摘要：房地產(chǎn)經(jīng)營管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念的指導(dǎo)下為構(gòu)建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領(lǐng)，近幾年來，企業(yè)經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進(jìn)步，但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理

目前，對于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理，在實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，就必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風(fēng)險的管理，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵。

1房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理，就是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)，具體來講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)，其成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約，房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)；

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開，這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)；

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理

其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益，其控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益；

3房地產(chǎn)經(jīng)營管理堅持的原則

一是必須要堅持以動態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項目管理思路；二是必須要堅持項目經(jīng)理部組建的“三個一次性”科學(xué)定位；三是必須要堅持項目經(jīng)理責(zé)任制和項目成本核算制；四是必須要堅持經(jīng)營風(fēng)險與施工風(fēng)險相分離的原則；五是必須要堅持建立內(nèi)部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務(wù)；六是必須要堅持以項目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)項目運行做到有法可依，有章可循，加強企業(yè)內(nèi)部項目管理的制度建設(shè)，著重抓好兩個方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項目部層面的制度建設(shè)；七是必須要堅持對項目經(jīng)理部的二次分配，保證項目責(zé)任目標(biāo)的全面實現(xiàn)。

4房地產(chǎn)企業(yè)管理的手段

房地產(chǎn)企業(yè)管理共有四大手段，即：技術(shù)性手段；利益性手段；契約性手段和社會科學(xué)性手段，中國房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨非常重要的變革時期，針對這樣的變革時期，我們中國的房地產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在為止，面臨著那些相關(guān)的問題，我們針對這些問題，該怎樣去解決，這是我們首要解決的問題，總的來說，中國房地產(chǎn)業(yè)主要面臨三個困境，面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、金融資本的波動以及政策調(diào)控，分為三點，第一，利率匯率風(fēng)險；第二價格泡沫隱憂，現(xiàn)在大家都在爭論當(dāng)前的房地產(chǎn)價格是否過熱，因此這一點也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨非常重要的問題；第三，融資渠道問題， 總體來看，利率的變動對中國房地產(chǎn)業(yè)影響是四個方面，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資方、住房消費者、土地市場，首先看一看利率變動對開發(fā)商的影響，利率大家都知道，是一個資金成本的問題，銀行貸款每年按揭的利率率會進(jìn)一步增高，承受的資金成本進(jìn)一步加大，如果利率進(jìn)一步升高，資金成本對開發(fā)商來說會上升，同時也會進(jìn)一步加大對整個市場價格的風(fēng)險，或者說一個預(yù)期，可能作為買方來說，會進(jìn)一步的去估計這個市場，會進(jìn)一步的加息，可能會持幣待購，同時資金回籠周期也會進(jìn)一步的便短，其次是房地產(chǎn)投資方，由于市場的價格下跌，顯然易見會使投資方所承受的投資收益會下降，所以對投資方的影響，是投資收益率下降，而對于消費者的影響，我們每個月需要還款的壓力加大了，這一點會影響很重要的方法，就是會影響到我們提前還款，同時由于這個市場預(yù)期這個利率會進(jìn)一步的上調(diào)，預(yù)期到也個市場價格進(jìn)一步的下跌，很多購房者存在著持幣觀望或者是準(zhǔn)備想買房但是又面臨著種種市場價格會下調(diào)的預(yù)期，這一點的影響也是非常重要的，總體來說我們對房地產(chǎn)消費者也存在著非常復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性影響。

而關(guān)于土地市場，中國土地市場進(jìn)一步規(guī)范，使拿地的成本進(jìn)一步增強，土地的價格會進(jìn)一步上升，因此，在利率上調(diào)的情況下，土地價格會進(jìn)一步上升，總體來說，中國房地產(chǎn)泡沫如果從金融的角度考察，面臨四個方面的主因：首先是銀行的過度參與，銀行不夠緊縮銀根，在放貸的審批上過于松散，影響了整個市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增長的一個主因；其次是寬松的金融環(huán)境，關(guān)于低利率的問題，很多國家的房地產(chǎn)泡沫都是因為當(dāng)時泡沫時期，這個國家的金融產(chǎn)業(yè)政策所制訂的低利率政策所導(dǎo)致的；第三個方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，國際資本流動影響，國際炒家投資中國房地產(chǎn)市場，為的是投資收益，為了房地產(chǎn)價格的升值，為了匯兌升值導(dǎo)致的影響，綜合來看，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場，乃至全世界房地產(chǎn)泡沫四個方面的原因，都可以歸結(jié)為以上四點，我們分析了當(dāng)前各國導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進(jìn)一步產(chǎn)生泡沫原因之后，對于政府的政策，有哪些方面的借鑒因素呢？

第一，關(guān)于匯率穩(wěn)定的問題；第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都會導(dǎo)致整個行業(yè)資金面的急劇緊縮或者急劇寬松，這都是導(dǎo)致泡沫的原因，因此利率也要合理有調(diào)節(jié)的有管制的進(jìn)一步溫和的調(diào)節(jié)； 第三，銀行貸款嚴(yán)格的控制，銀行貸款對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈影響非常大，所以銀行貸款的嚴(yán)格審批，在泡沫時期，也是非常重要的；第四，采用非常多元化的產(chǎn)業(yè)政策，多頭并舉的管理措施，這也是非常重要的方面，總體來講房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)，因此，必須提高自我的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的能力。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，就必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風(fēng)險的管理，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然道路，希望本文對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

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