為政府人口及城市管理提供決策依據(jù)

房屋租賃業(yè)是《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類（2011）》“K房地產(chǎn)業(yè)”門類中的重要內(nèi)容。大量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是改革開(kāi)放后發(fā)展起來(lái)的，至今已占有相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｉ钲谑俏覈?guó)最早建立起來(lái)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是改革開(kāi)放的前沿，房屋租賃非常活躍，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮重要作用，經(jīng)濟(jì)總量在GDP中也有相當(dāng)比重。但由于全國(guó)沒(méi)有建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度，不能及時(shí)完整地反映其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響。因此，建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度迫在眉睫。

就全國(guó)來(lái)看，在城市化過(guò)程中，由于中國(guó)城鄉(xiāng)差異和沿海與內(nèi)地差異的客觀存在，農(nóng)村人口向城市、尤其向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大量遷入具有必然性，這同時(shí)也給社會(huì)建設(shè)與管理造成了巨大壓力。如何更好地加強(qiáng)城市綜合治理，從整體上推動(dòng)我國(guó)發(fā)達(dá)城市的現(xiàn)代化，必須掌握房屋租賃業(yè)的相關(guān)情況，深圳率先探索建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度，也將為全國(guó)提供有益經(jīng)驗(yàn)。

1.2 建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度，使沉淀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象得到反映

深圳的發(fā)展導(dǎo)致人口的巨大變化。原住民看準(zhǔn)房屋投資的優(yōu)勢(shì)，看準(zhǔn)房屋投資帶來(lái)的極大利益，在原屬于自己耕種或占有的土地上大量建房，主要用于出租，包括建造住宅、廠房、商用房、倉(cāng)庫(kù)等等。這些房屋由于未經(jīng)過(guò)正常的審批程序，許多都產(chǎn)權(quán)不清，或形成小產(chǎn)權(quán)房。這些房屋無(wú)論出租作住宅、作廠房、作商用、作倉(cāng)庫(kù)還是其他，都使其出租經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沉淀于無(wú)影之中，沒(méi)能顯露出來(lái)。而統(tǒng)計(jì)作為有明確對(duì)象的資料搜集活動(dòng)，反映了那些產(chǎn)權(quán)明晰，正常登記在冊(cè)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況。建立房屋租賃統(tǒng)計(jì)制度，對(duì)于補(bǔ)充、完善整體經(jīng)濟(jì)情況，全面反映沉淀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是一種很好的手段。

1.3 建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度，有利于準(zhǔn)確反映我國(guó)的消費(fèi)水平

房屋租賃是一種服務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，生成的同時(shí)消費(fèi)也就發(fā)生。從生產(chǎn)角度為消費(fèi)者提供了租賃服務(wù)，既為出租者提供了收入，又為使用者提供了生活必需品。從使用角度，是GDP使用的重要去向，既使房屋存量發(fā)揮了效用，也為產(chǎn)需平衡提供了途徑。因此，完善房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)，不僅可以從生產(chǎn)角度完善統(tǒng)計(jì)制度，也為完整地反映生產(chǎn)總規(guī)模，分析經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)提供了依據(jù)。從支出角度，還可以反映社會(huì)總產(chǎn)品的使用去向，從而反映社會(huì)資金的流動(dòng)方向。對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)管理有著重要的意義。在我國(guó)當(dāng)前的GDP支出構(gòu)成中，消費(fèi)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，有人質(zhì)疑我國(guó)的消費(fèi)額統(tǒng)計(jì)過(guò)低，其中房屋租賃消費(fèi)估算偏低，也是重要原因之一。因此，建立房屋租賃統(tǒng)計(jì)制度，可以對(duì)完善支出法GDP核算提供依據(jù)，也能夠更準(zhǔn)確地反映我國(guó)的消費(fèi)水平。

2 深圳進(jìn)行房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的可行性分析

針對(duì)人口結(jié)構(gòu)狀況和房屋租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)，深圳在流動(dòng)人口和出租屋管理方面，建立健全了管理體制，夯實(shí)了基層基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)不懈努力，深圳流動(dòng)人口和出租屋管理工作取得了一定成效，基本摸清了出租屋和流動(dòng)人口底數(shù)，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)跟蹤管理。這為建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度奠定了基礎(chǔ)。

2.1 健全的房屋租賃管理法律法規(guī)

根據(jù)流動(dòng)人口和出租屋管理的實(shí)際需要，深圳從規(guī)范房屋租賃和租住行為入手，建立了一系列剛性制度，包括《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》、《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》、《深圳市居住證管理辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃安全責(zé)任的決定》。為配合法規(guī)的實(shí)施，專門制定了《關(guān)于加強(qiáng)私人出租屋業(yè)主監(jiān)督管理的若干意見(jiàn)》、《暫住人口信息申報(bào)登記管理辦法》、《出租屋綜合管理信息通報(bào)反饋實(shí)施辦法》、《出租屋案件責(zé)任倒查實(shí)施辦法》等一系列管理制度，使出租屋和流動(dòng)人口管理工作真正做到了有法可依、有章可循。

2.2 完整的管理機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍

目前深圳市及各區(qū)、街道、社區(qū)都設(shè)立了房屋租賃、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)，共有1.6萬(wàn)名管理員，且有充足的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。按照網(wǎng)格化精細(xì)管理的要求，將流動(dòng)人口和出租屋管理的任務(wù)量化分解到每一位管理員。要求管理員按照要求，隨時(shí)對(duì)房屋出租信息進(jìn)行采集，每半個(gè)月必須對(duì)出租屋上門走訪核實(shí)一遍。

2.3 完善的房屋租賃合同登記制度

房屋租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，制度規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起十日內(nèi)到區(qū)主管機(jī)關(guān)登記或者備案。并同時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行編碼，按照一戶一碼、統(tǒng)一編號(hào)的原則，對(duì)所有房屋包括合法和違法建筑分別設(shè)定了唯一的房屋編碼。以此為基礎(chǔ)，制作了房屋電子地圖。目前，全市共設(shè)定房屋編碼60多萬(wàn)處、1000多萬(wàn)間（套）。

2.4 專門的信息系統(tǒng)管理

為實(shí)現(xiàn)流動(dòng)人口和出租屋管理的科技化和信息化，深圳建立了全市統(tǒng)一的流動(dòng)人口和出租屋信息管理系統(tǒng)，對(duì)流動(dòng)人口和出租屋信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)不斷完善網(wǎng)格管理措施。

3 深圳房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象、范圍及方法

3.1 調(diào)查對(duì)象和調(diào)查范圍

本次調(diào)查的對(duì)象是深圳市具有租賃行為的所有房屋。本次調(diào)查的范圍是根據(jù)2011版《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類注釋》中“K房地產(chǎn)業(yè)”門類來(lái)確定的，具體范圍包括：住宅、寫字樓、辦公樓、綜合商廈營(yíng)業(yè)房、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)房、其他房屋等。

3.2 調(diào)查方法

《深圳市房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表》、《深圳市房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查過(guò)錄表》及《深圳市房屋租賃業(yè)單位屬性統(tǒng)計(jì)調(diào)查表》采用全面調(diào)查取得數(shù)據(jù)?！渡钲谑蟹课葑赓U業(yè)中間投入調(diào)查表》采用抽樣調(diào)查取得數(shù)據(jù)。

各表的關(guān)系如圖1所示：

圖1 調(diào)查工作流程圖

本次調(diào)查的表包括調(diào)查表（過(guò)錄表、中間投入表、單位屬性調(diào)查表）、基層表和綜合表?；鶎颖硪猿鲎馕莨芾碚荆ńM）為填報(bào)單位。綜合表以區(qū)、街道為填報(bào)單位。

有關(guān)概念和操作方法的說(shuō)明：

（1）實(shí)際房屋出租收入是指出租房屋在調(diào)查期間內(nèi)承租人支付給出租人的實(shí)際房屋租賃收入。采用兩種方法取得：一種是按一整年的實(shí)際收入調(diào)查取得；一種是根據(jù)調(diào)查時(shí)點(diǎn)的實(shí)際出租面積，按每平米月租金推算取得。

（2）中間投入指出租方因出租房屋所發(fā)生（付出）的物質(zhì)性的支出，包括營(yíng)銷費(fèi)（如廣告費(fèi)）、由出租方支付的水電費(fèi)、辦公費(fèi)、法律咨詢費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)（權(quán)責(zé)分?jǐn)傊疲┑?。中間投入根據(jù)房屋用途分類樣本的年度實(shí)際收入中實(shí)際支付的中間投入額核定。即用實(shí)際出租收入與實(shí)際中間投入相對(duì)應(yīng)的比例計(jì)算出中間投入率，從而計(jì)算增加值率。

（3）實(shí)際出租收入主要由承租方提供，實(shí)際中間投入由出租方提供。

（4）中間投入抽樣樣本代表性說(shuō)明。在填寫《深圳市房屋租賃業(yè)中間投入調(diào)查表》時(shí)采用抽樣調(diào)查取得數(shù)據(jù)。全市調(diào)查的總樣本有2052個(gè)。這些樣本，對(duì)于街道而言，已全部覆蓋，屬全面調(diào)查性質(zhì)，無(wú)代表性誤差。街道內(nèi)部，在每一租賃用途中都抽取三個(gè)單位調(diào)查，即每一租賃用途都全面覆蓋，也屬全面調(diào)查性質(zhì)，也無(wú)代表性誤差。在街道內(nèi)分別每一用途抽取的三個(gè)樣本，是考慮不同區(qū)域，不同房屋質(zhì)量，不同房屋租賃價(jià)格水平來(lái)抽取的，確保了其代表性。根據(jù)抽樣理論，以街道為群的話，全市的抽樣誤差對(duì)群而言為零，只取決于街道內(nèi)的代表性誤差。而根據(jù)對(duì)調(diào)查對(duì)象，即分別各街道內(nèi)不同房屋租賃情況的了解，所抽得樣本分布與總體分布有充分的一致性，再根據(jù)去年抽樣調(diào)查情況，同類用途租賃房租的中間投入率大致相同，趨于均勻分布，以使全市整體的樣本的代表性誤差趨于最小。

（5）《深圳市房屋租賃業(yè)中間投入調(diào)查表》由街道統(tǒng)計(jì)辦和租賃所組織專門人員采用抽樣調(diào)查方式取得數(shù)據(jù)。具體由各街道統(tǒng)計(jì)辦協(xié)同租賃辦按代表性要求（代表性要求由深圳市統(tǒng)計(jì)局解釋、培訓(xùn)）按租賃用途分類抽取樣本。

每個(gè)街道分別在房屋產(chǎn)權(quán)歸屬單位或個(gè)人所有住宅、辦公用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他出租房屋等分類中隨機(jī)抽取樣本。每類至少抽查3個(gè)樣本。每個(gè)街道共抽查36個(gè)樣本進(jìn)行調(diào)查。

（6）《深圳市房屋租賃業(yè)單位屬性統(tǒng)計(jì)調(diào)查表》的調(diào)查對(duì)象為產(chǎn)權(quán)歸屬單位所有的房屋，各租賃站對(duì)站內(nèi)有行政記錄的所有單位產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行調(diào)查，并按房屋用途屬性分類成住宅、辦公用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他出租房屋等，對(duì)每一套（間）房屋所屬單位的組織機(jī)構(gòu)代碼進(jìn)行采集，然后與市統(tǒng)計(jì)局基本單位名錄庫(kù)進(jìn)行匹配。

（7）已納入現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)范圍的出租收入，是指單位產(chǎn)權(quán)所有的房屋出租活動(dòng)已在現(xiàn)有專業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中或經(jīng)濟(jì)普查時(shí)填報(bào)了出租收入。核對(duì)方法是：①用調(diào)查對(duì)象中屬于單位出租的單位與統(tǒng)計(jì)局的單位名錄庫(kù)對(duì)比，名錄庫(kù)中有的視為已納入現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)范圍；②沒(méi)有比對(duì)上的單位進(jìn)行上門詢問(wèn)是否填過(guò)統(tǒng)計(jì)報(bào)表（含經(jīng)濟(jì)普查表）；③與市區(qū)統(tǒng)計(jì)部門熟悉經(jīng)濟(jì)普查的人員座談分析。

（8）增加值推算過(guò)程：各街道的綜合表中某一用途房屋類別的增加值率是三個(gè)樣本的增加值之和與其出租收入之和的比；某一用途房屋類別的增加值=年度收入×此類三個(gè)樣本的增加值率；各類增加值相加=各街道增加值。由此類推得到各區(qū)及全市的增加值和增加值率。

4 深圳市房屋租賃業(yè)調(diào)查結(jié)果分析

4.1 總體情況

截止到2012年9月30日，深圳市可供出租面積5.25億平方米，實(shí)際出租房屋面積4.46億平方米，出租率為85.0%。2011年10月1日至2012年9月30日年度實(shí)際房屋出租收入1215.92億元。全市房屋租賃業(yè)增加值率為95.1%,增加值為1156.39億元。

4.2 相關(guān)結(jié)構(gòu)

4.2.1 出租面積結(jié)構(gòu)

截止到2012年9月30日，深圳市共有房屋1030萬(wàn)間（套），64.48萬(wàn)處房屋建筑物，總建筑面積8.14億平方米。其中，可供出租房屋面積5.25億平方米，實(shí)際出租房屋面積4.46億平方米，實(shí)際出租房屋面積占房屋總建筑面積的54.8%。

4.2.2 住宅與非住宅出租房屋的收入結(jié)構(gòu)

深圳市1215.92億元的房屋出租收入中，住房用途的收入為402.41億元，占33.1%；非住房房屋（即辦公用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)和其他）用途的收入為813.51億元，占66.9%。

4.2.3 住宅存租結(jié)構(gòu)。

從深圳市規(guī)劃國(guó)土委提供的住宅數(shù)據(jù)作比較（市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)與市租賃辦的數(shù)據(jù)基本吻合），得出的住宅的存租比為36.3%。

4.3 增加值比較分析

4.3.1 總量測(cè)算

根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果，全市可供出租房屋面積為5.25億平方米，實(shí)際出租面積為4.46億平方米，年度實(shí)際房屋出租收入1215.92億元，其中：非私人產(chǎn)權(quán)的房屋出租收入592.23億元；私人產(chǎn)權(quán)的房屋出租收入623.68億元，其中：住宅出租收入328.92億元。

此次調(diào)查的房屋租賃業(yè)中間投入59.53億元，增加值率為95.1%，因此，房屋出租產(chǎn)生的增加值為1156.39億元，其中：非私人產(chǎn)權(quán)房屋出租產(chǎn)生的增加值為560.27億元；私人產(chǎn)權(quán)房屋出租產(chǎn)生的增加值為596.10億元，其中：私人住宅出租增加值為317.09億元。

4.3.2 核算數(shù)據(jù)

按現(xiàn)行季度核算制度推算的2012年深圳市居民自有住房虛擬折舊約433億元，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)600戶住戶調(diào)查資料，2011年居民租賃私房占居民住房的比例為18.93%，則其虛擬折舊為81.97億元（433×18.93%）。

4.3.3 比較分析

從居民自有住房折舊考慮，目前居民租賃私房虛擬折舊與按市場(chǎng)出租收入計(jì)算的增加值差距較大。根據(jù)現(xiàn)行GDP核算方案計(jì)算，居民出租房屋的虛擬折舊僅為81.97億元，而根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)核算的私人住宅出租產(chǎn)生的增加值為317.09億元，兩者相差235.12億元。

5 對(duì)策與建議

5.1 建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度

鑒于房屋租賃業(yè)的快速發(fā)展?fàn)顩r，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的影響越來(lái)越大，建議國(guó)家統(tǒng)計(jì)局建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計(jì)制度。可考慮每五年進(jìn)行一次普查，與經(jīng)濟(jì)普查保持同步，中間年份采用抽樣調(diào)查推算補(bǔ)充。季度數(shù)據(jù)參考房屋租賃管理費(fèi)、租金收入等相關(guān)指標(biāo)推算。

5.2 完善房屋租賃業(yè)增加值計(jì)算方法

鑒于深圳此次調(diào)查已取得的成果，本文建議：（1）將私人住宅出租增加值（經(jīng)評(píng)估后數(shù)據(jù)）與現(xiàn)行用虛擬折舊計(jì)算的居民租賃私房增加值的差額直接計(jì)入房地產(chǎn)業(yè)增加值中；（2）將現(xiàn)行核算制度中尚未覆蓋的私人辦公用房、商業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅類的私人房屋納入現(xiàn)行GDP核算；（3）將單位房屋出租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入統(tǒng)計(jì)范圍中，這樣能得到更準(zhǔn)確的非私人所有的年度增加值。

[1]劉洪玉,鄭思齊,許憲春.房地產(chǎn)業(yè)所包含經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的分類體系和增加值估算[J].統(tǒng)計(jì)研究，2003,(8).

[2]許憲春.加快服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)改革與發(fā)展[J].統(tǒng)計(jì)研究，2008,(4).

[3]許憲春,唐杰,殷勇,郭萬(wàn)達(dá).居民住房租賃核算及對(duì)消費(fèi)率的影響[J].開(kāi)放導(dǎo)報(bào)，2012,（4）.

[4]郭萬(wàn)達(dá)，鄭鑫，王東升，鄭宇劼，張歡歡.我國(guó)居民住房租賃核算的方法選擇[J].開(kāi)放導(dǎo)報(bào)，2012,（4）.