摘要：本文將對房產(chǎn)測繪中的相關(guān)問題進(jìn)行分析，分析了影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素，提出了加強(qiáng)房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的有效措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

1 房產(chǎn)測繪問題概述

由于房產(chǎn)測繪關(guān)系著業(yè)主自身的利益，因此測繪過程、測量精度以及面積計(jì)算等，都必須有非常嚴(yán)密的規(guī)范和要求，同時它也是我國產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供的一項(xiàng)重要的法律保護(hù)依據(jù)，在房屋產(chǎn)權(quán)法律糾紛與違章建筑審核過程中，起到了憑據(jù)的作用。房屋面積的規(guī)格是當(dāng)前國內(nèi)建筑與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要指標(biāo)，同時也是國內(nèi)房產(chǎn)測量工作中一個基本測定要素；建筑面積指標(biāo)也是城市規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)登記以及稅費(fèi)征收和產(chǎn)籍管理的重要參考數(shù)據(jù)，同時也是城市地價核算、房屋拆遷安置、買賣交易以及房屋面積統(tǒng)計(jì)工作中的重要計(jì)量單位。實(shí)踐中，因房屋面積種類非常的多，非專業(yè)人員會感到高深莫測、無從下手，尤其是商品房買賣交易過程中，部分不良開發(fā)商會在建筑面積上“下功夫”，甚至有些中介在此過程中還偷換概念，對消費(fèi)者進(jìn)行誤導(dǎo)?；诖?，通過對房產(chǎn)面積進(jìn)行測繪，可有效減少買賣交易過程中的各種糾紛問題，對于維護(hù)消費(fèi)者的利益和房產(chǎn)市場的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房產(chǎn)測繪過程中會遇到很多的問題，如果不及時采取有效的措施予以防治，則很可能會對房產(chǎn)測繪質(zhì)量造成嚴(yán)重的影響。房產(chǎn)測繪工程專業(yè)性與技術(shù)性都非常的強(qiáng)，但現(xiàn)行的房產(chǎn)測繪規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，很多規(guī)定過于籠統(tǒng)和簡單，沒有詳細(xì)、具體的解釋，因此也很難跟上瞬息萬變的建筑發(fā)展形式，表現(xiàn)出一定的滯后性。實(shí)際操作過程，遇到爭議問題很難及時的處理，房產(chǎn)測繪單位和相關(guān)人員只能根據(jù)自己的理解進(jìn)行實(shí)際操作，因此房產(chǎn)測繪質(zhì)量很難控制。同時，房產(chǎn)測繪尤其是復(fù)雜建筑面積測繪過程中，數(shù)據(jù)比較繁多、實(shí)際情況也比較復(fù)雜，加之計(jì)算量非常的大，使得測繪工作難以得到有效的保證。

2 影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素

2.1 個別房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)較低

個別低資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位管理水平差、測繪人員少、測繪技術(shù)水平低，對于現(xiàn)有房產(chǎn)測繪項(xiàng)目因時間緊、任務(wù)量大等因素就容易出現(xiàn)問題，因此有必要提高房產(chǎn)測繪單位的準(zhǔn)入資質(zhì)。

2.2 房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的技術(shù)水平參差不齊

房產(chǎn)測繪特別是對復(fù)雜建筑的測繪，由于情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大以及建筑類型不斷變化的多種因素，要求從業(yè)人員必須具備專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)水平高的素質(zhì)；具備相應(yīng)的技術(shù)職稱的資格；具備相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)的能力。然而，目前房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的技術(shù)水平參差不齊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)工作需要和行業(yè)發(fā)展需要，急需引起高度重視。

2.3 房產(chǎn)測繪單位的管理水平有待提高

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮，對房產(chǎn)測繪的管理提出了更高的要求。目前，不少房產(chǎn)測繪單位由于管理水平有限并且沒有完善的質(zhì)量保證體系，相關(guān)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解偏差，在具體工作中，難免會出現(xiàn)測繪質(zhì)量問題，傷及各相關(guān)權(quán)益人及單位的利益。

2.4 房產(chǎn)測繪相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的不完善

房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)確不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡單，跟不上建筑形式不斷變化和設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭議。在實(shí)際工作中房產(chǎn)面積測繪從業(yè)人員只能依據(jù)自己對《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)面積測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及各地方房產(chǎn)面積測算細(xì)則理解來進(jìn)行操作，這樣就會給測繪質(zhì)量帶來爭議。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的有效措施

3.1 建立健全房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機(jī)制

要充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，實(shí)際說來就在與市場供求的浮動帶來市場上商品價格的變化。這樣以來就會對產(chǎn)品的供應(yīng)方的利益產(chǎn)生影響，然而測繪的供給者又是利益、利潤的期望者，在供給者之間會形成一股競爭，消費(fèi)者在選擇測繪服務(wù)時必然選擇一些測繪技術(shù)精準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量高的測繪部門，在市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的帶動下，必然能夠促進(jìn)測繪企業(yè)與測繪從業(yè)人員積極改善自身的技能與水平，全面促進(jìn)測繪技術(shù)的提高，在優(yōu)勝劣汰機(jī)制的調(diào)節(jié)與控制下，測繪技術(shù)水平從個人到企業(yè)都會有所上升，為測繪質(zhì)量提供保障，達(dá)到市場對資源的優(yōu)化配置。

3.2 對前期的資料、圖紙質(zhì)量進(jìn)行審查和控制

實(shí)踐中，為確保房產(chǎn)測繪質(zhì)量，首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對前期資料、圖紙的質(zhì)量審查與控制，尤其在房產(chǎn)建筑面積預(yù)測算過程中，可要求施工圖紙必須經(jīng)規(guī)劃部進(jìn)行門審批；房產(chǎn)面積實(shí)測過程中，委托方應(yīng)當(dāng)提供已通過審核的建筑施工圖紙，在此過程中，如果存在著變更事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)提供變更詳單。圖紙必須具有完整性，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括平面圖、剖面圖、立體圖、樓梯詳圖以及飄窗陽臺大樣，這樣有利于在房產(chǎn)測繪中能夠?qū)ο嚓P(guān)尺寸數(shù)據(jù)進(jìn)行查閱。比如，陽臺外圍的實(shí)際護(hù)寬度若標(biāo)注不詳，則在陽臺大樣圖上可實(shí)現(xiàn)有效查閱。通常情況下，坡屋頂房屋以2.2米的范圍線進(jìn)行確定，平面圖上難以看出時，可在剖面圖上確定22.2米的范圍線。同時，前期的資料中應(yīng)當(dāng)有建設(shè)規(guī)劃許可證、總平面圖以及門牌號和房屋配套設(shè)施，其中還包括房屋的實(shí)際功能部位，比如水池、變配電室、發(fā)電機(jī)房以及制冷機(jī)房等位置的應(yīng)用說明及相關(guān)資料信息。

3.3 面積計(jì)算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體

房產(chǎn)測繪之前，應(yīng)當(dāng)先明確全面積、半面積以及不計(jì)算面積的部位，若確定不準(zhǔn)則可能導(dǎo)致總面積錯誤?；诖?，計(jì)算面積部位確定過程中，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》之規(guī)定，進(jìn)行房屋面積計(jì)算部位確定。實(shí)踐中部分開發(fā)商為增加賣點(diǎn)，設(shè)計(jì)圖中的注釋通常與《房產(chǎn)測量規(guī)范》之規(guī)定不一致，比如設(shè)計(jì)圖上注有入戶陽臺、花園以及景觀窗等，因此應(yīng)當(dāng)注意此類現(xiàn)象。在房產(chǎn)測量性質(zhì)界定時，比如入戶花園與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的外走道基本一致。實(shí)踐中，如果該公用位置處于封閉狀態(tài)，則應(yīng)當(dāng)計(jì)算其全面積；敞開狀態(tài)下要分情況計(jì)算：該部位如果在房屋建筑主體結(jié)構(gòu)之內(nèi)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為柱走廊，進(jìn)行全面積計(jì)算；如果是懸挑于建筑主體結(jié)構(gòu)之外的部分，則以無柱外走廊論，計(jì)算其一半的面積。由此可見，實(shí)踐中會碰到很多類似的注記，因此在房產(chǎn)面積測算過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該建筑結(jié)構(gòu)的實(shí)際情況進(jìn)行判定，必要時可要求委托方提供詳細(xì)說明，并要求設(shè)計(jì)方提供詳盡的功能設(shè)計(jì)說明，最后統(tǒng)一用語，準(zhǔn)確判定房產(chǎn)的有效計(jì)算面積。

3.4 面積計(jì)算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理

在確保房產(chǎn)套型、計(jì)算面積以及邊長數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的條件下，房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是面積計(jì)算與共用面積的合理分?jǐn)倖栴}，這也是房產(chǎn)測繪工作的核心所在。由于房產(chǎn)面積關(guān)系著消費(fèi)者的切身利益，因此必須保證面積分?jǐn)傆?jì)算的準(zhǔn)確性?；诖?，房屋各層及總面積計(jì)算完成后，對公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，在此過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、地方《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定進(jìn)行操作，部分公用部位分?jǐn)偳闆r不明確，應(yīng)當(dāng)組織質(zhì)檢、測繪以及技術(shù)和委托人，對圖紙進(jìn)行討論。公用面積分?jǐn)偤?，?yīng)當(dāng)將分?jǐn)傊暗奶變?nèi)面積、總面積以及分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)傊蟮母鲾?shù)據(jù)進(jìn)行比對，確保分?jǐn)傆?jì)算準(zhǔn)確無誤。

4 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪單位要認(rèn)識房產(chǎn)測繪發(fā)展的前景，根據(jù)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展?fàn)顩r制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展策略。我們要以科學(xué)的發(fā)展觀發(fā)展房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，使房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理得到不斷發(fā)展。房產(chǎn)測繪工作在加強(qiáng)重視的同時，還應(yīng)加大研究力度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉麗敏.房屋建筑面積測繪研究[J].科技風(fēng)，2011，（08）.