【摘要】對(duì)工程造價(jià)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督控制和跟蹤管理，將工程造價(jià)控制在合理的范圍和批準(zhǔn)的造價(jià)限額之內(nèi)極其重要。目前，工程造價(jià)控制存在一些問(wèn)題，必須采用合理的模式與限額設(shè)計(jì)、動(dòng)態(tài)控制等具體措施，以求取得高投資收益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程控制

引言

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展異常迅猛，日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值有著巨大的影響力。由于房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)率過(guò)高，國(guó)家宏觀調(diào)控政策也在不斷進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終將告別暴利時(shí)代。而對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制成為了實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益的必要手段，其戰(zhàn)略意義甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，必須對(duì)工程造價(jià)實(shí)行全過(guò)程、全方位的控制，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)，資金投入量大，影響工程造價(jià)的因素在工程建設(shè)全過(guò)程中時(shí)刻變化著。因此一般分為五個(gè)階段進(jìn)行工程造價(jià)的全過(guò)程控制，即決策階段——設(shè)計(jì)階段——招標(biāo)及簽約階段——施工階段——竣工階段。首先，在項(xiàng)目決策階段，決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，因此需要開(kāi)發(fā)者確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)數(shù)個(gè)備選投資方案進(jìn)行比較選擇，合理采納各方意見(jiàn)，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的比較分析，針對(duì)影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素和不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行投資估算。其次，在設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行設(shè)計(jì)估算以及修正概算、施工預(yù)算。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)商要采用限額設(shè)計(jì)的方法，將造價(jià)目標(biāo)按專業(yè)構(gòu)成進(jìn)行逐層分解，要求設(shè)計(jì)人員優(yōu)化選擇材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等，并用價(jià)值工程的方法論證。施工階段是控制造價(jià)的重點(diǎn)階段，需要實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，對(duì)簽證進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)的監(jiān)督和管理，對(duì)項(xiàng)目變更進(jìn)行嚴(yán)格審查?？⒐Q算階段的工程造價(jià)控制，一方面要審查各種竣工資料的真實(shí)性、合理性，以求更好維護(hù)各方主體的利益，另一方面要嚴(yán)格進(jìn)行審計(jì)，審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，做好事后控制。

二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的現(xiàn)存問(wèn)題

1、綜合管理體制不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理大多只是采用階段性管理，基于項(xiàng)目全過(guò)程的綜合管理體制尚未建立。特別是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)人員、施工人員對(duì)工程造價(jià)的控制沒(méi)有統(tǒng)一，彼此之間又缺乏溝通。工程監(jiān)理單位很少也難以進(jìn)行決策，只是被動(dòng)地對(duì)工程施工的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行管理。而設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行了投資估算，但設(shè)計(jì)方案的各項(xiàng)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并不嚴(yán)格，會(huì)導(dǎo)致投資偏高，且工程項(xiàng)目質(zhì)量不佳。

2、工程造價(jià)確定方法滯后

目前工程造價(jià)的計(jì)算普遍存在偏離實(shí)際投資的問(wèn)題，可能會(huì)造成估算的不科學(xué)、不真實(shí)。造成費(fèi)用計(jì)算不準(zhǔn)確的因素有很多：如定額子目缺失、消耗量與實(shí)際用量不符；新材料、新設(shè)備的價(jià)格更新滯后；采用的計(jì)算方法與實(shí)際工程意圖偏離；設(shè)計(jì)圖紙不準(zhǔn)確等等。特別是由于近年來(lái)新材料、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，但計(jì)算工程造價(jià)采用的定額消耗量仍然是過(guò)去的人工、材料、設(shè)備的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

3、招投標(biāo)制度不嚴(yán)格

招投標(biāo)過(guò)程中的造價(jià)控制也是造價(jià)管理的薄弱環(huán)節(jié)。許多工程項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，也沒(méi)有比較推選方案，而是由公司上層直接指定房地產(chǎn)的大項(xiàng)目的承包單位，小工程也多承包給與公司有過(guò)合作的施工單位。由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和選優(yōu)程序，工程成本很容易一開(kāi)始就高于實(shí)際。不少設(shè)計(jì)單位只在乎設(shè)計(jì)進(jìn)度和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于如何節(jié)約成本、提高項(xiàng)目的綜合效益并不重視。在現(xiàn)行制度下，還有一些承發(fā)包單位在申報(bào)投標(biāo)價(jià)格時(shí)，故意壓低或抬高造價(jià)，使一部分房產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)偏離了正常水平。

4、造價(jià)控制責(zé)任意識(shí)缺乏

工程管理人員很多責(zé)任意識(shí)缺乏，知識(shí)結(jié)構(gòu)不夠完善，只重視事后控制，現(xiàn)代造價(jià)控制意識(shí)不足，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念、系統(tǒng)觀念和責(zé)任感。管理人員整體素質(zhì)不高，特別是經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、管理、法律等方面的能力不足，綜合協(xié)調(diào)管理能力較弱。尤其，人力資源配備不完善，缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人員，不具備進(jìn)行全過(guò)程、全方位、動(dòng)態(tài)的工程投資控制和管理的能力，也沒(méi)有參與全過(guò)程造價(jià)控制的意識(shí)，更不具備全過(guò)程控制造價(jià)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。加之，如果管理人員將工程造價(jià)很好地控制在了限額設(shè)計(jì)之下，也沒(méi)有相應(yīng)的激勵(lì)措施，使其更加失去控制工程造價(jià)的責(zé)任感和使命感。

三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程控制的措施

1、設(shè)立貫穿工程建設(shè)全過(guò)程的造價(jià)管理體系

進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的最根本的任務(wù)就是建立起貫徹全過(guò)程的造價(jià)管理體系。要控制好項(xiàng)目各種變動(dòng)所造成的項(xiàng)目造價(jià)變化，把握好事前、事中和事后三大控制。工程造價(jià)全過(guò)程控制的技術(shù)方法主要是以下幾步：選定要開(kāi)展造價(jià)控制的對(duì)象；收集、整理相關(guān)信息；確認(rèn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的細(xì)節(jié)；分析項(xiàng)目開(kāi)展的科學(xué)性；控制項(xiàng)目活動(dòng)造價(jià)；改進(jìn)和完善項(xiàng)目活動(dòng)中的資源配置；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)結(jié)算方面的管理和控制。

2、確定合理的設(shè)計(jì)概算依據(jù)和工程投資估算指標(biāo)

管理人員需要根據(jù)最新的人工、材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)對(duì)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。用合理的投資估算指標(biāo)，確定工程的靜態(tài)投資；再利用限額設(shè)計(jì)的方法，充分預(yù)測(cè)可能發(fā)生的動(dòng)態(tài)投資。既要保證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在預(yù)算時(shí)資金充足，能夠覆蓋整個(gè)工程全部投資需要，又要合理控制預(yù)算，盡可能節(jié)約成本。

3、嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，推行限額設(shè)計(jì)

首先要實(shí)行方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)和競(jìng)選制度，成立專家組，執(zhí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種方案進(jìn)行比較分析，擇優(yōu)選擇最佳方案，以此來(lái)達(dá)到控制房產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的目的。推行限額設(shè)計(jì)，也就是說(shuō)要在投資或造價(jià)的限額內(nèi)進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)。具體來(lái)說(shuō)要做到，對(duì)各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算對(duì)比，在初步設(shè)計(jì)限額之下，擬定經(jīng)濟(jì)合理的技術(shù)方案，嚴(yán)格按批注的技術(shù)設(shè)計(jì)內(nèi)容和投資額度進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃。

4、避免隨意變更設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制

在項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目概算之后，設(shè)計(jì)還有可能需要變更。但是進(jìn)行設(shè)計(jì)變更必須謹(jǐn)慎，在項(xiàng)目建設(shè)后期再變更設(shè)計(jì)很容易引起巨大損失。特別是對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需采用“先算賬后變更”的辦法，最終使整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在總造價(jià)計(jì)劃內(nèi)完工。管理人員要審查設(shè)計(jì)變更的金額清單，對(duì)材料、設(shè)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)的征詢了解，檢查變更簽證的真實(shí)性。另外，根據(jù)工程進(jìn)展情況，需要實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，將預(yù)結(jié)算和造價(jià)審定工作轉(zhuǎn)移到合同履行過(guò)程中，對(duì)造價(jià)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。造價(jià)管理人員要親臨施工現(xiàn)場(chǎng)，了解項(xiàng)目進(jìn)展情況。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)變化快，競(jìng)爭(zhēng)激烈，這使工程造價(jià)的控制也變得復(fù)雜多變。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全面的管理，最大限度避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)，提升企業(yè)效益。

參考文獻(xiàn)

【1】程鴻群、姬曉輝：工程造價(jià)管理[M]，武漢：武漢大學(xué)出版社，2004。

【2】沈杰：工程造價(jià)管理[M]，南京：東南大學(xué)出版社，2006。

【3】吳鳳平、李斌、王文萱：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程控制研究[J]，基建優(yōu)化，2007（06）。