摘要：隨著十八屆三中全會(huì)《決定》在關(guān)于推進(jìn)城市建設(shè)管理創(chuàng)新中提出“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，我國完善的住房金融體系將逐步構(gòu)建。自 20 世紀(jì)以來，中國住房金融經(jīng)歷了從無到有、再到相對(duì)完善的發(fā)展過程，尤其近年來隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)而快速發(fā)展。與此同時(shí)，中國房?jī)r(jià)過快上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“泡沫化”趨勢(shì)，使住房金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。從世界經(jīng)驗(yàn)來看，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)都與房地產(chǎn)泡沫和住房金融危機(jī)有關(guān)，美國次貸危機(jī)便是其中典型案例。因此，研究中國住房金融風(fēng)險(xiǎn)問題具有重要意義。

一、我國住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)泡沫是住房金融首要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫增加了房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)下跌時(shí)的信貸違約將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到住房金融領(lǐng)域。目前，中國住房銷售價(jià)格和租賃價(jià)格連續(xù)多年持續(xù)上漲，整體價(jià)格水平居于過高位置，脫離了住房自身真實(shí)價(jià)值。以國際通行的房?jī)r(jià)收入比來衡量，2012 年中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與居民年收入之比為 12.07，一線城市房?jī)r(jià)收入比甚至高達(dá) 25.25，遠(yuǎn)超國際上 3-6 倍的合理水平，從而增加了住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的風(fēng)險(xiǎn)。首先，房?jī)r(jià)泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款的大面積違約。

雖然，目前中國實(shí)施限購政策和貸款政策，比較有效地控制了個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)，但是如果房屋價(jià)格下跌過多，住房抵押貸款違約情況就會(huì)增多，這樣就增加了商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，美國次貸危機(jī)就是一個(gè)典型教訓(xùn)。其次，房?jī)r(jià)泡沫破裂也會(huì)帶來房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，這是目前金融機(jī)構(gòu)面臨的最大住房金融風(fēng)險(xiǎn)。由于中國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行信貸資金所占的比重過高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中直接和間接來自銀行貸款的比重至少要占到 60%以上，這意味著銀行與房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致住房滯銷，則很有可能停止向銀行償還房地產(chǎn)開發(fā)貸款，因此銀行也將在房地產(chǎn)泡沫破裂中遭受巨額損失，銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)。最后，房?jī)r(jià)泡沫破裂也會(huì)帶來房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，是中國一項(xiàng)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將毫無疑問地傳導(dǎo)給鋼鐵、水泥、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如果這些企業(yè)行業(yè)出現(xiàn)問題并貸款違約，也會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通過這一間接作用機(jī)制仍能導(dǎo)致住房金融風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，房地產(chǎn)泡沫破裂將會(huì)影響相當(dāng)比例的銀行資產(chǎn)。

（二）金融機(jī)構(gòu)自身存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

住房金融業(yè)務(wù)自身特征和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營時(shí)的不確定性也帶來一定金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)審核不嚴(yán)會(huì)帶來未知風(fēng)險(xiǎn)。一方面，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者的資質(zhì)審查，部分銀行為了自身短期效益，違規(guī)放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場(chǎng)準(zhǔn)入；另一方面，信用體系缺失、借貸者信息不真實(shí)、各銀行信息不共享等問題使商業(yè)銀行不能有效識(shí)別并控制個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。上述因素將會(huì)成為房?jī)r(jià)下跌時(shí)首要的風(fēng)險(xiǎn)來源，美國次貸危機(jī)就有類似的教訓(xùn)。其次，“假按揭”和提前還貸等現(xiàn)象也會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。所謂“假按揭”就是利用特定關(guān)系人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的虛假個(gè)人住房抵押貸款合同，套取銀行的信貸資金，以滿足開發(fā)企業(yè)自身的資金需要。由于這一過程存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為真實(shí)的貸款資金使用者卻不受貸款合同約束，通過提前變現(xiàn)獲得利潤(rùn)的同時(shí)卻將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)?！凹侔唇摇币彩且环N嚴(yán)重?cái)_亂住房金融秩序的違法行為。提前還貸就是購房者在住房抵押貸款到期前提前償還剩余貸款，提前還貸尤其大規(guī)模的提前還貸，將會(huì)減少銀行的利息收入，加大銀行經(jīng)營和再投資的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在加息預(yù)期強(qiáng)烈和居民償付能力提升時(shí)更為明顯。再次，中國住房金融機(jī)構(gòu)以吸收存款為主要資金來源，缺乏國外住房金融機(jī)構(gòu)常用的貸款支持債券等證券化的房地產(chǎn)融資方式，難以吸引大量的信托投資基金和養(yǎng)老基金，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)和增加抵押貸款的流動(dòng)性。最后，預(yù)售制度下期房所占比例過高導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的短期流動(dòng)性壓力。盡管預(yù)售制度使房地產(chǎn)企業(yè)盡早收回建設(shè)資金，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和降低財(cái)務(wù)成本，但是，房地產(chǎn)企業(yè)通過住房按揭貸款把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和消費(fèi)者。同時(shí)，預(yù)售制度下房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間交易的不確定性，容易侵害購房者的合法權(quán)益，在出現(xiàn)購房糾紛時(shí)貸款人很容易降低還款意愿，從而使銀行承擔(dān)較大違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）中國住房金融缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

首先，中國住房金融二級(jí)市場(chǎng)沒有建立起來。開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行如果不能在二級(jí)市場(chǎng)上籌資和分散風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)遇到流動(dòng)性困難時(shí)只能高成本籌資或壓縮其它資產(chǎn)，從而累積了大量風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，缺少住房金融二級(jí)市場(chǎng)也制約了住房金融市場(chǎng)的發(fā)育，影響銀行聚集資金和向中低收入家庭發(fā)放比較優(yōu)惠的住房貸款，限制了住房金融的重要作用。其次，中國住房融資以間接融資為主，缺乏完善的直接融資機(jī)制。根據(jù)人民銀行《2011 年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2011 年全國金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額 10.73 萬億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的 17.5%，銀行貸款仍是住房開發(fā)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)較少通過證券市場(chǎng)籌集資金。目前，中國約 3500 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而通過市場(chǎng)直接融資的約為 130 家，僅占房地產(chǎn)企業(yè)的 0.4%，且多是 1994 年前上市或借殼上市的。這種住房開發(fā)融資格局不利于分散和轉(zhuǎn)移住房金融風(fēng)險(xiǎn)。最后，缺少政策性的住房貸款擔(dān)保機(jī)制。中國商業(yè)銀行在缺少分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的情況下，辦理住房貸款時(shí)除要求貸款人以所購房產(chǎn)抵押外還要求貸款人單位或其他第三方進(jìn)行擔(dān)保，這種過高的擔(dān)保條件使很多潛在的住房貸款申請(qǐng)人不能獲得銀行信貸支持。因?yàn)橹袊饕ㄟ^建設(shè)經(jīng)適房和廉租房，來滿足中低收入群體的住房需求，所以較少通過政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為低償付能力群體提供支持，風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行和借款人，依托住房金融體系分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的作用有限。

二、中國住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

防范中國住房金融中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，從根本上看要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，防止房地產(chǎn)“泡沫化”，從而消除住房金融危機(jī)的主要來源。此外，從住房金融領(lǐng)域來看，可以考慮采取如下策略和措施：

（一）完善住房金融的一級(jí)市場(chǎng)

美國住房金融一級(jí)市場(chǎng)提供抵押貸款的機(jī)構(gòu)眾多，除商業(yè)銀行外還包括儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、抵押貸款公司和儲(chǔ)蓄銀行等，為有住房需求的消費(fèi)者和投資者提供了巨額的住房貸款。而中國住房金融市場(chǎng)僅存在一級(jí)市場(chǎng)，主要貸款機(jī)構(gòu)為商業(yè)銀行和公積金管理中心，放款規(guī)模有限，風(fēng)險(xiǎn)過于集中。無論是房地產(chǎn)企業(yè)融資還是消費(fèi)者購房貸款需求，其融資渠道過于單一。因此，建立健全的住房金融市場(chǎng)首先要豐富住房貸款一級(jí)市場(chǎng)的貸款機(jī)構(gòu)，例如政策性住房銀行，保險(xiǎn)公司、專業(yè)住房貸款機(jī)構(gòu)等，提供多樣化的貸款融資渠道。首先，要鼓勵(lì)和扶持住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、征信機(jī)構(gòu)和信托機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)一步完善住房公積金管理機(jī)構(gòu)的職能。其次，要減輕住房金融對(duì)銀行信貸的過度依賴，增加直接融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，加快向房地產(chǎn)證券化為主的直接權(quán)益融資模式過渡。最后，完善住房金融市場(chǎng)體系，在規(guī)范住房信貸市場(chǎng)的同時(shí)，加快住房證券市場(chǎng)、住房抵押市場(chǎng)和住房保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和繁榮。

（二）培育住房金融的二級(jí)市場(chǎng)

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，以抵押貸款證券化為主的二級(jí)市場(chǎng)是住房金融市場(chǎng)的核心。雖然美國住房金融二級(jí)市場(chǎng)對(duì)次貸危機(jī)的爆發(fā)和傳遞起到推波助瀾的作用，但是不能因?yàn)槊绹钨J危機(jī)的爆發(fā)而懷疑二級(jí)市場(chǎng)的重要作用。從客觀的歷史及經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，抵押貸款的證券化有效地分散了商業(yè)銀行等貸款機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)，將其轉(zhuǎn)移到了二級(jí)市場(chǎng)和投資者。

目前中國住房抵押貸款市場(chǎng)僅存在一級(jí)市場(chǎng)，基本是由商業(yè)銀行和公積金管理中心提供流動(dòng)性和承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要保險(xiǎn)公司和抵押貸款擔(dān)保公司進(jìn)行抵押貸款證券化，通過建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)改善資本流動(dòng)性機(jī)制。中國住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可以通過抵押貸款轉(zhuǎn)讓的方式，允許提供貸款的金融機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司等其它擔(dān)保公司之間開展抵押貸款合同轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；也可以通過擴(kuò)大按揭貸款證券化規(guī)模來促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的資金供給。因此，我們要借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，大力培育和發(fā)展住房金融二級(jí)市場(chǎng)。一是盡快制定二級(jí)市場(chǎng)所需的各項(xiàng)法律法規(guī)，為二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展提供必要法律依據(jù)。二是擴(kuò)大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，在安全審慎原則下加快發(fā)行抵押貸款支持的證券產(chǎn)品，增加住房貸款債券經(jīng)營機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)基金、信托、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，擴(kuò)充市場(chǎng)資金量。三是強(qiáng)化政府住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓和交易。四是要同時(shí)加強(qiáng)住房金融市場(chǎng)監(jiān)管，以監(jiān)管促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)良性發(fā)展。

（三）提升金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理水平

首先，建立對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，建立和完善個(gè)人信用評(píng)估制度，提高對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，要完善個(gè)人住房貸款中授信、評(píng)估、保險(xiǎn)、償付、考核和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，強(qiáng)化住房貸款中的信息化建設(shè)，使住房貸款業(yè)務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化。再次，健全信貸違約處理機(jī)制，當(dāng)購房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款人可以妥善進(jìn)行違約處理。最后，要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

（四）豐富住房信貸資金來源渠道

住房貸款具有借短放長(zhǎng)的特點(diǎn)，容易造成資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配產(chǎn)生的流動(dòng)性壓力，因此要豐富住房信貸資金的來源渠道。一是擴(kuò)大抵押貸款證券化規(guī)模，從資本市場(chǎng)獲得更多資金來源，為住房金融機(jī)構(gòu)提供融資。二是大力發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，吸收個(gè)人住房資金存入銀行，使住房?jī)?chǔ)蓄貸款成為商業(yè)按揭貸款、公積金貸款的重要補(bǔ)充。三是擴(kuò)大財(cái)政資金支持力度，對(duì)保障性住房的貸款給予貼息支持。

（五）完善住房保障體系

中國住房保障體系主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和公租房三種形式。前者主要依靠政府提供，后者利用政府與市場(chǎng)結(jié)合的機(jī)制提供住房。兩種形式均為了滿足中低收入家庭的住房需求，然而以目前的供給規(guī)模和限制條件，很難達(dá)到其應(yīng)有目標(biāo)。如果將其納入市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)，沒有銀行會(huì)承擔(dān)比一般抵押貸款更高的風(fēng)險(xiǎn)來為中低收入家庭提供住房貸款。因此，在維持現(xiàn)有形式的基礎(chǔ)上建立保障性住房體系，按市場(chǎng)要求對(duì)購買者進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)不達(dá)標(biāo)的中低收入家庭由政府提供擔(dān)保，增加信用評(píng)分，幫助其獲得銀行貸款。代理政府擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)再將這些貸款證券化并在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)行，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

（六）完善住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境

當(dāng)前，中國住房金融的法律體系還不完善，在個(gè)人住房貸款及其證券化業(yè)務(wù)方面缺乏全面、統(tǒng)一的規(guī)劃。一是要盡快制定與住房抵押貸款證券化有關(guān)的法律法規(guī)，為證券化提供一個(gè)有利的法律體系。二是研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場(chǎng)。三是建立健全違約處理機(jī)制，健全抵押物處置制度，規(guī)范抵押住房沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護(hù)貸款人的合法權(quán)益。四是完善與公積金、住房?jī)?chǔ)蓄、住房融資稅收、住房補(bǔ)貼等方面有關(guān)的住房金融法規(guī)。

（七）加強(qiáng)住房金融市場(chǎng)的監(jiān)管

根據(jù)中國住房金融市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合美國次貸危機(jī)引起的監(jiān)管改革，進(jìn)一步明確住房金融市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)力和責(zé)任。避免出現(xiàn)分而治之，業(yè)務(wù)重復(fù)的無序監(jiān)管。進(jìn)一步做好住房抵押貸款證券化的信息公開工作，使投資者對(duì)抵押貸款證券有明確的認(rèn)識(shí)和深入的了解；使監(jiān)管部門對(duì)證券化的全過程進(jìn)行有效監(jiān)管，避免出現(xiàn)由信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)放大的可能。保持監(jiān)管和金融產(chǎn)品創(chuàng)新之間的動(dòng)態(tài)平衡，金融產(chǎn)品創(chuàng)新是為了促進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展，必須要控制好其發(fā)展速度和規(guī)模，金融產(chǎn)品創(chuàng)新一定要與監(jiān)管同步，可以通過立法主張進(jìn)一步規(guī)范住房金融市場(chǎng)。