【摘要】旅游地產(chǎn)作為新興的地產(chǎn)開發(fā)模式，在我國尚屬起步階段，沒有成熟的先例可以參考，再加上旅游地產(chǎn)的發(fā)展與政府政策的不相配套，導致旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，作者圍繞這些問題展開討論，提出了解決措施并展望了發(fā)展前景，希望可以給旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供借鑒。

【關鍵詞】旅游地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

1.旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)可以分為四大類：第一類是旅游景點地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)為旅游活動所建造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間；第二類是旅游商務地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁提供的旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)主要是為游客或度假者提供的，直接用于旅游、休閑度假、居住的各種建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要是旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物及關聯(lián)空間。

2.旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

2.1現(xiàn)狀可行性分析

（1）旅游前景廣闊，度假需求旺盛。近些年來，隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為了不可逆轉(zhuǎn)的消費趨勢。工作時間的縮短以及節(jié)假日制度的推行，使得人們有時間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受輕松、愉悅的休閑生活。但同時，節(jié)假日期間，酒店往往是供不應求，這也成為了旅游房產(chǎn)開發(fā)的潛在商機。此外，商務社交、培訓的日益頻繁和規(guī)格的提高及人口老齡化所帶來的“候鳥型”養(yǎng)老也加速了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)遭遇瓶頸，急需轉(zhuǎn)型。隨著國家宏觀調(diào)控政策的步步深入和反復強調(diào)住宅保障制度，境外資本的涌入，使住宅房地產(chǎn)市場的競爭進入白熱化階段。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè)，相對于單純的住宅房地產(chǎn)市場，在政策支持、土地成本等方面有明顯的優(yōu)勢，目前利潤十分可觀，還具有風險分散、長期獲利的特點。

（3）城市基礎設施完善，為旅游地產(chǎn)發(fā)展提供保障。我國城市的基礎設施尤其是高速公路的迅猛發(fā)展，大城市之間公路網(wǎng)系統(tǒng)的形成，為有車族的假日遠途旅游創(chuàng)造了極好的條件。據(jù)專家預言，中國的大城市馬上要進入五個人一輛車的時代。汽車時代的來臨使京、深、滬等中心城市提前進入舒適住宅時代。這一迅猛發(fā)展勢頭，無疑對建立在車輪上的旅游地產(chǎn)創(chuàng)造了機遇。

（4）發(fā)展旅游地產(chǎn)，打造城市品牌需要。一個成功的旅游地產(chǎn)項目，無疑會成為這個城市的品牌，發(fā)揮其品牌效應，從而吸引越來越多的游客，對投資者也會有相當大的影響力，同時也會促進當?shù)氐慕?jīng)濟增長和帶動就業(yè)水平。

（5）通信技術及網(wǎng)絡技術的成熟，計算機和互聯(lián)網(wǎng)的普及為發(fā)展旅游地產(chǎn)所需的交換系統(tǒng)奠定基礎。相對于一般的房地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)有其特殊的開發(fā)、營銷、管理模式和方便靈活的消費方式。特別是消費者一次購買就可以通過交換系統(tǒng)服務獲得多種選擇、多種享受。

2.2限制性因素分析

（1）對旅游地產(chǎn)的概念模糊不清，盲目跟風開發(fā)。對于旅游地產(chǎn)的定義，大家還沒有公認的模式，由于旅游地產(chǎn)的回報遠遠大于普通的房地產(chǎn)項目，使得很多旅游地產(chǎn)開發(fā)商不計成本，違規(guī)操作，借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開發(fā)，破壞當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，損害國家的利益。

（2）政策法規(guī)有待建立和完善。目前，國內(nèi)開發(fā)商涉足旅游地產(chǎn)只是利益驅(qū)使下自發(fā)的一種沖動，主要是因為缺乏專門的政策、法規(guī)的引導與規(guī)范。

（3）組建國際國內(nèi)的分時度假的交換網(wǎng)絡舉步維艱。我國在組建國內(nèi)交換網(wǎng)絡的時候，由于利益分配和風險承擔的問題未能解決，使得我國的交換網(wǎng)絡體系舉步維艱。

3.對旅游地產(chǎn)發(fā)展提出幾點對策與建議

3.1合理規(guī)劃配置，充分利用自然資源

劉基文化生態(tài)園的使用功能分三個區(qū)域:以溫公園板塊為中心，一翼為浙江工貿(mào)職業(yè)技術學院實踐教學基地，一冀為高級養(yǎng)生居所。其設計相對獨立，中心突出，層次分明，靜動互不干擾，因此可借鑒其經(jīng)驗，將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，達到自然與人的和諧共處。同時要保護好自然資源，避免對自然、人文旅游資源的破壞，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟利益、生態(tài)利益、社會利益之間的關系。

3.2深入挖掘人文歷史遺產(chǎn)，打造品牌文化

劉基生態(tài)園就是在保護當?shù)氐脑鷳B(tài)自然風貌的基礎上，挖掘其豐富的人文資源，既保護了豐富的人文歷史遺產(chǎn)，又使優(yōu)美的山水環(huán)境成為項目的一大特色，從而形成讓廣大消費者都認同的項目品牌。建議開發(fā)商在開發(fā)過程中要收集、保護、研究、傳播和展覽當?shù)氐娜宋臍v史，突出其不同于其他地方的旅游特色，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)。

3.3企業(yè)應做好市場定位，加強品牌建設意識

對房地產(chǎn)開發(fā)商來將，利益是項目建設的最終目的，因此在項目開發(fā)之前，要進行相關市場調(diào)研和市場分析，對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行必要的可行性分析，對項目要準確定位。在開發(fā)過程中要將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，使地產(chǎn)形成具有特色的項目品牌或企業(yè)品牌

3.4樹立“質(zhì)量第一”觀念，保障售后服務

房屋的質(zhì)量問題關系到人民群眾安居樂業(yè)、關系到房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展和信譽，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面落實國家《質(zhì)量振興綱要》和《建設工程質(zhì)量管理條例》的同時，采取切實有效措施，不斷提高商品房建設質(zhì)量，努力打造建筑精品，向社會提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間。同時要加強工程后期維保，對房屋在使用過程中因自然原因產(chǎn)生的破損、腐蝕等狀況，通過定期不定期的檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固措施，排除險情，延長建筑的使用壽命。

3.5注重公共交通的建設，發(fā)展一小時車程

目前旅游地產(chǎn)多是多為第二居所供做周末度假之用的，這樣的住房一般離城市較遠，如果車程大于一個小時，對購房者來說很不方便，因此要加大公共交通的建設，使車程縮減在一個小時內(nèi)是最理想的狀態(tài)。例如，對劉基文化生態(tài)園來說，56省道建成后，溫州至景區(qū)車程僅1小時，57省道文青公路建成后，實現(xiàn)浙江全省4小時交通圈。

3.6做好宏觀調(diào)控，發(fā)展旅游經(jīng)濟

借鑒劉基生態(tài)園的經(jīng)驗，企業(yè)與政府必須有一個通盤考慮的基調(diào)和規(guī)劃，不要只看到短期內(nèi)的效益，要從長遠出發(fā)，完善旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以適應發(fā)展的形勢，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。從企業(yè)角度來看，要著力完善當?shù)芈糜螛I(yè)的住宿，飲食，休閑，娛樂，保健等配套服務，同時開展文化資源的保護與開發(fā)研究;對政府來說要著力引導產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導開發(fā)一批商貿(mào)、旅游酒店、工業(yè)廠房、倉儲物流等房地產(chǎn)投資項目，提高旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃建設管理水平，切實的做好當?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的領路人。同時要做好相關政策的完善，讓房地產(chǎn)經(jīng)營在法律的范圍內(nèi)進行，從根本上保護消費者。

4.總結(jié)語

旅游業(yè)需要借助地產(chǎn)來拓展利潤空間，地產(chǎn)業(yè)也需要借助旅游業(yè)來開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“捆綁價值”的前提和契機。可以預見，在土地政策調(diào)控落實后日趨緊張的資源供應，開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的青睞將推動國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場加速發(fā)展，走向成熟。

參考文獻

[1]王潔，旅游房地產(chǎn)的概念與范疇辨析，旅游研究，2009(06).

[2]鄭亞民，休閑房地產(chǎn)品牌塑造問題探討，商業(yè)時代，2006(01).