孫明潔(天津市寶坻區(qū)物價(jià)局，天津301800)

一、引言

原有房地產(chǎn)在定價(jià)評(píng)估層次結(jié)構(gòu)方面存有一定的缺陷，主要是因?yàn)槿狈?shí)質(zhì)性的對(duì)比案例，其次在適用范圍上也缺乏主觀性，導(dǎo)致后期在價(jià)格中無(wú)法進(jìn)行有效的定位。而現(xiàn)如今通過采用市場(chǎng)法的評(píng)估原理，使其確保房產(chǎn)定位價(jià)格的有效性。

二、市場(chǎng)法的理論依據(jù)

市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的推算評(píng)估，利用相同價(jià)值的房產(chǎn)評(píng)估待定的房產(chǎn)價(jià)格，這種評(píng)估方法具有等效性。其次這種評(píng)估方式也會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，在一定浮動(dòng)范圍內(nèi)有所差異，但實(shí)際基本情況不會(huì)有太大的差異性。其次隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)于一些購(gòu)房者的心態(tài)及個(gè)人愛好以及地理位置的偏差，可能在價(jià)格幅度上會(huì)偏離原有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致失去了房產(chǎn)市場(chǎng)法的評(píng)估意義。例如:某二環(huán)小區(qū)建筑面積98㎡，根據(jù)跟區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值估算，該房總價(jià)格100W。由于該小區(qū)后期項(xiàng)目的擴(kuò)建，改變了原有的建筑風(fēng)格，并且在小區(qū)內(nèi)添加了人造湖、花園等公共設(shè)施?？⒐ろ?xiàng)目完成后，該同樣的樣品房?jī)r(jià)格漲幅20%，使其價(jià)值變?yōu)?20W。該市場(chǎng)法遵循統(tǒng)計(jì)學(xué)定律，可從大量隨機(jī)事件中找尋重復(fù)事件，這樣才可以推比出房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)法的推算依據(jù)是以當(dāng)時(shí)成交價(jià)格作為今后評(píng)估依據(jù)，然后在進(jìn)行對(duì)比類推，得出該房地產(chǎn)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值。

三、市場(chǎng)法的適用范圍及應(yīng)用條件

1.市場(chǎng)法的適用范圍

市場(chǎng)法能夠適用于多種類型其中包括:商品房、空地、廠房、寫字樓等，這些類型在大中型城市覆蓋較為廣泛，并且交易次數(shù)頻繁。資料人員能夠在短時(shí)間內(nèi)收集到大量的數(shù)據(jù)信息，然后用于推算該房地產(chǎn)的實(shí)用價(jià)值。商品房的交易次數(shù)最為頻繁，交易成功率高，從而能夠得到正確的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于空地市場(chǎng)法的推算還并沒有全面普及，在一、二、三線城市較為普遍，比如:企業(yè)進(jìn)行征地項(xiàng)目，一般都是征用偏遠(yuǎn)地段，一方面是因?yàn)殡x市區(qū)遠(yuǎn)，征用價(jià)格較為便宜，另一方面便是不影響人們的正常生活。其次對(duì)于一些地段運(yùn)用市場(chǎng)法難以評(píng)估，一些特殊地段或者建筑風(fēng)格別致的地產(chǎn)，卻很難估計(jì)，主要是因?yàn)榈貌坏綄?shí)用的價(jià)值數(shù)據(jù)，難以估算其市場(chǎng)價(jià)值的所在性。所以該市場(chǎng)法能夠適用于多數(shù)情況，以此滿足房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)際需求。

2.市場(chǎng)法的應(yīng)用條件

市場(chǎng)法在應(yīng)用條件上應(yīng)具備兩點(diǎn)，首先應(yīng)具有完善的數(shù)據(jù)交易信息，其次還要有一定的市場(chǎng)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，這兩個(gè)方面在市場(chǎng)法應(yīng)用條件中尤為重要。在市場(chǎng)評(píng)估交易中的資料要保證數(shù)據(jù)充足和資料可靠，在數(shù)據(jù)評(píng)估階段要選用較多的交易成功案例作為比對(duì)，一般選用的案例不少于13個(gè)，這樣才能在各個(gè)案例中尋求共同點(diǎn)。然后還要選出3個(gè)特殊案例作為對(duì)比，這樣才能在實(shí)際中反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)值。若選用的特殊案例少于3個(gè)，便不能進(jìn)行有效的比對(duì)，無(wú)論是從建筑風(fēng)格還是結(jié)構(gòu)布局，都不能形成鮮明的對(duì)比，使其失去市場(chǎng)法評(píng)估的意義。資料的可靠性對(duì)于市場(chǎng)法的評(píng)估也有不可替代的作用，資料管理人員首先要對(duì)資料進(jìn)行詳細(xì)核實(shí)，包括交易日期、交易金額、交易類型、房產(chǎn)證書等，以確保資料真實(shí)可靠。假設(shè)收集的資料信息存有虛假性，經(jīng)最后推算出的房產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際價(jià)值存有較大的差異，使其偏離市場(chǎng)價(jià)值觀念，并誤導(dǎo)房產(chǎn)消費(fèi)群體。

四、市場(chǎng)法評(píng)估程序

市場(chǎng)法評(píng)估程序包括:搜集交易實(shí)例、確定可比交易案例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正以及最終的確定地產(chǎn)價(jià)格，該流程包括了所有的應(yīng)用流程，確保操作流程的精確化。

1.搜集交易實(shí)例

市場(chǎng)法推理的主要依據(jù)便是依靠大量的數(shù)據(jù)資料，將收集交易成功的案例資料進(jìn)行比對(duì)，這樣才能確保推理依據(jù)的正確性。資料管理人員首先要對(duì)同一區(qū)域房產(chǎn)交易信息進(jìn)行收集，包括:房產(chǎn)建筑格局、面積、采暖方式、樓宇棟數(shù)以及周圍居住密度。在同一局域搜集資料，其可具有鮮明的對(duì)比性。假設(shè)資料人員收集的房產(chǎn)資料區(qū)域不統(tǒng)一，則在價(jià)格方面具有較大漲幅，所以要針對(duì)同一區(qū)域的用戶群體。其次對(duì)建筑格局、面積、采暖方式、樓宇棟數(shù)以及周圍居住密度的不同，市場(chǎng)法的推算也不會(huì)受到正常的影響。主要是因?yàn)楦鶕?jù)市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)值去推算，然后完成最后的交易價(jià)格。選用大量的交易案例有利于市場(chǎng)法評(píng)估的正常進(jìn)行，若資料較少，無(wú)法形成對(duì)比案例，造成后期無(wú)法進(jìn)行有效的評(píng)估。

2.確定可比交易案例

可比較交易案例是指預(yù)評(píng)估的類型相同，其中包括:用途、建筑結(jié)構(gòu)、交易類型、評(píng)估時(shí)間，商品用途相同是指所評(píng)估的商品房與交易案例中的類型相同，全部用于建筑住宅類型，這種在案例評(píng)估中可作為參考依據(jù)。對(duì)于不同種類型的評(píng)估，例如:辦公樓與沿街店面的評(píng)估，需要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)以及往年的交易記錄進(jìn)行預(yù)計(jì)評(píng)估，使其保證市場(chǎng)價(jià)值的有效性。建筑結(jié)構(gòu)類型相同包括:建筑風(fēng)格、混凝土澆注形式、采暖方式等，在大范圍相同的情況下，也要做到小類也具有一定相似性。交易類型是指買賣出售的形式，包括:租賃、抵押等形式，在保證價(jià)格相同的情況下，才能對(duì)此有更好的比較。其次便是在評(píng)估交易時(shí)間方面，房產(chǎn)交易時(shí)間關(guān)系到今后的價(jià)值評(píng)估，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)隨著時(shí)間的推移，變化波動(dòng)不穩(wěn)定，使其失去原有的價(jià)值觀念。所以在交易時(shí)間段上盡量選取近1-2年作為參考值，但有些資料會(huì)超過4年以上，一般不作為交易案例的對(duì)比資料。

3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

評(píng)估人員在收集可對(duì)比的實(shí)例后，便要在價(jià)格方面進(jìn)行統(tǒng)一。其中包括:付款類型、單價(jià)、貨幣以及建筑面積。交易成功的房產(chǎn)在支付方式上可能采用分期付款和一次性付款的方式，所以評(píng)估時(shí)應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一，全部按照一次性付款的方式進(jìn)行評(píng)估，使其具有等效性。單價(jià)統(tǒng)一是指預(yù)評(píng)估的房產(chǎn)價(jià)格與交易案例中的價(jià)格具有等效性，選取統(tǒng)一單價(jià)單位，使其具有可比性。貨幣統(tǒng)一根據(jù)房產(chǎn)交易類型的不同，有些房產(chǎn)價(jià)格需要進(jìn)行換算，這便要求在貨幣單位上進(jìn)行統(tǒng)一。其次便是建筑面積，有些交易中心按照使用、套用以及建筑面積進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)，所以根據(jù)面積的不同，在定價(jià)方面也存有一定的差異性。

4.確定地產(chǎn)價(jià)格

其次便是房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定位，在對(duì)各種情況的對(duì)比下，便可按照實(shí)際的交易案例對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。其評(píng)估價(jià)格包括可比實(shí)例、交易情況、區(qū)域因素等，可比實(shí)例便是當(dāng)時(shí)的成交價(jià)，需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格而定。交易情況是指后期的修正系數(shù)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的交易金額乘以評(píng)估系數(shù)，便可得到交易后的確定值。區(qū)域因素是指房產(chǎn)所處位置的市場(chǎng)價(jià)，然后根據(jù)每年市場(chǎng)浮動(dòng)因子，進(jìn)行比對(duì)最后進(jìn)行累加便可得到。在經(jīng)過多種外在條件的比對(duì)下，進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定位。若在評(píng)估定價(jià)中，實(shí)際交易案例與預(yù)評(píng)估案例相似度十分吻合時(shí)，可利用平均值進(jìn)行求取，完成房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定位。

五、結(jié)語(yǔ)

通過對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的分析探究，使得筆者對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)估依據(jù)有了更為深刻的認(rèn)知。這種推算模式融合了房產(chǎn)中的多種因素，確保房產(chǎn)定位價(jià)格的有效性。這種推理模式不但適用于房產(chǎn)的評(píng)估，在其他行業(yè)中也具有一定的范圍應(yīng)用，使其帶動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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