◎文/臧艷艷

淺議土地增值稅清算的問題及建議

◎文/臧艷艷

征收土地增值稅是增強國家對房地產開發(fā)、交易行為宏觀調控，抑制土地炒買炒賣，保障收入公平分配，促進房地產市場健康發(fā)展的有力工具。開展土地增值稅清算工作既有利于提高房地產行業(yè)稅收征管的質量和效率，減少稅款流失，也有利于房地產企業(yè)健康發(fā)展。本文闡述了清算工作過程中遇到的諸多困難，并有針對性地提出解決方法與相關建議。

土地增值稅；問題；建議

隨著房地產行業(yè)迅速發(fā)展，房地產企業(yè)所繳納的各項稅收占地方稅收收入的比重日益提升，已成為地稅稅收收入的重要組成部分。而土地增值稅作為該行業(yè)主要稅種之一，對合理調節(jié)土地增值收益、促進房地產行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。土地增值稅清算工作也逐漸成為稅務部門一項常態(tài)化的管理工作，如何進一步完善清算工作，使得稅款及時足額征收入庫，已成為稅務部門的重要任務。

一、存在的主要問題

（一）缺乏明確政策指導

一是征稅范圍界定不清晰。就目前的法律、法規(guī)來看，土地增值稅所限定的范圍只限于轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物而獲取收入的稅收方式，對集體土地使用權的轉讓行為不征收土地增值稅，這種征稅范圍界定給土地增值稅清算工作帶來了難題。二是缺乏明確的政策指導。按照國家相關部門進行審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算的土地增值稅，針對要分期進行開發(fā)的項目，要按照分期項目標準進行清算，這種方式存在一定的不合理性，可操作性不強。同時房地產開發(fā)項目是否分期及如何分期主要由房地產企業(yè)自身決定，于是以這種方式作為清算單位進行清算就造成法律判定依據(jù)的缺失，無疑會給房地產企業(yè)提供了更大的稅收“籌劃空間”。

（二）納稅人不按規(guī)定進行清算

對已經達到清算條件的項目，稅務機關會及時下達清算通知書，而部分企業(yè)并不能在規(guī)定時間內提供清算報告，且企業(yè)多是被動清算，原因復雜，表現(xiàn)在：一是納稅人在接到立項批文后，其財務部門未按照清算項目設置賬簿，而是將多個項目成本費用合在一起核算，由于清算項目從開工到銷售再達到清算條件，往往跨越幾個年度，時間跨度長以及各項目之間的共同分攤費用及因素復雜，導致納稅人出現(xiàn)抵觸情緒。二是中介機構清算費用較高，于是納稅人故意推遲清算時間，對具備清算條件的項目寧可繳納罰款也不及時進行清算。

（三）收入確認存在難點

總體表現(xiàn)為少計收入，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是在房地產開發(fā)過程中，很多開發(fā)商將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務等情況，以低于市場價格的金額計入收入總額；二是開發(fā)商為了促進商品成交，有時采用促銷、打折等活動方式。在這種情況下，雙方需按照實際成交情況簽訂合同開具發(fā)票。對于折扣銷售這一現(xiàn)象，流轉稅和企業(yè)所得稅方面都明確規(guī)定了要將價款和折扣額注明在同一張發(fā)票中，單獨以折扣額開具發(fā)票的，不得在營業(yè)額中扣除，但土地增值稅并沒有明確規(guī)定，缺少具體的標準界定尺度，大大增加了收入確定的難度。

（四）成本費用扣除核實難度大

成本費用的扣除是土地增值稅清算的難點和重點。房地產項目開發(fā)周期長、成本內容復雜，查實難度大，許多開發(fā)商可以通過各種途徑降低賬面利潤，增加開發(fā)成本。一是建筑施工成本計量不規(guī)范。這一項占整個扣除項目的比重最大，若開發(fā)商為增加建筑成本，稅務機關無法有效控管。如開發(fā)商與建筑商存在利益關系或是關聯(lián)企業(yè)，采取虛假招投標或簽訂補充合同等方式虛構工程項目、虛增業(yè)務量增加開發(fā)成本，存在虛開、虛列發(fā)票的問題。二是開發(fā)間接費用任意列支。“開發(fā)間接費用”是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。但有些企業(yè)將除工程部以外的部門的費用列入，虛增項目扣除基數(shù)。三是開發(fā)費用按比例扣除不準確。與房地產開發(fā)有關的財務費用，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按照“取得土地使用權所支付的金額”和“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%直接扣除財務費用。這種制度設計造成開發(fā)商在實際列支金額少于扣除比例的前提下不提供相關憑證，多扣費用。

（五）清算隊伍力量薄，清算工作效率低

由于當前一線稅收征管工作任務繁重，征管力量薄弱，已不能滿足土地增值稅管理工作的需要。一是稅務人員對房地產開發(fā)、交易的整個過程和建筑、工程等專業(yè)技術領域的知識掌握不夠深入，如建筑工程造價、建筑成本費用核算，價格評估等。二是清算工作對財務核算的準確性、分類的完整性要求較高，稅務人員若沒有足夠的實踐工作經驗，很難判斷企業(yè)清算中存在的問題，影響清算工作效率。

（六）中介機構出具的鑒證報告水平不一

納稅人多委托中介機構進行清算，而各中介機構出具的鑒證報告各有特點、水平不一，呈現(xiàn)出以下幾點問題：

一是清算過程簡單粗略難以核對，前期資料、憑證、合同等提供不全、缺失電子版憑證鏈接、多列成本等。二是普遍存在以企業(yè)為中心，為企業(yè)利益著想的現(xiàn)象，并沒有從第三方的角度出發(fā)，責任意識不強。三是整個行業(yè)的監(jiān)管法律層級較低，監(jiān)管手段和措施單一，造成中介機構出具報告的不嚴肅性。

二、建議與對策

（一）加強監(jiān)督，完善房地產業(yè)稅收管理機制

房地產行業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的管理機制，稅務機關應以此為出發(fā)點，加大管理力度，拓寬監(jiān)督渠道，形成完整的管理體系。一是完善部門協(xié)作管理機制。稅務機關可設立重點稅源稅收管理崗位，并配備政治素質硬、業(yè)務能力強的工作人員組織開展工作，各部門應以重點管理崗位為依托，加強稅源監(jiān)督，對所轄房地產開發(fā)企業(yè)從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（決）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料建立稅源管理臺帳，對其開發(fā)項目的投資金額、建設工期、工程造價、預收賬款、已售面積和未售面積、竣工決算等情況實施有效監(jiān)督，隨時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的動態(tài)，并督促納稅人及時調整項目登記信息。二是完善稅收動態(tài)監(jiān)督機制。在商品房銷售后，加強對銷售進度的監(jiān)控，實時跟蹤不動產發(fā)票開具信息，不定期地對購房戶或有關知情人員進行走訪調查，掌握商品房銷售情況，并按規(guī)定及時對開發(fā)項目進行土地增值稅清算，防止企業(yè)故意拖欠稅款，逃避納稅，形成以契稅征管為起點，以項目開發(fā)為監(jiān)控對象，以各稅種統(tǒng)管為核心，以土地增值稅清算為終端的一體化管理體系。

（二）加強政策宣傳，提高企業(yè)自主清算意識

針對房地產稅收漏洞較大的問題，稅務機關應將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓。一是要利用多種渠道加大對土地增值稅知識的宣傳，使房地產企業(yè)明白清算工作以企業(yè)為主體，增強企業(yè)納稅清算的主動性。二是要加強對房地產企業(yè)的納稅輔導，組織相關培訓，提高財務人員納稅專業(yè)知識水平；嚴格按照房地產開發(fā)企業(yè)會計核算要求，對房地產開發(fā)成本按照規(guī)定的六個明細科目進行成本歸集或調整，利于扣除項目的準確計算；在政策調整過渡期，將新的規(guī)定通知到每一位納稅人，以降低其稅收風險。三是對依法誠信納稅企業(yè)予以特殊納稅服務待遇，樹立榜樣，對偷逃稅款的企業(yè)予以嚴厲打擊，全面凈化稅收執(zhí)法環(huán)境。

（三）加強學習培訓，擴大業(yè)務知識范圍

做好房地產稅收管理工作，必須要有一支作風過硬、業(yè)務精通、執(zhí)法嚴格的干部隊伍。一是加強對稅務人員的土地增值稅業(yè)務知識學習，提高專業(yè)素質和處理相關問題能力，有針對性地開展好建筑、工程、房地產業(yè)稅收政策等方面的專項培訓，創(chuàng)新培訓學習手段和方式，切實提高房地產稅收管理隊伍的業(yè)務素質和管理水平。二是重點加強土地增值稅清算人員的業(yè)務培訓，可以采取集中學習的方式，重點進行清算工作實例學習和業(yè)務實訓，以掌握土地增值稅清算工作流程和專業(yè)工作手段及審核方法，并向其他同行部門學習和交流經驗，提高業(yè)務水平。

（四）充分發(fā)揮中介機構的作用，提高清算質量

稅務機關主要依托中介機構出具的鑒證報告，對其報告的符合性進行審查、必要時實地核查。一是要加強對中介機構的監(jiān)督與檢查，務必要求中介機構出具的報告真實、可靠、合理、合法，嚴格執(zhí)行《天津市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關規(guī)定，倒逼其嚴格執(zhí)業(yè)操守和稅法遵從度。二是建議邀請優(yōu)秀中介機構參與清算業(yè)務，全面做好采集數(shù)據(jù)、制定工作底稿和出具鑒證報告等各項工作，提高清算質量，規(guī)避稅務機關執(zhí)法風險。

（五）以土地增值稅清算為抓手，加大相關稅種審核力度

目前，天津市房地產開發(fā)企業(yè)共涉及9稅3費，包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產稅、營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及教育附加費、地方教育附加、防洪工程費等。土地增值稅作為終端稅，在清算期間應以此為抓手，堅持以土地增值稅清算為主各稅統(tǒng)核的原則，加大對相關稅種和原始憑證的審核力度，通過案頭賬表比對、票表比對、票稅比對、鑒證報告審核、邏輯分析等方法，結合實地考察，使房地產開發(fā)項目的稅源得到有效控管，堵漏增收。

（六）建立清算審核與稅務稽查互動機制，加大稅務稽查力度

建立清算審核與稅務稽查互動機制，充分發(fā)揮稽查最后一道屏障的作用。

一是清算人員在審核中發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)有偷、逃、騙、抗和按照相關規(guī)定應轉稽查的案件，應按程序及時轉稽查部門處理，稽查部門受理轉入的案件后，及時啟動稽查程序開展重點稽查。二是稽查部門針對案件疑點，結合開發(fā)項目立項批文、土地轉讓協(xié)議、房產銷售許可證件、物價部門的價格批復等資料，進行案頭分析和實地檢查，比對涉稅核算項目的各類指標，有針對性地制定檢查方案、實施重點檢查。三是以土地增值稅清算為抓手，加大對相關稅種和原始憑證的審核力度，通過案頭賬表比對、票表比對、票稅比對、鑒證報告審核、邏輯分析等方法，結合實地考察，使房地產開發(fā)項目的稅源得到有效控管，堵漏增收。

（七）進一步明確相關政策，同時加強協(xié)調配合

一是針對政策與實際銜接“真空”的問題，進一步明確相關政策，讓基層稅務人員做到有法可依。二是要與土地、規(guī)劃、建設、房產等政府職能部門配合，及時掌握房地產立項、預售、銷售、發(fā)證等稅源基礎信息資料，建立涉稅信息傳遞制度，發(fā)揮職能部門管理優(yōu)勢，實現(xiàn)源泉控管，堵塞各環(huán)節(jié)稅收管理漏洞。三是要提請政府部門盡快完善房地產平均交易價格定期公布機制，及時公布房地產建安成本的平均價格，對建安成本明顯偏高的要重點核查。四是加強房地產開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)稅務管理機關協(xié)作，加大項目地和注冊地涉稅信息交流力度，創(chuàng)建信息共享平臺，共同提高征管水平。

[1]江波，趙霞.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅會計與稅務處理淺析[J].財務通訊（綜合版），2013，（3）.

[2]楊東，黃瑋.土地增值稅清算工作現(xiàn)狀及建議[J].金融經濟，2010，（10）.

[3]袁永良，胡振虎.制約土地增值稅清算的八大細節(jié)問題亟待解決[J].經濟研究參考，2011，（17）.

責任編輯：孟 力

F810.42

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1006－1255－（2015）03－0057-03

臧艷艷（1985—），天津市津南區(qū)地方稅務局。郵編：300350