摘要：為改善民生和推動經(jīng)濟持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，解決日益激化的住房問題，真正實現(xiàn)“居者有其屋”，全國大規(guī)模實施廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房等保障性安居工程。2014年起，廉租房、公租房并軌運行（統(tǒng)稱公共租賃住房），統(tǒng)一申報渠道、審核程序，方便了群眾，提高了工作效率，同時仍存在著諸多問題，本文結合工作實際，簡要歸納普遍存在的問題及對策。

關鍵詞：廉租住房;公共租賃住房;并軌運行;問題;原因;對策

實施廉租住房、公共租賃住房等城鎮(zhèn)保障性安居工程是保障和改善民生、維護社會公平與和諧穩(wěn)定的重大舉措，是民生工程、民心工程。租廉租住房是政府投資，按限定的單套房屋建筑面積標準建設、購買、改建后面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供租金補貼或以低廉的租金配租的保障性住房;公共租賃住房是政府投資、政企共同投資、政策支持企業(yè)投資，按限定的單套房屋建筑面積標準建設、購買、改建后，面向城鎮(zhèn)中等偏下和低收入住房困難家庭、單身人士、新就業(yè)無房職工、進城務工人員以低于市場價格的租金配租的保障性住房。從2014年起，全國公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱公共租賃住房。

公共租賃住房和廉租住房并軌運行是完善住房保障體系，提高保障性住房資源配置的有效措施，是改善住房保障公共服務的重要途徑，是維護社會公平正義的具體舉措。并軌后，公共租賃住房和廉租住房合并建設，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一選址，統(tǒng)一建設，中央各項保障措施、配套政策繼續(xù)實施，建設標準不變;資金管理按公共租賃住房的程序?qū)嵤庾》孔赓U補貼繼續(xù)按規(guī)定發(fā)放;保障對象涵蓋原廉租住房、公共租賃住房的保障對象，既包括符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，也包括符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口或外來務工人員;統(tǒng)一受理申請、統(tǒng)一審核準入，根據(jù)房源情況、綜合保障對象收入水平、住房困難程度、申請順序合理輪候排序，統(tǒng)一輪候配租，在確保符合住房救助規(guī)定標準的住房困難最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)特困人員應保盡?；A上，優(yōu)先保障符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。

一、公共租賃住房并軌運行中存在的問題及原因簡述

公共租賃住房并軌運行，優(yōu)化了保障房資源配置，方便了群眾，提高了工作效率，但在建設、分配和后續(xù)管理實際工作中仍然存在著諸多問題。

（一）公共租賃住房資金籌措困難、資金籌集不到位，建設資金不足。由于公共租賃住房是以保障民生為宗旨、不以營利為目的、不具備營利性，其房源籌集和建成后的運營維護都依賴政府直接投資，加上所需資金量大、籌措任務繁重，地方政府又是資金籌措的主體，而地方政府資金籌措制度尚不健全、資金來源單一。

（二）公共租賃住房土地供應量不足、供應制度不完善。由于基層政府財力有限，較多考慮增加財政收入，大部分是土地財政、都把商品房開發(fā)用地作為主要的供應對象，造成公共租賃住房用地在計劃中的比例不足，更無法從長遠的規(guī)劃中建立起持續(xù)有效的供應體系。

（三）公共租賃住房建設工作中規(guī)劃選址、建筑施工圖設計、工程建設管理等不到位、不規(guī)范。

1.公共租賃住房選址偏遠。由于城區(qū)土地資源稀缺，無多余用地指標用于公共租賃住房建設，故公共租賃住房建設項目選址多在城郊、城市偏遠地區(qū)或城鄉(xiāng)結合部，交通不便，公共服務設施配套跟不上，給居住對象生活帶來不利影響。

2.公共租賃住房建筑施工圖設計不周，存在房屋套型不符、設計滯后、內(nèi)部空間結構不合理、對一些使用功能及建筑模數(shù)等技術方面不重視，影響住宅使用功能，有的甚至圖紙殘缺不全、邊設計邊施工，設計、審圖不嚴格。

3.公共租賃住房建設質(zhì)量存在隱患，一方面，由于公共租賃住房工作量大、任務重，管理部門人手少、忙不過來，未能嚴格履行管理責任，有的項目未完全取得建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等“四證”就開工建設，有些未辦理竣工驗收或驗收不合格就交付使用，保修服務差;其次，勘察、設計、監(jiān)理和工程質(zhì)量監(jiān)督機構對各自質(zhì)量控制責任履行不到位，存在施工工藝差、建筑材料質(zhì)量不合格現(xiàn)象，導致工程存在質(zhì)量隱患。

（四）公共租賃住房相關法律體系、法律制度不夠完善;管理機構不健全，部門之間未構建信息共享平臺，信息不暢通;收入審核制度不完善，準入審核手段單一，分配和使用管理不規(guī)范。

1.當前的政策法規(guī)主要是住建部等有關部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，地方政府出臺的有關制度缺乏立法支撐，強制約束力不足，使保障目標不夠清晰，保障職能、保障范圍、違規(guī)責任定位模糊，削弱了政策的實施效果，出現(xiàn)的收租難、騰退難等問題均與住房保障法律的缺位有較大關系。

2.公共租賃住房管理實際工作中客觀上地方政府人力、財力限制和意識上不重視，有的區(qū)（縣）、街道沒有專門的機構和人員從事保障工作，未落實工作經(jīng)費，基層保障工作力量薄弱;此外，由于未建立與公安、人力資源、房管、金融、工商、稅務等部門的數(shù)據(jù)信息共享機制，使保障對象的核查工作流于形式，不符合條件的家庭仍審批通過、獲得保障，房屋配租后又被空置，甚至被轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，違規(guī)獲利;街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府對保障對象家庭人口、收入及住房狀況的年度審核多停留在程序上而不是真實核查，致使相關違規(guī)行為獲得復審通過，缺乏有效的審查退出機制。

二、公共租賃住房政策是一項系統(tǒng)工程，在建設、分配、管理的每個環(huán)節(jié)都需要國家部委、地方政府以及廣大群眾的群策群力、恪盡職責、共同努力，采取行之有效的管理措施，方能保證其順利實施。

（一）資金一直是公共租賃住房建設的短板，要解決資金籌集問題，首先要提高各級政府認識，充分利用好財政投資、公積金增值收益、銀行貸款、政府的稅費優(yōu)惠、資本市場和民間資本這“五大法寶”來籌集資金;其次，政府的投入只能起帶頭作用，要使公共租賃住房長久良性運行，必須積極拓展思路，多途徑、多渠道籌措資金，一是放開或允許地方政府多渠道投資，擴大地方政府債券的發(fā)行，二是發(fā)行市政債券，三是在各級政府監(jiān)管下，成立相對獨立的地方融資股份有限公司，發(fā)行股票和公司債券來籌措資金，獨立經(jīng)營、市場化運作，四是借鑒體育彩票、福利彩票，發(fā)行住房保障彩票。

（二）完善公共租賃住房土地供應制度。一方面，調(diào)整和完善土地供應結構，各地根據(jù)實際情況制定出適合的公共租賃住房和商品房土地供應比例，適當加大公共租賃住房在房地產(chǎn)市場中的比例。另一方面，建立城市規(guī)劃、用地計劃與公共租賃住房建設銜接機制，年度用地指標中優(yōu)先考慮公共租賃住房用地，也可專門把公共租賃住房用地計劃單列，實行專項考核。

（三）解決公共租賃住房的規(guī)劃選址、設計、工程施工建設中存在的問題，需要各方責任主體切實履行責任、共同努力、

1.解決公共租賃住房選址偏遠問題可采取提前規(guī)劃和進行規(guī)劃方案聽證的措施，一是提前統(tǒng)籌規(guī)劃，先將本地區(qū)公共租賃住房適用人群建立起數(shù)據(jù)庫，從數(shù)量、職業(yè)、區(qū)域等要素統(tǒng)計造冊進行分析研究，結合城市配套設施確定項目選址的地域和分布，若出現(xiàn)用地緊張或與商品房開發(fā)有沖突的地塊，可將公共租賃住房與商品房配套建設;二是規(guī)劃方案初定后，召開聽證會，集中行業(yè)內(nèi)專家、人民代表、公共租賃住房適用人群代表、政府部門代表參加聽證會，認真聽取并研究各方意見和建議，最后結合本地區(qū)實際情況做出實施方案。

2.公共租賃住房的設計應委托設計資質(zhì)較高、設計能力較強的設計單位，設計單位要安排資歷、設計水平較高的設計師進行設計，不僅要以使用功能為主，且要兼顧戶型的平面布局、空間結構，考慮小戶型的特殊性，又要顧及到出入、使用的舒適性;同時，又要從長遠考慮，隨著居住條件的不斷改變，公共租賃住房適用人群將逐漸縮小，將來空置率升高時，現(xiàn)在50平方米以下的公共租賃住房，可根據(jù)需要將兩戶改為一戶，而使用功能、舒適性又不降低，并從節(jié)能角度考慮改動成本最小，屆時政府可將其向社會出售，回籠資金。

3.公共租賃住房工程質(zhì)量管理應加大項目監(jiān)管力度，專人負責，實行項目管理負責制，定期巡查，對施工過程嚴防嚴守，嚴格落實工程建設各方主體和從業(yè)人員的質(zhì)量責任;各級質(zhì)量安全監(jiān)督機構要嚴把材料關，進

場材料驗收要達標，各項質(zhì)量檢測數(shù)據(jù)真實準確，分部分項工程檢查到位，抓好抓實現(xiàn)場施工;進一步實現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋，嚴格實行分戶驗收制度，建立健全投訴舉報制度。

（四）進一步完善公共租賃住房法律體系，健全管理機構、加強部門銜接，完善審核機制，加強分配和入住后續(xù)管理。

1.逐步提高包括公共租賃住房在內(nèi)的保障性住房的立法層次，建立完善的法律體系，與整個社會保障法律制度相銜接，進一步明確住房保障工作的保障目標、保障職能、保障范圍及違規(guī)責任定位，制定出包括行政懲罰、追究法律責任、給予刑事懲處三個層面的嚴格的懲罰制度，為地方政府出臺有關制度提供有力立法支撐。

2.健全基層保障機構，認真落實工作經(jīng)費，充實基層保障管理人員力量，明確分級負責制，在區(qū)（縣）、街一級明確承擔住房保障工作的專職機構、確定專職工作人員，完善考核獎懲、責任追究制度;

3.建立統(tǒng)一的保障性住房資格審核平臺，構建與社保、民政、公安（車輛和戶籍管理）、稅務、金融、房管、公積金中心等部門的信息共享平臺，建立、完善個人信用機制;

4.以收入核算和社區(qū)群眾評議相結合的辦法審核保障對象，即，個人負責提供家庭財產(chǎn)和家庭收入的相關證明資料，社區(qū)負責調(diào)查、匯總其家庭生活方式、消費結構并組織社區(qū)群眾評議，政府部門建立其家庭經(jīng)濟信息系統(tǒng)，通過信息共享平臺進行綜合審查，確保審核的公平、公正。

5.建立動態(tài)管理制度，加強統(tǒng)計和調(diào)查工作，適時掌握保障對象家庭的基本情況，動態(tài)跟蹤管理，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政、公安等部門，每年對保障對象進行審核;對不再符合保障條件的家庭，給予一定的過渡期，同時給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破公共租賃住房保障的“終身制”現(xiàn)象，對確實不愿意搬出的住戶，可按市場價格出售給住戶，政府利用售房資金來籌集新的房源;同時，嚴格實施信息公開制度，健全監(jiān)督舉報體系，發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵群眾檢舉揭發(fā)違規(guī)行為，嚴格實施懲罰制度，完善退出機制，讓更多真正有住房困難的中低收入家庭居有其屋。

總之，建立完善的公共租賃住房保障制度，加強公共租賃住房建設，有效解決中低收入階層及特殊群體的住房問題，將有助于改善民生、推動我國經(jīng)濟持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，解決日益激化的住房問題，真正實現(xiàn)“居者有其屋”，全體同仁勤勤懇懇、兢兢業(yè)業(yè)地做好公共租賃住房的各項工作，就是為廣大人民群眾和住房困難家庭改善居住條件做貢獻，就是為社會經(jīng)濟發(fā)展與社會和諧穩(wěn)定做貢獻。

參考文獻：

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