【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位，就需要深刻認(rèn)識(shí)自身存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行改良。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性入手，指出了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的若干難點(diǎn)，并針對(duì)出現(xiàn)的難點(diǎn)提供針對(duì)性的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；開(kāi)發(fā)與管理；難點(diǎn)

近年來(lái)，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是投資巨大的企業(yè)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，可以說(shuō)是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的利益得失，決定企業(yè)能否在市場(chǎng)上立足。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中必須運(yùn)用創(chuàng)新型的管理理念，以過(guò)去實(shí)踐中的成功管理案例為借鑒，在重視企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，保證住房的質(zhì)量安全問(wèn)題，讓人們擁有安全可靠的生活環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性

管理在一個(gè)企業(yè)或工程中起著領(lǐng)導(dǎo)作用，它直接決定企業(yè)的利益得失和企業(yè)是否能在市場(chǎng)上立足。在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理工作包括施工進(jìn)度、施工質(zhì)量與施工的成本控制等多方面，好的管理能夠使得企業(yè)工程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都井井有條，呈現(xiàn)秩序化，最終保證企業(yè)施工順利，使得企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到提高。相反，如果企業(yè)的管理者出現(xiàn)貪污腐敗現(xiàn)象，在施工過(guò)程中偷工減料、以次充好，那么建設(shè)完成的房屋沒(méi)有質(zhì)量保證，會(huì)直接威脅人們的生命健康安全，這種豆腐渣工程所造成的巨大后果在新聞報(bào)道中屢見(jiàn)不鮮。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作中，管理者要嚴(yán)格規(guī)范自身行為，遵守國(guó)家的規(guī)定，將工程實(shí)施的每一步都落到實(shí)處，為人們的生命財(cái)產(chǎn)安全作保證。此外，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益頗豐，因此做好開(kāi)發(fā)管理工作，能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，具體情況見(jiàn)表1：

表1 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理存在的問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，在迅速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理存在著以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（一）城市建設(shè)規(guī)劃不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，在開(kāi)發(fā)土地時(shí)盡量選擇廉價(jià)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣會(huì)導(dǎo)致城市的整體規(guī)劃不合理。另外，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住商機(jī)盲目囤積土地，在城市的不斷擴(kuò)大建設(shè)之中，土地的粗放利用嚴(yán)重阻礙了城市的正常發(fā)展。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)缺乏調(diào)研。近年來(lái)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前沒(méi)有進(jìn)行深入的調(diào)研，致使項(xiàng)目設(shè)計(jì)和論證缺乏可靠的信息支撐，出現(xiàn)戶型單一、高成本等問(wèn)題的產(chǎn)生，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，直接損害了開(kāi)發(fā)商的利益。此外，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的體制不健全，在很多的項(xiàng)目工程中一味照搬照套現(xiàn)行的項(xiàng)目管理模式，缺乏針對(duì)性，不能使之有效地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)合，從而出現(xiàn)項(xiàng)目施工進(jìn)度慢、施工資金失控等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（三）舊居民區(qū)改造進(jìn)度緩慢。造成舊居民區(qū)改造進(jìn)度緩慢的原因有很多，其中包括一些思想守舊的老年人，對(duì)自己居住多年的房屋產(chǎn)生感情不愿搬離，有的甚至聲稱要死在這里，即使周圍的鄰居搬離自己也不會(huì)動(dòng)搖。還有另外一種情況就是當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于拆遷補(bǔ)助費(fèi)用不滿意不愿搬離而發(fā)動(dòng)的集體反抗，這些原因?qū)е屡f居民區(qū)改造的進(jìn)度非常緩慢。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題的解決措施

（一）依據(jù)市場(chǎng)需求制定房屋規(guī)劃

隨著人們生活質(zhì)量的提高，其對(duì)住房要求也有相應(yīng)的提高。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在滿足人們居住需求的同時(shí)滿足住戶的精神需求。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)建設(shè)室內(nèi)的合理布局和周邊環(huán)境的改善來(lái)提高居民入住的舒適度。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目前的調(diào)研工作

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期管理主要包括規(guī)劃和設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，在規(guī)劃階段中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商要深入市場(chǎng)做調(diào)研，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的信息，這樣有利于控制風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)階段中，要遵循以市場(chǎng)需求為根本的原則，全面考慮生態(tài)經(jīng)濟(jì)、安全施工各因素，協(xié)調(diào)規(guī)劃施工過(guò)程。

（三）注重項(xiàng)目質(zhì)量的控制管理

房地產(chǎn)投資的一大特點(diǎn)是投資的數(shù)額較大，這就使得人們?cè)谶M(jìn)行房屋購(gòu)買時(shí)考慮的因素眾多，例如房屋的性價(jià)比、房屋質(zhì)量以及物業(yè)管理等。其中，質(zhì)量作為房屋建設(shè)里最重要的問(wèn)題直接關(guān)系到居民是否具有購(gòu)買欲。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，按照國(guó)家和行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)材料施工等各方面的控制和管理，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。不僅如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量進(jìn)行負(fù)責(zé)，對(duì)于居民提出的意見(jiàn)要及時(shí)解決，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下一個(gè)項(xiàng)目的施工提供合理的建議。

（四）嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理和風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是決定成敗的關(guān)鍵因素。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)嚴(yán)格控制開(kāi)放項(xiàng)目的成本。在規(guī)劃階段做好準(zhǔn)確的項(xiàng)目評(píng)估，以最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)，在施工階段要嚴(yán)格招標(biāo)控制施工的成本，這樣才能獲取更多利潤(rùn)，提升企業(yè)市值。下圖為部分上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)表。

圖2 上市房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)表

由于房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此需要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)兩個(gè)方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一是簽訂合同，通過(guò)雙方簽訂合同來(lái)明確甲方和乙方各自需要承擔(dān)的責(zé)任，在施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠減少隱蔽的損失；二是進(jìn)行保險(xiǎn)管理，將一部分不可抗因素造成的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，這樣在一定程度上就降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和成本。通過(guò)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，從客觀上減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的損失，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也相對(duì)較高，為了滿足居民的居住要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須高度重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的重要性，以科學(xué)化、現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理體系來(lái)管理房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，保障居民的住房安全，提高房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，最終促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益得到提高。