摘要：隨著我國(guó)不斷加強(qiáng)的宏觀調(diào)控力度，很多新開發(fā)商借機(jī)涌入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。然而，房地產(chǎn)開發(fā)以其強(qiáng)大的綜合性給企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，很多企業(yè)由于忽視成本控制的作用，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本失去控制，給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。本文圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展開討論，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本控制，分析闡述了在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中成本控制的重要性以及目前面臨的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本 現(xiàn)狀 控制

當(dāng)前，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的中國(guó)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨越來越大的生存壓力。因?yàn)槭袌?chǎng)需求量和消費(fèi)者承受能力的限制，很多開發(fā)商盲目發(fā)展而無視市場(chǎng)需求終將會(huì)導(dǎo)致不斷上升的住房空置率。在壓力如此巨大的情況下，每個(gè)開發(fā)商都必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)、認(rèn)清形勢(shì)，積極研究怎樣不斷降低開發(fā)成本，使自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的意義

1.1加強(qiáng)成本控制可以保證項(xiàng)目成功開發(fā)

今天，在中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，也出現(xiàn)了越來越嚴(yán)重的資源短缺現(xiàn)象，不斷上漲的土地及建筑材料價(jià)格，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨越來越嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為了提高利潤(rùn)，或者提高銷售價(jià)格，或者降低開發(fā)成本，但是不管從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是微觀市場(chǎng)的角度看，價(jià)格已經(jīng)幾乎沒有了上升空間，只能在控制成本方面努力。

1.2加強(qiáng)成本控制能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有效提升

對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程進(jìn)行成本控制，能夠有效地減少整個(gè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。另外，為了增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，就應(yīng)該從整個(gè)過程上使房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本降低，這就要求各企業(yè)根據(jù)整個(gè)過程成本最小化的原則，找出最好的設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行更加科學(xué)合理的投資決策。

1.3加強(qiáng)成本控制能夠有效提高資源的使用效率

加強(qiáng)成本控制能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源進(jìn)行合理的配置，有效提高資源的使用效率。同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制還能夠很好的促進(jìn)環(huán)境保護(hù)，更好的達(dá)到了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益共同發(fā)展的目標(biāo)。由于企業(yè)進(jìn)行的是重視成本控制的項(xiàng)目開發(fā)，這就要求企業(yè)對(duì)全過程進(jìn)行合理的規(guī)劃，采用能夠節(jié)約能源、節(jié)約土地、節(jié)約水資源和防治污染的先進(jìn)環(huán)保設(shè)施和技術(shù)，在建筑材料選擇上，選用對(duì)環(huán)境沒有污染的材料，對(duì)開發(fā)過程中的廢棄物進(jìn)行分類回收和循環(huán)利用，這些措施都能夠有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?？傊诜康禺a(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中進(jìn)行成本控制，不但能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還能夠幫助企業(yè)履行其社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，更有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

2.1缺乏完善的成本控制體系

有些企業(yè)目光短淺，有時(shí)盲目地?fù)屨际袌?chǎng)、爭(zhēng)奪時(shí)間，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，造成企業(yè)的成本控制目標(biāo)不明確，產(chǎn)生沒有目的性的成本控制。另外，由于缺乏成本控制方法的戰(zhàn)略性引導(dǎo)，成本管理的策略脫離了戰(zhàn)略目標(biāo)，成本的預(yù)算和決策如同虛設(shè)，成本計(jì)劃更是不起作用，再加上缺乏完備的成本控制策略系統(tǒng)和規(guī)范合理的操作流程，成本控制很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2.2成本控制意識(shí)不強(qiáng)

靜態(tài)成本控制是指以成本計(jì)劃的價(jià)格為基準(zhǔn)，后期核算為重點(diǎn)的控制方法，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都采用這種方法。另外，由于傳統(tǒng)觀念和高利潤(rùn)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有成本競(jìng)爭(zhēng)觀念，不進(jìn)行成本管理，浪費(fèi)嚴(yán)重。財(cái)務(wù)人員只是按照合同控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，而產(chǎn)品開發(fā)整個(gè)過程的費(fèi)用并沒有得到控制。此外，因?yàn)殚_發(fā)位置固定、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，管理者只是走走管理形式，并未進(jìn)行實(shí)際的成本控制。

2.3風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力弱

企業(yè)雖然以盈利為目的，但不少房地產(chǎn)企業(yè)只是一味追求高利潤(rùn)，而將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和由政策變化導(dǎo)致的不確定性風(fēng)險(xiǎn)拋在一邊。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、成本高，這樣盲目追求高投資帶來的利潤(rùn)，一旦產(chǎn)品銷售不暢或資金枯竭，將給企業(yè)帶來不可預(yù)測(cè)的高風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法

3.1產(chǎn)品開發(fā)成本的控制

3.1.1項(xiàng)目策劃和投資決策階段的成本控制

這個(gè)階段要決定是否要實(shí)施該項(xiàng)目，如果企業(yè)決策有誤，將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的成本負(fù)擔(dān)，因此要探究項(xiàng)目的可行性，總體控制可能的發(fā)生的成本。

3.1.2設(shè)計(jì)階段的成本控制

該階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目的影響超過75 ％，是項(xiàng)目開發(fā)中成本管理的核心。為保證成本管理的有效性，通常采用限額設(shè)計(jì)方法，采用招投標(biāo)的方式，在企業(yè)內(nèi)部由專家組成評(píng)估小組，嚴(yán)格挑選設(shè)計(jì)方案。

3.1.3動(dòng)遷階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果涉及到動(dòng)遷，一方面，為便于動(dòng)遷功能部門、拆遷公司以及評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，應(yīng)聘用有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)政策進(jìn)行評(píng)估，明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額；另一方面，對(duì)動(dòng)遷收尾進(jìn)行強(qiáng)化管理和控制。

3.1.4招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制

該階段工作的好壞對(duì)項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算將產(chǎn)生直接的影響。建立涉及各分包單位的業(yè)務(wù)水平、已開發(fā)項(xiàng)目、產(chǎn)品質(zhì)量、工人素質(zhì)以及供應(yīng)商信息等資料的電子檔案系統(tǒng)。選擇合作單位時(shí)，采用公平、公正和公開的招投標(biāo)方式，。

3.1.5施工階段的成本控制

該階段的成本控制有：編訂成本計(jì)劃、描述工作流程、明確管理者的任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將控制重點(diǎn)放在費(fèi)用發(fā)生大變化的環(huán)節(jié)；詳細(xì)的工程計(jì)算，工程賬單的復(fù)核，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；重視合同的修補(bǔ)工作。應(yīng)盡可能避免該階段變更設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)簽證，但在某些條件下，允許改變，但必須要有一個(gè)嚴(yán)密的控制體系管理這項(xiàng)工作，以此對(duì)設(shè)計(jì)改變所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與變更損失費(fèi)用進(jìn)行分析比較；另外，工期控制應(yīng)該得到加強(qiáng)，一旦超出正常時(shí)間，該項(xiàng)目的建設(shè)成本將會(huì)增加。

3.1.6結(jié)算階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)算工作有量大、集中和復(fù)雜的特點(diǎn)。為了避免疏忽和漏洞，應(yīng)健全結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次審核制及審計(jì)和獎(jiǎng)懲制度。

3.2期間費(fèi)用的控制

該費(fèi)用雖然不直接形成產(chǎn)品價(jià)值，但卻是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)所不可缺少的。房地產(chǎn)企業(yè)在控制期間費(fèi)用時(shí)，不能片面追求降低，而要在保證有一定支出的前提下，達(dá)到價(jià)值最大化。

對(duì)產(chǎn)生在組織和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的管理費(fèi)控制，可進(jìn)行預(yù)算估計(jì)、制定并執(zhí)行各項(xiàng)費(fèi)用開支明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)行事前、事中及事后控制，不僅保證了組織正常運(yùn)行，還使費(fèi)用支出合理化。

企業(yè)在銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用，包括銷售人員的工資、福利，銷售道具（銷售中心，房地產(chǎn)沙盤/模型），銷售信息，宣傳費(fèi)用等。控制銷售費(fèi)用時(shí)，一個(gè)重要的原則就是“該花的一定要花”，因?yàn)殇N售階段作為房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，不僅測(cè)試了前面各階段的工作，同時(shí)更是企業(yè)收回成本、贏得利潤(rùn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。具體的控制措施仍然是預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行，但它應(yīng)該具備一定的靈活性，來應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制作為一個(gè)系統(tǒng)工程，是不可能一蹴而就的，也不是單靠幾個(gè)人的努力就能成功的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須使每一個(gè)員工的心中都存有成本控制意識(shí)，研究整個(gè)開發(fā)過程成本控制的方法，只有這樣，才能實(shí)施完整的成本控制機(jī)制，讓企業(yè)的投資實(shí)現(xiàn)有效流動(dòng)和良性循環(huán)，讓企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，贏得優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。

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