【摘要】在房地產開發(fā)項目中，有關施工管理和技術手段主要分為項目結構的合理設置、工程整體造價的科學規(guī)劃、成本實效的維護效能等內容。本文主要從施工活動中相關的技術要求入手，嘗試通過以往不斷的經驗吸取和預想框架等實現(xiàn)整體闡述，希望對后期的產業(yè)調整和改造提供可以參考的意見，滿足我國建設事業(yè)綜合發(fā)展的要求。

【關鍵詞】房地產；施工管理；細節(jié)規(guī)劃；成本維護；技術手段

房地產管理在適應經濟時代的先進步伐節(jié)奏的同時，正試圖開辟全新的指導方式，運用較為先進的控制手段和技術標準對產業(yè)內部實現(xiàn)整改，爭取能夠系統(tǒng)地對施工項目的各類細節(jié)問題做出改善和優(yōu)化。所以，該類項目的管理和技術方案需要依靠全面性地分析原則，注意做好施工細節(jié)質量的完整控制。

一、房地產施工管理的相關問題研究

利用工期計劃、質量控制原則和經濟目標設置為依托，在施工單位內部對項目工程的綜合管理實現(xiàn)分析，進而促成預定目標的如期實現(xiàn)效果。但是，這部分內容僅僅停留在施工管理的狹義層面，只是對項目的實施流程做出簡單的闡述而已。隨著國家經濟實力的增長，具體工程的投資規(guī)模日漸壯大，實際涉及的領域也比較廣闊。有關資金來源和運轉模式都經過了系統(tǒng)地改革，對工程項目經濟框架的影響效應十分深厚，房地產行業(yè)施工管理范圍也正是在此背景作用下出現(xiàn)延展，包括工程選擇和竣工檢驗等細化流程都被吸納其中。建設項目中，有關管理的措施要適應全新的社會發(fā)展形勢，包括可行的技術改進措施在內，另外還要堅持國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求，著重處理內部技術改良，做到完善技術和經濟齊頭并進的產業(yè)發(fā)展實效。

施工合同是具有強制性地位、存在法律效益的協(xié)議文件，房地產應用其要求規(guī)定不同參建主體的實際權力和義務標準。有關合同類型的選擇必須做到科學規(guī)劃，比較常使用的是價格類型，主要是由于其內部風險分配形式在不同價位范圍內會有不同模式的展現(xiàn)。有關施工管理的技術、質量完善等都要嚴格遵照合同內容進行搭建，但適當情況下是可以進行部分修改的。涉及施工材料的采購流程闡述，因為其包含的資金投入活動比較頻繁，因此需要做出細致研究。材料的采購活動必須堅持必要的原則要求，主要保證在不影響施工活動進程的前提下杜絕資源堆積和浪費的現(xiàn)象，盡量為資金的后期調用創(chuàng)造良好基礎。有關這類管理工作，包含詳細的計劃和企業(yè)自身的庫存量等要做到清晰對比，按照施工進度的階段需求實施采購，做到滿足工程施工不同時段的需求標準即可。除了上述提到的采購流程和合同內容等，有關人力資源的優(yōu)化設置、溝通渠道的滲透和風險因素的消除等也是房地產施工管理需要嚴密注意的問題。

二、房地產施工中的造價管理模式分析

施工活動中的造價問題是決定工程項目存在價值的主要依據(jù)，在項目設計、決策和施工流程等方面都產生一定的輔助功效。在我國現(xiàn)下的建設項目中，有關具體工程的造價標準也存不足之處：工程整體的經濟投入與預期估算數(shù)量容易產生分歧，這給建設工程主體的經濟收益將帶來嚴重的限制，所以，對工程施工經濟成本的嚴格管理是不可忽略的首要任務。另外，有關工程實際造價水平的控制也主要是依賴工程成本實現(xiàn)落實的。施工活動之前的方案設計和決策內容是引導造價控制的主要依據(jù)，這一環(huán)節(jié)中項目決策內容地位異常突出。有效的工程造價編制方案合理性是在經濟和技術因素有效融合的基礎上才會有所展現(xiàn)的。在編制這類項目的造價過程中，要對必要的法律強制規(guī)范標準和現(xiàn)場施工作業(yè)的狀況做出清晰闡述和分析。另外，要嚴密關注工程量在既定施工范圍的具體數(shù)量，保證計算工作的準確性和合理參考價值，只有這樣才能保證編制內容的科學地位和合理應用實效，促進經濟收益的補充和競爭優(yōu)勢的開發(fā)。

三、施工現(xiàn)場的管理和調整措施補充

（一）設備材料的優(yōu)化控制

材料質量的優(yōu)良效果將直接對工程整體實效造成深刻的影響，在具體的材料采購活動中，有關材料的嚴格檢驗顯得尤為重要。透過施工設備材料的具體供應商角度分析，管理者必須時刻保持清醒的頭腦，能夠對材料的準確信息做出判定。在競標環(huán)境中根據(jù)不同商家的表現(xiàn)進行對比研究，最好選擇信譽品質優(yōu)異，較強貨物供應能力的廠家進行現(xiàn)場溝通和交流，對其提供的材料樣本實現(xiàn)現(xiàn)場的質量檢驗，保證驗收工作的積極效果。在設備材料市場情況掌握完備的前提下，對投資規(guī)模進行全面分析，避免出現(xiàn)過度浪費行為；同時全程監(jiān)督和掌握工程施工進度和造價規(guī)模，保證階段投資活動的及時性和有效價值，促使整體工程能夠如期完成。

（二）施工進度控制

涉及投資效益是否能夠得到最大限度的發(fā)揮主要是按照項目的交付使用期限進行鑒定的，對于預定目標的完成效果則是根據(jù)施工進展成果實現(xiàn)判定的，總體實效價值將直接決定計劃的可行地位。在房地產施工環(huán)節(jié)中，如果實際進度與預定計劃出現(xiàn)偏差狀況，管理者就必須立刻分析產生這類問題的原因，立刻對施工計劃做出合理調整并，采取適當?shù)难a救措施，全力維持工程投入規(guī)模的存在價值。

（三）投入資金的管理

在房地產工程建設環(huán)節(jié)中，有關施工進度和質量維護重要性的存在意義無可厚非，而另外還有一項十分重要的管理目標就是投入資金的合理規(guī)劃，工程在完成建設需要活動中所需的全部費用就是所謂的資金投入活動，包括項目基礎建設投資、設備材料購買資金和其它流動資金等。管理者主要的職責就是將這些資金進行科學、合理的搭配和調用，盡量發(fā)揮其在具體項目內部的最大價值，全面杜絕浪費現(xiàn)象。以上內容便是決定某類工程能否順利完成的必要支撐條件，必須引起管理人員的廣泛和嚴格重視。另外，施工環(huán)節(jié)中的各類經濟簽證審核工作也是不可忽視的，如發(fā)現(xiàn)任何不良現(xiàn)象，要及時聯(lián)系技術人員進行審核和檢驗，并對有關責任進行全面追究，將后期投資主體糾紛隱患全面消除，維持企業(yè)主體的信譽成果。

結語：房地產工程項目范圍十分廣闊，具體流程又具有深厚的復雜形式，主要包括設備材料的選取、技術環(huán)境的搭建和人力資源的選用等，這些不安因素都會嚴重制約施工質量的完善效果。為了真正克服這些不良因素，實現(xiàn)施工質量的穩(wěn)固維持效果，就必須將專業(yè)化的控制方式作為首要研究任務，特別是施工環(huán)境、技術應用和材料的選取等，必須做到深刻聯(lián)系分析。利用實時監(jiān)控措施進行全程觀察和檢驗，促使竣工后的安全質量和經濟效益都有所彰顯，真正達到國家規(guī)定的質量控制標準。

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