我國從福利分房到住房商業(yè)化已走過30多個年頭，小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)隨之興起，然而小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也相伴相生。業(yè)主常常抱怨物業(yè)公司管理不到位，房屋漏水、停車難，物業(yè)公司則稱業(yè)主不繳納物業(yè)費導(dǎo)致管理經(jīng)營難以維系，雙方的“角力”從未停息。

事實上，物業(yè)糾紛涉及到諸多法律法規(guī)，業(yè)主們對此大多不甚了解，哪些是自己的權(quán)利，哪些是自己的義務(wù)，如何正確合法維護自身權(quán)益，更是無從談起。近日，浙江省余姚市人民法院法官杜健向記者剖析了一些物業(yè)糾紛案件，為業(yè)主們厘清其中的法律關(guān)系。

樓上亂建房業(yè)主怨物業(yè)未強拆

徐女士居住在余姚某高層住宅17層。2013年，徐女士樓上住戶韓某對其住宅進(jìn)行裝修，并在北露臺上搭建假山景觀水系等設(shè)施，而北露臺正是徐女士家房屋的房頂。韓某裝修完不久，徐女士發(fā)現(xiàn)自家廚房有滲水現(xiàn)象，漸漸的，滲水從廚房蔓延至客廳、衛(wèi)生間、陽臺，徐女士房屋的地板、墻壁也逐漸開始變爛發(fā)黑，嚴(yán)重影響到徐女士的居住環(huán)境。徐女士將情況反映給小區(qū)物業(yè)，要求物業(yè)公司拆除違法建筑。物業(yè)公司在了解情況后向韓某發(fā)出了整改通知書，但韓某卻置若罔聞。為此徐女士還停繳了每個月的物業(yè)費向物業(yè)公司抗議。然而，情況并未得到好轉(zhuǎn)。

徐女士最終決定通過法律途徑維權(quán)。2014年，徐女士向余姚市人民法院起訴，要求韓某拆除搭建設(shè)施，并賠償損失10萬元。同時，徐女士認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)對韓某的這種行加以制止，但是物業(yè)公司只是發(fā)送了整改通知書，并未采取實質(zhì)行動加以制止，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某未經(jīng)批準(zhǔn)在北露臺搭建景觀水系等設(shè)施，導(dǎo)致樓層滲水，損壞了徐女士房屋內(nèi)裝修和部分財產(chǎn)，判令韓某拆除違法建筑，賠償徐女士各項損失3500元。而物業(yè)公司對韓某的行為已進(jìn)行了勸告，基本盡到了物業(yè)管理職能，無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

■法官評案

物業(yè)無權(quán)強拆小區(qū)內(nèi)違法建筑

由于房價一直居高不下，很多業(yè)主在買房裝修時總是考慮如何將自己的居住利益最大化，從搭建空中閣樓到擠占綠化用地，這樣的行為卻損害了小區(qū)其他業(yè)主權(quán)益。杜健表示，在小區(qū)違法建筑問題上，業(yè)主往往存在一個誤區(qū)，他們認(rèn)為物業(yè)公司作為小區(qū)管理單位理應(yīng)承擔(dān)起強拆職責(zé)。實際上，物業(yè)公司作為一個民事主體，并沒有拆除違法建設(shè)的強制執(zhí)法權(quán)。對于違法建筑，物業(yè)公司僅限于向搭建違法建筑的業(yè)主予以勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應(yīng)及時報告政府主管部門，最終的執(zhí)法權(quán)在政府相關(guān)職能部門。

韓某在北露臺所搭建的景觀水系確實屬于違法建筑，理應(yīng)拆除，但物業(yè)管理公司無權(quán)強行拆除。韓某作為景觀水系的搭建人，其投入的建筑材料、人工費及景觀水系生活設(shè)施、物品系其合法財產(chǎn)，理應(yīng)受法律保護。如果物業(yè)公司擅自闖入韓某住宅強行拆除，就屬于毀壞財物的行為。杜健提示，物業(yè)公司在行使管理權(quán)時要想有章可循，在簽訂物業(yè)合同時就應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，通過增加規(guī)章條款達(dá)到約束業(yè)主私搭亂建行為的效果。

樓宇鋼柱掉落物業(yè)房企一并告

2013年11月，許先生將自家車輛?？吭谛^(qū)內(nèi)。第二天早上，正當(dāng)許先生準(zhǔn)備開車上班，卻發(fā)現(xiàn)自己的車輛已一片狼藉，一根不銹鋼柱掉落在車子旁邊，而自己車輛的引擎蓋被穿洞，前擋風(fēng)玻璃、大燈也有不同程度的損壞。許先生將車輛送至4S店維修，前后花了3萬余元，這一飛來橫禍給許先生出行帶來極大不便。許先生了解到，撞壞自己車輛的不銹鋼柱正是小區(qū)房屋裝飾所用。許先生向物業(yè)公司索要賠償，但物業(yè)公司卻以房屋質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)為由拒絕賠償，許先生也不示弱，以拒繳物業(yè)費的方式提出抗議，雙方就賠償問題一直僵持不下。今年6月，許先生將小區(qū)物業(yè)公司告上法院，要求物業(yè)公司和開發(fā)商賠償其各項損失3.5萬元。

余姚法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商已于2009年5月將建設(shè)完畢的小區(qū)整體交付給物業(yè)公司。涉案不銹鋼柱位于小區(qū)3號樓樓頂，屬于建筑的公共部位，應(yīng)由負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司承擔(dān)維修責(zé)任。物業(yè)公司并沒有證據(jù)證明自己盡到了維修和管理義務(wù)，因此應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

■法官評案

開發(fā)商與物業(yè)屬兩個不同主體

建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害，除非他的所有人或者管理人證明自己沒有過錯，否則便應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。面對房產(chǎn)公司與物業(yè)公司的相互推諉，業(yè)主對于因墜落物導(dǎo)致的損失，可徑直向小區(qū)的管理人，即物業(yè)公司索要賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為建筑質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由施工單位及房地產(chǎn)公司承擔(dān)，這與業(yè)主提出賠償屬于不同的法律關(guān)系。從法律角度來講，物業(yè)公司和業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，開發(fā)商和業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商和物業(yè)公司是兩個獨立的民事主體，互相之間沒有承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

關(guān)于墜落物施工質(zhì)量問題引起的主張，實質(zhì)為最終責(zé)任承擔(dān)主體問題，需要物業(yè)公司另行向房產(chǎn)公司起訴。對房屋質(zhì)量歸屬問題，主要還是看房產(chǎn)公司和物業(yè)公司簽訂的合同。比如開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂3年保修期，那么3年內(nèi)物業(yè)公司可向開發(fā)公司主張房屋質(zhì)量引起的賠償，以后的房屋問題則由物業(yè)公司自行負(fù)責(zé)。

業(yè)主依法維權(quán)要有法律依據(jù)，如果在遇到維權(quán)困境后像許先生這樣選擇不繳物業(yè)費的方式并不可取。物業(yè)公司提供的是有償服務(wù)，如果業(yè)主不繳納物業(yè)費，在法律上就會喪失對物業(yè)公司主張權(quán)利的法律基礎(chǔ)，這對業(yè)主自身維權(quán)十分不利，最終將導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的紛爭惡性循環(huán)。

燈光昏暗業(yè)主摔倒物業(yè)擔(dān)責(zé)15%

2014年1月，朱某到小區(qū)地下室車位取物，途經(jīng)過道時，由于過道上方電燈壞掉，車庫光線有些昏暗，而朱某年事已高，在途經(jīng)過道時不慎被過道門檻絆倒受傷。小區(qū)保安通過監(jiān)控發(fā)現(xiàn)朱某摔倒在地，立即與朱某家人取得聯(lián)系。朱某在家人陪同下送醫(yī)，經(jīng)醫(yī)院診斷，朱某為右股骨骨折，先后花去治療費用3.1萬元。朱某家人認(rèn)為，自己每個月都向物業(yè)公司支付物業(yè)費，在收取報酬的情況下，物業(yè)公司卻對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施未盡到基本的管理、維護職責(zé)，對于朱某受傷物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。朱某向余姚法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償各項損失6.2萬元。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為小區(qū)管理人，對小區(qū)公共設(shè)施負(fù)有維修、保養(yǎng)、管理義務(wù)，因事發(fā)時光線昏暗，客觀上導(dǎo)致行人通行不便，在一定程度上存在安全隱患，法院認(rèn)定物業(yè)公司在盡到一般人管理義務(wù)上存在瑕疵。此外，朱某作為成年人，在經(jīng)常出入的小區(qū)地下車庫，理應(yīng)注意到進(jìn)出過道上有門檻，但因自身未能充分注意，自身過錯明顯。法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)15%的責(zé)任，朱某本人承擔(dān)85%的責(zé)任。

■法官評案

物業(yè)對公共設(shè)施管理義務(wù)非無限

杜健介紹，其實在小區(qū)內(nèi)發(fā)生摔倒受傷事件是很常見的事情，但由于發(fā)生的地點在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主往往會一味地認(rèn)為是物業(yè)公司管理不到位造成而要求物業(yè)公司承擔(dān)全額賠償責(zé)任。法官表示，物業(yè)對服務(wù)區(qū)域范圍的公共設(shè)施在一定的合理限度范圍內(nèi)負(fù)有保障管理義務(wù)，但管理義務(wù)范圍是有限的，并不能無限地夸大物業(yè)公司責(zé)任。依照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定，侵害人因過錯造成他人人身損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，受害人亦有過錯的，可減輕侵害人的賠償責(zé)任。據(jù)此，人民法院根據(jù)雙方提供的證據(jù)材料和案件的實際情況來劃分責(zé)任。

物業(yè)糾紛在進(jìn)入訴訟程序后，業(yè)主習(xí)慣通過言詞抗辯，卻無法提供有效的證據(jù)證明物業(yè)公司存在過錯，這會導(dǎo)致業(yè)主在訴訟中處于弱勢。杜健提醒業(yè)主，應(yīng)當(dāng)注重證據(jù)的收集，一旦自身權(quán)益受到損害，要通過法律途徑保障自己合法權(quán)益。

（摘自《法制日報》）