文/吳鵬

一、跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

(一)權(quán)責(zé)劃分不明

房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)在管理上與單體企業(yè)存在很明顯的區(qū)別，各區(qū)域公司相互之間的權(quán)責(zé)關(guān)系是企業(yè)集團(tuán)所重點(diǎn)處理的，而內(nèi)部各個(gè)部門之間的權(quán)責(zé)關(guān)系則是區(qū)域公司所需要重點(diǎn)處理的。集團(tuán)企業(yè)要考慮資源分配問題，而區(qū)域公司要考慮自身發(fā)展的問題。權(quán)責(zé)劃分不明很大程度上導(dǎo)致集團(tuán)的內(nèi)部控制制度無法在區(qū)域公司有效執(zhí)行。

(二)考核指標(biāo)不一

對于區(qū)域公司來說，考核指標(biāo)往往設(shè)置為凈資產(chǎn)收益率或者投資回報(bào)率，集團(tuán)公司也更關(guān)注現(xiàn)實(shí)的收益以及取得收益的時(shí)間長短。由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，間接效益也需要較長的周期才能看出，而且需要多設(shè)置人員崗位，需要制定大量的規(guī)章制度，需要增加辦事環(huán)節(jié)和程序，執(zhí)行內(nèi)部控制時(shí)消耗了企業(yè)資源，而這部分資源往往無法在區(qū)域公司的考核中得到體現(xiàn)。

(三)行業(yè)特殊性影響內(nèi)部控制

由于房地產(chǎn)經(jīng)營存在行業(yè)特殊性，包括開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長等特點(diǎn)。而且在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中涉及方方面面，包括總包商、材料供應(yīng)商、勘察設(shè)計(jì)單位、土地轉(zhuǎn)讓方、房屋購買方，銀行稅務(wù)等。一個(gè)項(xiàng)目做下來，與企業(yè)相關(guān)的部門單位上百個(gè)，想要全方面控制，實(shí)現(xiàn)無風(fēng)險(xiǎn)操盤，難度之大可想而知。

二、完善跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

(一)完善制度建設(shè)，優(yōu)化高管人員配置

公司內(nèi)部控制制度需要進(jìn)一步的健全，同時(shí)這種健全需要符合集團(tuán)內(nèi)部的控制制度的要求。同時(shí)，區(qū)域公司的內(nèi)部控制建設(shè)需要健全，在公司設(shè)立內(nèi)部控制專業(yè)部門，在財(cái)務(wù)部設(shè)立稽核崗，定期對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理和測試，以保證內(nèi)部控制能夠得到有效的執(zhí)行。公司內(nèi)部應(yīng)建立高層管理人員職務(wù)不兼容的制度，以杜絕這些管理人員交叉任職。在實(shí)踐工作中，交叉任職主要體現(xiàn)在董事長和總經(jīng)理常常為一人，董事會(huì)成員與總經(jīng)理班子人員相互重疊。在跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)中，由房地產(chǎn)集團(tuán)公司對區(qū)域公司派駐董事長及財(cái)務(wù)總監(jiān)，成立董事會(huì)作為內(nèi)部控制的核心部門，由董事會(huì)出面聘請總經(jīng)理，并設(shè)置獨(dú)立監(jiān)事定期對公司高管的經(jīng)營行為、公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行檢查并出具報(bào)告。這樣相互制約的形式，可以有效的避免權(quán)力集中，關(guān)鍵人物獨(dú)攬大權(quán)的現(xiàn)象，避免決策不具有科學(xué)性。

(二)構(gòu)建嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系

跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制重點(diǎn)在于資金控制，包括投資融資決策、購地款、工程款的大額支付、銷售房地產(chǎn)取得回款等。由集團(tuán)公司所屬的財(cái)務(wù)部門對區(qū)域公司的投融資行為進(jìn)行全方面控制，任何重大的相關(guān)決策都必須經(jīng)過集團(tuán)財(cái)務(wù)部門的審批。在購買土地過程中，由集團(tuán)公司相關(guān)決策層親自批準(zhǔn)購地計(jì)劃，包括購買土地所能承受的拍賣最高價(jià)。此外，區(qū)域公司應(yīng)制定大額資金支付制度，完善大額資金支付流程，對于每筆大額資金都應(yīng)該具備相關(guān)的審批手續(xù)，且必須是集體決策后方可支付。對于售后回款，財(cái)務(wù)部門應(yīng)與銀行協(xié)商制定回款，完善回款的內(nèi)部控制流程，保證售后過程中不存在內(nèi)部控制漏洞。區(qū)域公司監(jiān)事應(yīng)定期對公司經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行檢查，對不符合集團(tuán)內(nèi)部控制規(guī)定的經(jīng)營行為及時(shí)上報(bào)。

(三)加強(qiáng)信息溝通，重視控制環(huán)境建設(shè)

一個(gè)企業(yè)，如果具備了良好的信息管理，那么這個(gè)企業(yè)的員工就會(huì)正確的履行其職責(zé)，管理者也會(huì)受益于這種信息管理模式，很及時(shí)的掌握企業(yè)在運(yùn)行中的狀況，從而減少企業(yè)因信息不對稱所造成的損失，提高企業(yè)內(nèi)部控制的效果和效率。萬科公司對于區(qū)域公司的內(nèi)部控制是實(shí)時(shí)監(jiān)控的，包括成本的變化、售價(jià)的漲跌等。一個(gè)企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、整體戰(zhàn)略目標(biāo)以及內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行將直接受到公司內(nèi)部控制環(huán)境的好壞影響。萬科集團(tuán)當(dāng)下已經(jīng)發(fā)展的很成熟，對于各種風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制相應(yīng)的也已經(jīng)相當(dāng)成熟。所以，萬科集團(tuán)在內(nèi)部控制方面更加的注重提高效率，在內(nèi)部信息化管理系統(tǒng)比較完善的基礎(chǔ)上，不斷的提高效率。

(四)提升監(jiān)事職能，加強(qiáng)內(nèi)控審計(jì)

內(nèi)部控制包括內(nèi)部審計(jì)控制，這種控制是衡量企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和管理制度是否合理、合規(guī)以及有效的獨(dú)立評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)。所以說內(nèi)部審計(jì)控制在某種意義上是對其他內(nèi)部控制的再控制。對于區(qū)域公司監(jiān)事來說，不僅要對其內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和了解，也應(yīng)該適時(shí)向股東會(huì)提交議案，對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行內(nèi)控審計(jì)。比如建議由區(qū)域公司聘請專業(yè)的獨(dú)立第三方，進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)、經(jīng)營審計(jì)和管理審計(jì)等。

總之，對于跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何有效地發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)股東價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)目標(biāo)，乃是關(guān)乎企業(yè)前途的大事。

[1]王青華.我國上市公司內(nèi)部控制失效衡量及統(tǒng)計(jì)分析研究[D].浙江工商大學(xué),2015.

[2]陳奕興.我國上市公司內(nèi)部控制信息披露影響因素研究[D].中國人民大學(xué),2009.