【摘要】國家對(duì)保障性住房的開發(fā)力度越來越大，如何促使保障性住房建設(shè)與市場(chǎng)的良性發(fā)展，切實(shí)為保障群體提供住房，文中從三方面闡述影響保障性住房良性發(fā)展的因素，并且給出一些保障性住房建設(shè)與相關(guān)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。通過分析研究，為我國保障性住房建設(shè)良性發(fā)展提供指導(dǎo)。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；影響因素；良性發(fā)展

1 引言

保障性住房的惠及群體是中低收入家庭，他們主要依靠城市公共交通來來完成工作、就學(xué)和就醫(yī)等事項(xiàng)，也正是這類群體需要更便捷、低成本的交通條件。在供應(yīng)土地與規(guī)劃、融資等方面完備的情況下，建立完善科學(xué)的總格管理運(yùn)行體系。從而促進(jìn)保障性住房居民、就業(yè)、交通、城市發(fā)展相結(jié)合的態(tài)勢(shì)，提升保障性住房及其他住房的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。因此，要想使得保障性住房的可持續(xù)發(fā)展，就要合理選擇地理位置和區(qū)位條件。

保障性住房和城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展。保障性住房建設(shè)是一種福利性質(zhì)的社會(huì)舉措，其社會(huì)效益最大化使其根本目的，目前城市中去工業(yè)化功能、新增郊區(qū)居民等趨勢(shì)的發(fā)展，使得城市空間布局和人口布局發(fā)生了變化，因此，保障性住房的建設(shè)應(yīng)該和城市空間的發(fā)展相協(xié)調(diào)。

2 影響因素

對(duì)于保障性住房的惠及群體來講，能夠解決住房問題的同時(shí)，是否造成生活或工作中更大的不便是他們主要考慮的問題，對(duì)于城市總體發(fā)展來說，保障性住房建設(shè)是否符合城市在一定時(shí)期內(nèi)的總體規(guī)劃以及發(fā)展思路。要想使得保障性住房真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，就應(yīng)該注意其地理位置的選擇，即便是地理位置不可更換，也要注意適度在保障性住房開發(fā)地區(qū)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、生活設(shè)施以及交通線的延伸，為可持續(xù)性保障性住房提供“保障”。目前國內(nèi)外保障性住房建設(shè)考慮到成本、城市平衡發(fā)展等因素的限制，多選擇在城市邊緣地帶、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)或發(fā)展相對(duì)遲緩的地區(qū)進(jìn)行興建，造成配套設(shè)施不完善、交通條件不便利，增加出行和生活成本等問題。

對(duì)于保障性住房的惠及群體來說，合理的地理位置或區(qū)位選擇就是平衡就業(yè)、居住問題和城市發(fā)展的關(guān)鍵影響因素，良好的交通條件、完善的社區(qū)配套設(shè)施、良好的社會(huì)信息化支持以及合理的空間和產(chǎn)業(yè)布局是衡量地理位置選擇好壞的重要決定條件。

保障性住房通常以低租金、低于市場(chǎng)價(jià)等形式提供給中低收入家庭，不論從建設(shè)成本、配套設(shè)施、后期物業(yè)、裝修工藝與材料、制度運(yùn)行等方面考慮，都在限制成本。但是保障性住房的“低價(jià)”并不是犧牲住房建設(shè)質(zhì)量為代價(jià)的，即不是降低建設(shè)質(zhì)量。從日本公共住房建設(shè)狀況分析可以得出，不論公共住房馬上投入使用入住，還是暫時(shí)或長期擱置，都需要按照嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和后期維護(hù)，包括隔音、通風(fēng)、采光等功能方面的需求都不能節(jié)省，這是保障性住房能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要前提條件。

保障性住房的建設(shè)質(zhì)量屬于住房的物理指標(biāo)，其精神指標(biāo)同等重要，例如城市文化發(fā)展的體現(xiàn)、生態(tài)環(huán)境的改進(jìn)、鄰里交往的順暢、安全有序的后期物業(yè)管理以及不同生活群體的混合都屬于住宅的精神指標(biāo)。所以，居住質(zhì)量包括了狹義的建設(shè)質(zhì)量和住戶的生活質(zhì)量，缺一不可，是評(píng)價(jià)保障性住房建設(shè)是否真正為惠及群體解決住房問題的重要標(biāo)志。

不同類型住戶的和諧共處是保障性住房順利實(shí)施乃至社會(huì)穩(wěn)定的重要因素，為了使得特殊群體接受、認(rèn)可、使用保障性住房，才能讓保障性住房建設(shè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，才能得到更高的評(píng)價(jià)和發(fā)展。

國內(nèi)外的保障性住房建設(shè)目的來看，惠及對(duì)象主要是中低收入家庭，在一些國家，通過幾十年的快速健康發(fā)展，也有中高收入家庭參與其中。因此，為擴(kuò)大保障性住房的惠及范圍，隨著居民收入的增長，實(shí)現(xiàn)從租住房屋向擁有私人房產(chǎn)的局面過渡，多元化的保障性住房建設(shè)類型可以有效解決該問題。

目前我國的保障性住房建設(shè)仍然缺乏一種長效的運(yùn)營和管理機(jī)制，缺乏保障性住房建設(shè)和城市發(fā)展、商品房建設(shè)的協(xié)調(diào)，或者保障性住房建設(shè)只是臨時(shí)性解決特定人群的住房問題，隨著時(shí)間推移，政策和制度能否仍然具有效力和保障是個(gè)關(guān)鍵問題。

編織保障性住房建設(shè)規(guī)劃與政策是一個(gè)重要保障，但更重要的是有一個(gè)完善的長效機(jī)制，包括了保障性住房總體規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、融資運(yùn)營、準(zhǔn)入和退出管理制度、新技術(shù)的融入與實(shí)踐、土地審批政策以及合理的供需標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定和分配方案等。只有建立保障性住房建設(shè)的長效機(jī)制，才能讓政府主體參與運(yùn)營管理模式向外拓展延伸，才能讓特定群體真正得到實(shí)惠，才能使得更多的社會(huì)群體對(duì)保障性住房的接受和使用。

3保障性住房建設(shè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

保障性住房的特點(diǎn)給住宅產(chǎn)業(yè)化提供了肥沃土壤。施工效率大大提高，住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施就意味著構(gòu)件在工廠制作好，不受施工場(chǎng)地和環(huán)境的限制，并且現(xiàn)場(chǎng)裝配和工廠預(yù)制的時(shí)間可以交叉進(jìn)行，將有效縮短工期，但是造價(jià)也會(huì)提高一部分，從美國、歐洲、日本等地的應(yīng)用來看，工業(yè)化住宅的造價(jià)比傳統(tǒng)施工方式要高，例如日本的住宅產(chǎn)業(yè)化成本要比傳統(tǒng)住宅成本高15%-20%，雖然造價(jià)高一些，但是其構(gòu)件生產(chǎn)便于管理，質(zhì)量可以有力保障等因素，而傳統(tǒng)濕作業(yè)的施工方式中施工人員技術(shù)水平，受到環(huán)境限制等因素，不利于保障性住房的建設(shè)和質(zhì)量提高。從目前保障性住房的數(shù)量和質(zhì)量上都有提升的空間，住宅產(chǎn)業(yè)化包含著先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，即預(yù)制裝配式的建筑，將其引入到保障性住房建設(shè)中將會(huì)對(duì)住房建設(shè)數(shù)量和質(zhì)量提供強(qiáng)有力保障。同時(shí)也要加快配套法律法規(guī)的保障，逐步推行《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，通過政策法規(guī)建立長效機(jī)制，對(duì)保障性住房建設(shè)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行支持規(guī)范，使得技術(shù)開發(fā)、推廣以及創(chuàng)新得到有力發(fā)展與保障。

調(diào)整住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展思路，地方興建構(gòu)件加工廠，讓建設(shè)住房定位在中低檔水平。目前從一些住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)來看，其出售價(jià)格均略高于普通商品房的價(jià)格，使得在保障性住房中的應(yīng)用難度加大，只有調(diào)整住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展思路，定位面向中低檔住宅，才能得到更多的推廣。

通過技術(shù)手段，充分利用室外資源，例如采用合理的表觀設(shè)計(jì)、較大的進(jìn)深、選取合理的交換機(jī)、太陽能設(shè)備位置，充分利用自然資源。通過設(shè)置綠色走廊、開間以及步道等措施將外部環(huán)境引入，并加強(qiáng)與內(nèi)部環(huán)境相結(jié)合，構(gòu)建完整的住宅環(huán)境體系。采用多種滲水透水設(shè)施，包括硬質(zhì)材料進(jìn)行地面鋪砌，同時(shí)采用滲水性材料，排水管也采用滲透管或穿孔管，將滲水透水和順暢排放同時(shí)兼?zhèn)?，安置雨水收集系統(tǒng)，加強(qiáng)再生利用，進(jìn)一步節(jié)約用水，充分利用現(xiàn)有水資源。選擇可循環(huán)再生材料，日久降解時(shí)不對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染。綠色節(jié)能保障性住房并不是意味著高科技的簡單堆徹，要選擇合理適中的材料和品質(zhì)以達(dá)到平衡。便捷的交通條件是綠色節(jié)能保障性住房的另一考核條件，目前我國的保障性住房建設(shè)在城市邊緣或鐵路沿線，如何加強(qiáng)住宅小區(qū)和城市中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)迫在眉睫，同時(shí)也影響著保障性住房建設(shè)的覆蓋范圍和住戶的認(rèn)可度。

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