王　韜

從貨幣政策視角看物價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

王韜

面對(duì)房?jī)r(jià)與物價(jià)逐年攀升，中央銀行面對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)物價(jià)的影響，為了維護(hù)物價(jià)的穩(wěn)定性，開(kāi)始著眼于運(yùn)用貨幣政策穩(wěn)定物價(jià)的研究。大量的研究資料表明，房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)在一定程度上影響宏觀經(jīng)濟(jì)。中央銀行要想對(duì)貨幣政策以有效運(yùn)用，就要對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況予以關(guān)注。為了避免房?jī)r(jià)對(duì)物價(jià)穩(wěn)定以強(qiáng)大的沖擊力，就要運(yùn)用具有可操作性的方法來(lái)制定貨幣政策，否則就要面臨一系列的選擇性問(wèn)題，諸如貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的干預(yù)措施選擇，以及貨幣政策工具的選擇等等。

貨幣政策物價(jià)房?jī)r(jià)

一、物價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系現(xiàn)狀以及貨幣政策的影響

（一）物價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系現(xiàn)狀

中國(guó)在貨幣政策研究上，多為其對(duì)股票市場(chǎng)的反應(yīng)，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響少有分析，這主要在于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且對(duì)于房?jī)r(jià)與物價(jià)穩(wěn)定的關(guān)系疏于關(guān)注。有關(guān)專家對(duì)2005年至2010年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行了研究，其認(rèn)為由于物價(jià)變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了變化。而從2010年至2013年國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化得出：物價(jià)波動(dòng)是受到了短期房?jī)r(jià)的影響，從長(zhǎng)期的角度而言，房?jī)r(jià)也會(huì)受到物價(jià)的影響。

（二）貨幣政策調(diào)整工具對(duì)房?jī)r(jià)以及物價(jià)的影響

使用貨幣政策調(diào)整物價(jià)，就要對(duì)房?jī)r(jià)與物價(jià)之間的關(guān)系深入研究。房?jī)r(jià)的變動(dòng)會(huì)影響到物價(jià)水平，運(yùn)用貨幣政策調(diào)整可以有兩種選擇，即運(yùn)用貨幣杠桿調(diào)整房?jī)r(jià)、運(yùn)用貨幣杠桿調(diào)整物價(jià)。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，還要看是否與物價(jià)調(diào)控目標(biāo)存在著矛盾，以避免貨幣政策在房?jī)r(jià)與物價(jià)之間調(diào)整而無(wú)法兼顧。當(dāng)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與物價(jià)之間在變動(dòng)上存在著一致性，且周期同步，就要將貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)和物價(jià)進(jìn)行調(diào)整時(shí)所存在的差別性查找出來(lái)，以便有針對(duì)性地調(diào)整貨幣政策，達(dá)到貨幣政策目標(biāo)。

二、房?jī)r(jià)與物價(jià)關(guān)系的具體分析

（一）房?jī)r(jià)引起物價(jià)變動(dòng)的原因

有專家認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)的變動(dòng)而引起了物價(jià)變動(dòng)，主要在于房?jī)r(jià)是資產(chǎn)價(jià)格，其不僅是當(dāng)期價(jià)格信息的反映，而且還可以預(yù)期到未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格。在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，主要在于其對(duì)原材料以及能源大量地消耗，從而促使了這部分資源價(jià)格提高。

（二）物價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

物價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著，主要體現(xiàn)在勞動(dòng)力成本上，隨著生活成本的提高，消費(fèi)價(jià)格也會(huì)受到影響而有所提高，使得勞動(dòng)力收入有所提升，但這一點(diǎn)在中國(guó)并無(wú)法體現(xiàn)。中國(guó)的房地產(chǎn)建筑業(yè)工人工資上漲區(qū)間有限。從中國(guó)的消費(fèi)品需求來(lái)看，其總體趨于穩(wěn)定，并不會(huì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈而對(duì)原料價(jià)格造成影響從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)提升。況且，從房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素來(lái)看，主要涉及房地產(chǎn)建造原料和土地的價(jià)格，與消費(fèi)品價(jià)格幾乎不存在關(guān)聯(lián)。

三、貨幣政策與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

房?jī)r(jià)能夠影響到物價(jià)穩(wěn)定，要使用貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，就要對(duì)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度有所了解。按照傳統(tǒng)的貨幣政策理論，是以數(shù)量工具對(duì)包括貨幣供應(yīng)量、存款準(zhǔn)備金率以及央行再貸款在內(nèi)的資金交易進(jìn)行調(diào)整。還可以運(yùn)用價(jià)格工具對(duì)包括再貼現(xiàn)率、隔夜拆借利率等的資金供給價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。目前較為常用的貨幣政策為貨幣供應(yīng)量、銀行貸款規(guī)模、貸款利率以及存款準(zhǔn)備金率等。

（一）貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

銀行的存款數(shù)量對(duì)住房市場(chǎng)的流入資金數(shù)量具有決定性作用?，F(xiàn)金的數(shù)量主要是為了能夠?qū)Χ唐诹鲃?dòng)性的需求有所滿足，并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)以很大影響。對(duì)于中央銀行而言，資金的控制，通常是對(duì)資金供給量的控制，但是資金供給量一般不會(huì)受到外部因素影響。另外，資金供給量提升，意味著企業(yè)有了更多的富余資金，推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，并因此而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲，就意味著人們買房的首付比重提升。為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上升，人們會(huì)選擇增加儲(chǔ)蓄存款的方法來(lái)應(yīng)對(duì)，相應(yīng)地，人們的消費(fèi)就會(huì)有所減少。

（二）信貸規(guī)模與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

信貸規(guī)模主要是促進(jìn)資金需求與供給之間的平衡，但主要是對(duì)資金需求情況的反映。資金需求會(huì)隨著資金供給而有所增加，但如果出現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不景氣現(xiàn)象，出現(xiàn)資金供給增加，資金需求卻下降的趨勢(shì)。比如在2010年，為了活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，貨幣供應(yīng)量大幅度地增加，已經(jīng)達(dá)到了25%，但是，并沒(méi)有因此而使得同期信貸同步增加，信貸增加的幅度僅僅為5%，因此就出現(xiàn)了信貸規(guī)模與貨幣供給量不一致的狀況。

信貸規(guī)模受央行控制較小，一般是隨著信貸市場(chǎng)的需求而有所變化。當(dāng)人們預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)將為上漲，就意味著需要增加房貸款的數(shù)量，另外，也會(huì)因此而提高住房抵押物價(jià)格，導(dǎo)致貸款規(guī)模的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)因此而上漲。

（三）存款準(zhǔn)備金率與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

自1998年以來(lái)，央行的貨幣政策工具中，存款準(zhǔn)備金率并不常用，但是，自1998年以來(lái)，中國(guó)人民銀行對(duì)存款準(zhǔn)備金的調(diào)節(jié)已經(jīng)達(dá)到了30次。從1999年至2009年，貨幣（四）銀行利率與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

供應(yīng)量從原有的12萬(wàn)億增長(zhǎng)了3.78倍，達(dá)到了57.3萬(wàn)億。名義國(guó)民生產(chǎn)總值僅僅增長(zhǎng)了2.8倍。同期的存款準(zhǔn)備金率卻僅僅增長(zhǎng)了10%，即銀行資金沒(méi)有超過(guò)5.7萬(wàn)億。2013年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，人民銀行調(diào)整準(zhǔn)備金率以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控?？梢?jiàn)存款準(zhǔn)備金率是隨著房?jī)r(jià)而變化的，存在著滯后性。

央行對(duì)銀行調(diào)控利率的工具中，貸款利率會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的資金龐大，銀行的貸款數(shù)額通常會(huì)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的1/10，甚至達(dá)到1/3。如果貸款利率有所波動(dòng)，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本存在著一定的影響。另外，貸款利率過(guò)高，導(dǎo)致購(gòu)房人還貸緊張，影響房屋購(gòu)買力。這就要求貸款利率要與市場(chǎng)利率同步。如果以房租為定值，提高銀行貸款利率，就意味著提高了市場(chǎng)利率，房租貼現(xiàn)值就會(huì)有所下降，房?jī)r(jià)因此而受到影響。

雖然貸款利率會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但是存在著滯后性，且變動(dòng)次數(shù)有限，因而對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不會(huì)很顯著。從2000年—2006年，貸款利率僅調(diào)整了4次，調(diào)整的最大值和最小值之間相差不到0.8個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響僅僅是短期效應(yīng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文從貨幣政策視角對(duì)房?jī)r(jià)與物價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了研究，可以明確，雖然物價(jià)幾乎不會(huì)引起房?jī)r(jià)的變動(dòng)，但房?jī)r(jià)卻會(huì)對(duì)物價(jià)產(chǎn)生影響。央行對(duì)于物價(jià)要采取相應(yīng)的貨幣政策以有效控制，就要對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響以充分考慮。針對(duì)房?jī)r(jià)不同的變動(dòng)情況，采取不同的貨幣政策應(yīng)對(duì)，才能有效地平穩(wěn)物價(jià)。