【摘要】經(jīng)濟適用房是我國保障性住房的重要組成部分，擔負著為中低收入家庭實現(xiàn)“居者有其屋”的美好愿望的使命，但是在這一政策的實施過程中也出現(xiàn)了一系列的問題。本文就出現(xiàn)在經(jīng)濟適用房成本控制方面的問題，提出幾點建議，以期對政府政策的制定和實施起到一定借鑒作用。

【關鍵詞】經(jīng)濟適用房；成本控制；全過程；研究

“十二五”規(guī)劃提出，建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。這一惠民利民的舉措，更是深得廣大民眾擁護。經(jīng)濟適用房作為保障性住房的一部分更是承擔著重要的角色。然而，近年來關于經(jīng)濟適用房政策是不是應該被取代的問題反復被提出，究其原因不外乎體現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的制度層面和經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟、不適用的特點方面。關于經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟主要體現(xiàn)在對經(jīng)濟適用房成本的控制方面。

一、經(jīng)濟適用房成本控制應體現(xiàn)在項目建設全過程，從項目的不同階段分項、全程控制其成本

1.建設用地的征地和拆遷補償費、安置費的控制

該項成本控制的關鍵是建設項目的選址。經(jīng)濟適用房建設用地的選址必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。從造價控制的角度考慮，經(jīng)濟適用住房的建設用地不能有太多的地上建筑物和構筑物，一般應選擇生地。市政配套條件也是影響造價的一個重要因素，若建設用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠，無疑會增加小區(qū)基礎設施建設的費用。

2.勘察設計和前期工程費的控制

該項目可分為行政事業(yè)性收費和工程服務性收費兩部分，主要依賴國家出臺的各項優(yōu)惠政策把經(jīng)濟適用房的收費成本控制在最低水平上。三通一平工程費用是前期工程費控制的重點。土石方工程一般工期較短也沒有復雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格實行總價招標。施工用水、用電線路的鋪設則要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設。

3.建安工程費的控制

設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。開發(fā)成本中建安工程費比例很大，而建安工程費的多少又直接取決于設計、規(guī)劃階段的造價控制。該部分成本控制的措施包括：建立科學的工程造價分析系統(tǒng)，為設計階段工程造價管理提供準確的相關依據(jù)和標準。搞好規(guī)劃設計，合理確定工程造價控制目標。對于一般經(jīng)濟適用房的建設來說主要是做好前期的規(guī)劃和單體設計。加大招投標力度有效控制工程造價。提高概預算的編制質(zhì)量搞好結(jié)算工作。在滿足住宅的基本功能、保證居住質(zhì)量的前提下加大住宅的進深對降低造價有明顯的效果。在保證結(jié)構安全和使用功能的前提下盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料。

4.住宅小區(qū)基礎設施建設費的控制

小區(qū)的建設單位應主動為各專業(yè)部門提供技術支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)降低造價。經(jīng)濟適用住房的環(huán)境設計應堅持自然和諧的風格，學校、配電室、公廁、垃圾站、換熱站等非營業(yè)性配套公建的成本控制則可等同參考建安工程費的成本控制。

5.管理費的控制

在開發(fā)工作中盡量合理設置機構，減少管理層級，確立項目后成立項目開發(fā)部，隨施工進度靈活調(diào)整人員設置。從項目部運營費用保底等多方面控制管理費用。

6.貸款利息的控制

貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。在編制建設資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃時要予以充分考慮。在滿足項目需求的前提下盡量壓縮存量資金，力求減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用。

7.稅金的控制

目前經(jīng)濟適用房建設相關的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅、營業(yè)稅含城市建設維護稅、教育費附加、企業(yè)所得稅等。在目前實施的經(jīng)濟適用住房建設項目上，投資方向調(diào)節(jié)稅執(zhí)行零稅率，耕地占用稅在多數(shù)城市也獲免征。這一部分主要依賴國家相關政策法規(guī)。

8.利潤的控制

經(jīng)濟適用房的利潤部分，國家已在相關文件中明確規(guī)定為不能調(diào)整，嚴格在不高于3％利潤基礎上確定。

二、政府在整個經(jīng)濟適用住房項目建設的過程中，應當充當監(jiān)管者和服務者的角色

1.政府監(jiān)管充分體現(xiàn)在成本控制的全過程

政府應從規(guī)劃設計、建筑施工、環(huán)境建設和物業(yè)管理等項目建設的全過程實行成本控制并完善招投標制度。全過程引入競爭機制，控制成本。通過招投標的方式，將有實力、有經(jīng)驗、有社會責任感的企業(yè)吸引到經(jīng)濟適用房的建設中來，利用其質(zhì)量、信譽和品牌優(yōu)勢，進行規(guī)模經(jīng)營，降低成本。

2.提高政府管理水平，做好開發(fā)企業(yè)服務人

修改和完善各項政策措施，建立簡潔清晰的政策體系，建立公開競爭的招投標市場，引入社會監(jiān)督機制，加強對偽招標的監(jiān)察力度，提高土地的利用效率。為經(jīng)濟適用房項目手續(xù)辦理提供高效服務，建立“一站式”審批流程，為企業(yè)提供高效便捷的服務，縮短審批時間，降低企業(yè)辦理手續(xù)的時間成本。

3.發(fā)揮政府協(xié)調(diào)優(yōu)勢，為項目提供可靠資金來源

現(xiàn)有經(jīng)濟適用房的融資渠道包括財政撥款、銀行貸款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈，這幾種融資渠道有供給不足、極不穩(wěn)定的特點。鑒于此，政府應該充分體現(xiàn)其協(xié)調(diào)職能，調(diào)動各方面優(yōu)勢，借助多種力量保證經(jīng)濟適用房融資渠道的暢通。

4.提供優(yōu)惠政策，調(diào)動開發(fā)企業(yè)積極性

政府有關部門應考慮在經(jīng)濟適用房項目之外的配套設施等方面給予一定的優(yōu)惠政策，如允許開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟適用房用地范圍內(nèi)建設適量的一般商品房和利潤較高的公用建筑，適當提高開發(fā)企業(yè)的綜合利潤率，達到政府、低收入群體和企業(yè)共贏的理想目標。

5.制定公開透明的建設計劃及運行規(guī)則，便于公眾參與監(jiān)督

政府通過制定近期和中長期建設計劃和運行規(guī)則，將經(jīng)濟適用房項目作為政府公開承諾公諸于眾，通過媒體參與，廣泛宣傳經(jīng)濟適用房相關政策，使每一個可以享受經(jīng)適房待遇的民眾，都能得到政府的實惠，同時也使社會公眾參與到監(jiān)督和評價中來。

三、開發(fā)企業(yè)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢基礎上，挖掘潛能，促進成本效益最大化

1.進一步拓展經(jīng)濟適用房的成本控制策略

在經(jīng)濟適用房開發(fā)過程中，項目成本控制的管理是開發(fā)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，對項目成本應實行綜合性、全面性和微觀性“三性”管理。將成本控制的理論系統(tǒng)化，觀念深入化，形成一套科學的成本控制策略。

2.分清開發(fā)項目成本控制的層次和職責，加強成本控制的組織力量

為保證開發(fā)企業(yè)對項目開發(fā)成本控制真正實施到位，保證成本控制目標的實現(xiàn)，還應注重劃清公司管理、項目管理、崗位管理三個層次，制定不同層次的主要職責，明確各部門在成本控制中的作用，強化企業(yè)各部門的成本意識，形成成本控制的組織體系、崗位職責，便于分清責任，更有效地發(fā)揮各級各類人員參與開發(fā)項目成本管理的積極性，使成本控制的終極目標得以實現(xiàn)。

3.在成本控制中把握“度”，提升企業(yè)品牌形象

企業(yè)品牌是企業(yè)的戰(zhàn)略資源，經(jīng)濟適用房是利國利民的民心工程，把握建設經(jīng)濟適用房項目這一契機，提升企業(yè)在民眾中優(yōu)良的品牌形象。由于成本支出和企業(yè)品牌之間存在作用和反作用的影響關系，品牌與企業(yè)利潤也是不可分割的連接體，故對經(jīng)濟適用房的成本控制中，應充分把握成本控制的“度”，在創(chuàng)造利潤的基礎上創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)品牌，將利潤基礎、品牌培養(yǎng)及成本目標結(jié)合起來，給企業(yè)創(chuàng)造長遠價值。

4.建立科學高效的激勵機制

成本控制應重視成本管理體系中的激勵機制，對成本控制好、綜合效益高的項目責任人進行獎勵，充分調(diào)動員工參與成本控制的積極性。同時對施工單位、監(jiān)理單位建立相應的激勵機制，充分調(diào)動他們利用好的經(jīng)驗、先進的組織方法、高超的技術能力等自身優(yōu)勢，參與項目成本控制的積極性，加強企業(yè)成本控制的力度和廣度，最終實現(xiàn)企業(yè)目標成本控制。

經(jīng)濟適用房作為保障性住房和特殊的商品住房，從其一出現(xiàn)就飽受爭議，但其對房地產(chǎn)市場做出的貢獻是有目共睹的。開發(fā)經(jīng)濟適用房項目，成本控制是關鍵。加強全過程的成本控制，政府的積極參與和扶持，開發(fā)企業(yè)的重視和完善，構成了整個項目和諧有序發(fā)展的基礎。相信隨著保障性安居工程的大力發(fā)展，會有更多的保障性住房形式出現(xiàn)，經(jīng)濟適用房政策也會更加完善和發(fā)展。

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作者簡介：王艷君（1980.03），山東青州市人，中國海洋大學項目管理專業(yè)2010級在職研究生，研究方向項目管理，現(xiàn)就職于青州市房地產(chǎn)管理局。