王陳萍（中國(guó)海外工程有限責(zé)任公司）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金管控策略研究

王陳萍
（中國(guó)海外工程有限責(zé)任公司）

【摘要】當(dāng)前，在政府對(duì)房地產(chǎn)頻繁出臺(tái)政策調(diào)控的大環(huán)境下，資金管控工作是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，銀行融資渠道收窄，融資難度加大，融資成本趨高，資金鏈的安全就是牽涉到項(xiàng)目生命線的安全，有效的資金管控就是能保證項(xiàng)目資金鏈的安全，管控的質(zhì)量直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金管控策略進(jìn)行探討有較廣泛的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金管控策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了幾輪發(fā)展高潮。近年來(lái)，政府在控制房?jī)r(jià)的過(guò)程中頻頻出臺(tái)政策，使得企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為逐步趨于理性。在這種受政策調(diào)控影響較大的環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金組織和管控提出了更高的要求，相當(dāng)一部分資金實(shí)力弱、融資渠道不暢的房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)了困難，部分企業(yè)被迫轉(zhuǎn)讓了預(yù)期收益較好的項(xiàng)目，有的甚至破產(chǎn)，形成了爛尾項(xiàng)目，給企業(yè)帶來(lái)了損失也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素。為此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金管控，確保資金鏈的安全，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的核心任務(wù)，是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金管控的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求量大，且同時(shí)具有階段性特點(diǎn)。其資金管控的過(guò)程是從土地使用權(quán)獲取、策劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全過(guò)程中的資金控制，是維系項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的基本鏈條。對(duì)一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，自有資金有限，要保證項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要通過(guò)大量的外部融資來(lái)維持。

資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流程通常分三個(gè)階段：第一階段為取得開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)所支付的土地出讓金，一般來(lái)源于自有資金和銀行貸款。第二階段為策劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)階段的開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目施工過(guò)程中的流動(dòng)資金，主要來(lái)源于銀行貸款和自有資金，此外，還有部分建筑商和材料供應(yīng)商的墊資資金，融資渠道寬的企業(yè)還可以用到房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托資金。第三階段為房地產(chǎn)租售結(jié)算，涉及的資金來(lái)源于購(gòu)房者的自有資金和購(gòu)房者從銀行獲得的按揭貸款等，是資金的回收階段。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金管控面臨的主要問(wèn)題

（一）中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力弱，難以滿足開(kāi)發(fā)資金需求

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多，但大部分為中小型企業(yè)，資金實(shí)力普遍弱，多數(shù)由建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，資金實(shí)力、管理能力、營(yíng)銷(xiāo)能力等都無(wú)法滿足當(dāng)前消費(fèi)者對(duì)于樓盤(pán)高性?xún)r(jià)比的需求，由于自身資源不足，資金管控力不從心，導(dǎo)致了企業(yè)無(wú)法形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）資金來(lái)源渠道收窄，新的融資渠道建立難度較大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)行資金是以銀行融資為主的。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴(lài)自身的資金積累、股東投入，另外一個(gè)重要的資金來(lái)源就是銀行貸款。然而，國(guó)內(nèi)銀行融資容易受到國(guó)家對(duì)行業(yè)的宏觀調(diào)控影響，資金獲取難度增加。即便政策寬松，銀行融資流向也傾向于經(jīng)營(yíng)情況明顯良好的知名企業(yè)，這使得中小企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售受到影響。為此，迫切需要拓展新的融資渠道，以保持穩(wěn)定的資金來(lái)源，滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求。

（三）銷(xiāo)售回款受?chē)?guó)家政策影響大，回款周期趨長(zhǎng)

當(dāng)前，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，市場(chǎng)觀望情緒普遍存在，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況低迷，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要資金回款來(lái)源于銷(xiāo)售回款，回款周期進(jìn)一步趨長(zhǎng)。同時(shí)，因政策形勢(shì)相對(duì)收緊，銷(xiāo)售回款也不穩(wěn)定，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)項(xiàng)目資金壓力大，資金成本增加，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生存狀態(tài)進(jìn)一步惡化。

（四）資金管控模式粗放，不能有效保證資金鏈安全

近年來(lái)，很多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過(guò)程中也是快速擴(kuò)張，業(yè)務(wù)發(fā)展速度明顯快于內(nèi)部管控模式的建立及完善。而要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展，必須建立適合自身發(fā)展的內(nèi)部管理模式。然而，因?yàn)闆](méi)有來(lái)得及建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，這些企業(yè)的資金管控模式粗放。同時(shí)因?yàn)橘Y金管控能力的缺乏，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在諸多商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，比如內(nèi)部腐敗滋生、監(jiān)控不力、控制弱化、施工進(jìn)度遲滯等方面的問(wèn)題，輕者影響企業(yè)正常發(fā)展，重者導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，資金鏈的安全受到威脅。

而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，資金管控模式是最為重要的環(huán)節(jié)。要求實(shí)現(xiàn)對(duì)資金來(lái)源、使用以及回收的各個(gè)業(yè)務(wù)流程建立有效的內(nèi)部控制體系，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)資金使用效率的控制及監(jiān)控，使資金管控做到事前有規(guī)劃、事中能控制以及事后可評(píng)估，這就對(duì)企業(yè)的管控手段提出了更高的要求。

為了有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性循環(huán)，有效的資金管控模式的建立就成為企業(yè)亟待解決的問(wèn)題，也是形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金管控的策略

為解決房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管控模式建立的問(wèn)題，通過(guò)筆者所在企業(yè)和其他企業(yè)成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，可以采取以下策略，以獲得對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管控提供有效的解決途徑。

（一）開(kāi)辟多元化的資金來(lái)源渠道，保證資金鏈安全

創(chuàng)新融資渠道或模式，借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)金融的有益模式，比如房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)企業(yè)債券、企業(yè)參股金融資本等多種方式。這類(lèi)模式的采用雖然受到國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的限制，但在大型央企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)和其他規(guī)模大信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)比較有效，且較銀行融資成本更低、融資環(huán)境更自由寬松。此舉在短期內(nèi)雖不能降低企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)，但這種趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源穩(wěn)定，才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性發(fā)展，避免出現(xiàn)因政策調(diào)整產(chǎn)生大幅波動(dòng)。

（二）創(chuàng)新銷(xiāo)售模式，加速資金回籠

隨著國(guó)家調(diào)控的持續(xù)，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售很難做到有房不愁賣(mài)了，為了保證資金鏈的安全，加速資金回籠是實(shí)現(xiàn)資金鏈良性循環(huán)的最重要途徑，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移為銷(xiāo)售的及時(shí)實(shí)現(xiàn)。如果項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，適應(yīng)市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售形勢(shì)良好，資金鏈就實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)。目前房地產(chǎn)的價(jià)格已極大地打壓了消費(fèi)者的真實(shí)需求。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的品質(zhì)需求已上升到一定高度。不論是自用型還是投資型物業(yè)，項(xiàng)目品質(zhì)儼然成為銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素，客戶需求也越來(lái)越挑剔，目標(biāo)越來(lái)越明確，看重的就是物業(yè)的升值潛力。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在提升開(kāi)發(fā)能力、設(shè)計(jì)能力以及內(nèi)部運(yùn)營(yíng)能力以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，項(xiàng)目策劃、定位、開(kāi)發(fā)中的推廣及客戶服務(wù)就成為及其重要的環(huán)節(jié)，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求，創(chuàng)新銷(xiāo)售模式，加速銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠，降低資金占用成本，維護(hù)資金鏈的安全。如成立商業(yè)管理公司，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在解決了開(kāi)發(fā)階段資金鏈安全的同時(shí)更拓寬了企業(yè)發(fā)展的空間，可進(jìn)一步提升企業(yè)品牌影響力。

（三）不斷摸索，創(chuàng)新安全的資金管控模式

對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以因地制宜制定分階段的資金管控模式，實(shí)現(xiàn)資金的集中管控，實(shí)行收支兩條線，保證資金在不同的時(shí)期的合理安排及使用。具體操作上可以通過(guò)加快資金信息流、強(qiáng)化現(xiàn)金管理、控制過(guò)程中的過(guò)度預(yù)支、嚴(yán)格控制管理費(fèi)支出等來(lái)實(shí)現(xiàn)資金有效管控。在管理鏈條上著重考慮成本、合同、資金3個(gè)環(huán)節(jié)上的管控，這些環(huán)節(jié)的控制均可以通過(guò)信息化管理平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（四）構(gòu)建便捷流暢的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度是單位為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而建立的組織計(jì)劃、方法和程序，以建立其經(jīng)營(yíng)的秩序和有效性。內(nèi)部控制制度的建立應(yīng)該融合在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)都融入資金控制的流程，并建立外部及內(nèi)部的監(jiān)控機(jī)制（比如內(nèi)部審計(jì)、外部審計(jì)），實(shí)現(xiàn)有效的資金管控。內(nèi)部控制不僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，更是覆蓋到項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)，形成良好的內(nèi)部控制環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的監(jiān)控程序以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通常項(xiàng)目公司的內(nèi)控制度包括財(cái)務(wù)管理制度、綜合管理制度、人力資源管理制度、工程項(xiàng)目管理制度、成本管理制度等，目前有很多成功企業(yè)的內(nèi)控制度可借鑒，但不可完全照搬套用，必須結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地構(gòu)建便捷流暢的內(nèi)部控制機(jī)制。

（五）尋求適合本項(xiàng)目的全面預(yù)算管理模式

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，每一個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該實(shí)行全面預(yù)算管理模式，通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)流程的分析和預(yù)測(cè)，建立未來(lái)一定時(shí)期的資金來(lái)源、使用的有序規(guī)劃，并結(jié)合日常的預(yù)算控制以實(shí)現(xiàn)資金的有序管控。

順利實(shí)施全面預(yù)算，要做好組織保障、制度保障，編制流程及考核獎(jiǎng)懲，而且要強(qiáng)化全面預(yù)算的剛性，把它當(dāng)成公司的一種戰(zhàn)略來(lái)執(zhí)行。在全面預(yù)算編制過(guò)程中要充分吸納各管理環(huán)節(jié)的意見(jiàn)，明確財(cái)務(wù)計(jì)劃流程，健全財(cái)務(wù)管理制度和績(jī)效激勵(lì)與約束機(jī)制，使全面預(yù)算管理具有前瞻性、操作性。

（六）推行精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)資金管控向項(xiàng)目全過(guò)程滲透

除了當(dāng)前外部融資困局出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的土地招拍掛更加透明公開(kāi)，拿地門(mén)檻提高，行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，企業(yè)唯有通過(guò)精細(xì)化管理，通過(guò)自身的改變和提升，在項(xiàng)目管理、流程再造方面多下功夫，全面提升企業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流，才能讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上搶占先機(jī)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)周期的每個(gè)環(huán)節(jié)，都必須通過(guò)向管理要效益，實(shí)現(xiàn)增收節(jié)支，實(shí)現(xiàn)資金管控向項(xiàng)目全過(guò)程滲透。

（七）通過(guò)信息化平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的資金管控

信息化建設(shè)是當(dāng)今促進(jìn)企業(yè)進(jìn)步升級(jí)的重要手段。信息系統(tǒng)平臺(tái)的建立必須要與核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，覆蓋核心業(yè)務(wù)的主要價(jià)值鏈，更是要貫穿資金管控的各環(huán)節(jié)，可以使企業(yè)管理者隨時(shí)調(diào)閱相關(guān)資料，隨時(shí)關(guān)注企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，及時(shí)提示管控風(fēng)險(xiǎn)。目前，在國(guó)內(nèi)有很多專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)應(yīng)用軟件可選用，可以依托先進(jìn)的信息化技術(shù)手段來(lái)保證管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的資金管控。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管控固然是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但僅僅依靠資金管控是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性發(fā)展必須建立完善的內(nèi)部管理模式。這個(gè)管理模式貫穿于項(xiàng)目周期的各個(gè)環(huán)節(jié)，存在于企業(yè)管理的各個(gè)方面，只有實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合管理能力提升，才能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益最大化，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]解秀麗．房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理對(duì)策初探[J]．經(jīng)營(yíng)管理者,2011（2）．

責(zé)編:王怡

【中圖分類(lèi)號(hào)】F275.1