（上海瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上海200335）

【摘要】針對(duì)東華嘉苑項(xiàng)目在施工過(guò)程中容易出現(xiàn)的成本控制問(wèn)題，提出了進(jìn)行成本控制的步驟，分析了項(xiàng)目在東華嘉苑項(xiàng)目在成本控制中面臨的實(shí)際問(wèn)題，提出建立施工階段的成本控制體系，包括采用目標(biāo)成本控制方法、責(zé)任成本控制方法及動(dòng)態(tài)成本控制。在實(shí)際施工過(guò)程中將成本控制相關(guān)理論的與具體的項(xiàng)目施工實(shí)踐進(jìn)行結(jié)合，可以保證在項(xiàng)目施工的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行有效的、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的成本控制。

【關(guān)鍵詞】東華嘉苑施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有規(guī)模龐大、工程結(jié)構(gòu)及工藝技術(shù)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)及相關(guān)單位多的特點(diǎn)，決定了其施工過(guò)程將受到如人為因素，技術(shù)因素，設(shè)備、材料及構(gòu)配件因素、機(jī)具因素和資金因素等等因素的影響。這就要求項(xiàng)目管理者盡可能地提高管理水平進(jìn)而為公司創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一 項(xiàng)目概述

瑞安房地產(chǎn)于2004年成立，總部設(shè)于上海，為瑞安集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司。公司目前在內(nèi)地主要城市包括上海、武漢、重慶、杭州、大連及佛山開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，其總建筑面積共約1310萬(wàn)平方米（包括其他投資者權(quán)益）。佛山東華嘉苑項(xiàng)目位于佛山市禪城區(qū)祖廟東華里中心地段。項(xiàng)目占地面積達(dá)65公頃(凈用地面積52公頃)，總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平米。項(xiàng)目在施工階段的成本控制面臨以下問(wèn)題：

（1）缺乏完善的成本管理制度和體系

雖然瑞安地產(chǎn)企業(yè)很重視成本管理，公司的成本控制制度覆蓋范圍比較小，管理層面上沒(méi)有有效的約束機(jī)制，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和決算等環(huán)節(jié)也沒(méi)形成相應(yīng)的控制措施。東華嘉苑內(nèi)部一直沒(méi)有建立起一套規(guī)范的成本管理體系，包括各類(lèi)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等。

（2）無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本

目前大多數(shù)瑞安地產(chǎn)的項(xiàng)目都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無(wú)法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的生命周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況。

（3）缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析

由于瑞安地產(chǎn)東華嘉苑項(xiàng)目沒(méi)有采用數(shù)字化的成本管理系統(tǒng)，使以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)成本數(shù)據(jù)都隱藏在厚厚的書(shū)面文檔或Word、Excel文件中，無(wú)法對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的加工、提煉和深層次的統(tǒng)計(jì)分析。

二 東華嘉苑項(xiàng)目成本管理體系建立步驟

東華嘉苑項(xiàng)目于2008年3月起開(kāi)始參與瑞安佛山地產(chǎn)公司實(shí)施成本管理體系的策劃和與建立工作，該成本管理體系于2008年5月設(shè)計(jì)完成并開(kāi)始運(yùn)行。成本管理體系包括如下步驟：

（1）領(lǐng)導(dǎo)決策支持與領(lǐng)導(dǎo)小組的成立領(lǐng)導(dǎo)。

（2）人員培訓(xùn)。人員的培訓(xùn)是為了使成本控制系統(tǒng)小組成員對(duì)該系統(tǒng)達(dá)到全面、系統(tǒng)及深入的了解及掌握，這是系統(tǒng)順利實(shí)施的基礎(chǔ)。

（3）成本管理現(xiàn)狀的評(píng)審。對(duì)瑞安地產(chǎn)成本歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、調(diào)查、整理、分析是成本管理體系的基礎(chǔ)，成本管理體系設(shè)計(jì)小組對(duì)瑞安地產(chǎn)各城市公司各項(xiàng)目的歷史成本數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理和分析，為目標(biāo)成本的設(shè)置提供依據(jù)。

（4）成本管理體系策劃與設(shè)計(jì)及成本管理體系文件的編寫(xiě)。成本管理體系小組對(duì)成本管理體系結(jié)構(gòu)、權(quán)責(zé)分配、成本目標(biāo)、成本管理體系制度流程、作業(yè)指導(dǎo)文件、等活動(dòng)進(jìn)行了編寫(xiě)，并形成了合理的成本管理相關(guān)文件。

（5）管理體系試運(yùn)行及正式運(yùn)行。

三 東華嘉苑項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及責(zé)任成本管理的實(shí)施

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。目標(biāo)成本準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。

責(zé)任成本管理旨在明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)能力及其職責(zé)履行情況，其目的是為了加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。

瑞安地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略的管控模式建立成本管理體系結(jié)構(gòu)。集團(tuán)和下屬開(kāi)放企業(yè)的成本管理定位、職責(zé)和權(quán)責(zé)主要為：明確企業(yè)總體的成本管理主體、各分項(xiàng)成本管理主體和責(zé)任主體，并明確在項(xiàng)目成本管理業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)各層級(jí)各部門(mén)的權(quán)責(zé)；集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時(shí)的成本信息報(bào)送、匯總和分析。

四 東華嘉苑項(xiàng)目成本控制的動(dòng)態(tài)管理

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，各項(xiàng)成本指標(biāo)并不是一成不變的。瑞安房地產(chǎn)項(xiàng)目以往在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)才能對(duì)最終成本進(jìn)行核算，并沒(méi)有對(duì)過(guò)程成本消耗進(jìn)行監(jiān)控。當(dāng)最后核算結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出設(shè)置的成本控制目標(biāo)時(shí)，此時(shí)，糾正措施已難以挽回成本超支帶來(lái)的損失。通過(guò)運(yùn)用動(dòng)態(tài)管理的方法對(duì)目標(biāo)成本與實(shí)際的成本的進(jìn)行動(dòng)態(tài)對(duì)比，能夠幫項(xiàng)目管理者及時(shí)找出差異，并出具新的調(diào)整版目標(biāo)成本，重新進(jìn)行投資等級(jí)的變更，從而使目標(biāo)成本成為真正的可行指標(biāo)，而不是僵化的的數(shù)據(jù)。以下為成本動(dòng)態(tài)控制步驟：

（1）收集成本數(shù)據(jù)。

收集集團(tuán)開(kāi)發(fā)歷史項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，從而為以后項(xiàng)目的投資估算以及制定成本目標(biāo)和成本計(jì)劃提供參考依據(jù)。完成一個(gè)項(xiàng)目后，作出單位工程造價(jià)分析報(bào)表，如單方造價(jià)、主要材料單方用量、主要構(gòu)件單方數(shù)據(jù)、主要做法綜合單價(jià)等；按單位工程性質(zhì)分別列項(xiàng)并匯總。作出本項(xiàng)目詳細(xì)說(shuō)明并與以往項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，分析其造價(jià)及單方差異并找出原因，做出分析報(bào)告。然后匯總?cè)霐?shù)據(jù)庫(kù)。

（2）制定目標(biāo)成本計(jì)劃。

成本標(biāo)準(zhǔn)是成本控制的準(zhǔn)繩，只有設(shè)置了合理的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，才能有效按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制監(jiān)督，使實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中各項(xiàng)資源的消耗和費(fèi)用開(kāi)支在可控范圍之內(nèi)。目標(biāo)成本的制定應(yīng)當(dāng)參照項(xiàng)目成本資料數(shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，編制出項(xiàng)目的目標(biāo)成本、計(jì)劃成本、作為項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)。

（3）項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。

對(duì)施工中各種工程變更和工程通知單產(chǎn)生的費(fèi)用變化進(jìn)行估算，估算的結(jié)果與合同簽約成本匯總，形成項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)執(zhí)行成本：1、已發(fā)生成本（已定合同及變更中已發(fā)生部分），2、待發(fā)生成本（已定合同及變更中待發(fā)生部分）。在此控制下，項(xiàng)目的成本變化時(shí)刻在監(jiān)控之下。實(shí)施過(guò)程中按年、季度、月度將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較分析，如果出現(xiàn)偏差，則需盡快找出其原因，馬上做出糾偏措施，盡可能使實(shí)際成本不超出目標(biāo)成本。如有必要，需要調(diào)整目標(biāo)成本。

（4）評(píng)估分析。

對(duì)目標(biāo)成本、計(jì)劃成本和實(shí)際成本進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)引起投資偏差的原因進(jìn)行分析，對(duì)成本控制的效果進(jìn)行評(píng)估，做出詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告及各種報(bào)表，為以后的成本控制提供參考。在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估。同時(shí)將評(píng)估報(bào)告匯總至數(shù)據(jù)庫(kù)，為以后投資估算乃至制定成本目標(biāo)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，使其具有較強(qiáng)的準(zhǔn)確性、合理性，指引動(dòng)態(tài)成本管理，使的項(xiàng)目取得最大的效益。

五 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中需要運(yùn)用合適的成本控制及管理理論來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制，以滿足房地產(chǎn)行業(yè)決策者在管理決策和成本決策過(guò)程中的需要。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，且使施工單位在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到生存與發(fā)展，必須要在房地產(chǎn)企業(yè)在具體的過(guò)程中運(yùn)用先進(jìn)的項(xiàng)目管理理論去有效地開(kāi)展成本控制和管理等工作。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃志敏. 項(xiàng)目管理中施工成本控制的一些問(wèn)題[J]. 價(jià)值工程，2011（06）

作者簡(jiǎn)介：周惟，1980-11，男，江蘇蘇州，本科，項(xiàng)目管理，上海瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。