摘要：在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作中，規(guī)劃設(shè)計(jì)是其中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分。以往的有關(guān)房地產(chǎn)全程操作的論述，大部分集中在房地產(chǎn)運(yùn)作的市場(chǎng)業(yè)務(wù)層面，對(duì)于住宅區(qū)的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)討論得相對(duì)較少，對(duì)于如何通過(guò)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境從而達(dá)到較高的居住水平討論得更少。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；項(xiàng)目設(shè)計(jì)；居住

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，技術(shù)的改善，人們對(duì)于居住的要求也逐步從以往的簡(jiǎn)單的物理要求層析上升到更加全面的要求層次。也正是由于這些因素，才行成了當(dāng)代住宅在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)上的新的發(fā)展方向。規(guī)劃和設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，其實(shí)正是由于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)因素的改變，人們才對(duì)居住條件要求的改變而促成的。以往的住宅建筑設(shè)計(jì)只注意硬件的設(shè)計(jì)，卻忽視了彈性件的設(shè)計(jì)，忽略了人類聚居的生活環(huán)境，甚至忘掉了軟件部分，忘掉了建筑的目的和建筑中的生態(tài)平衡。一個(gè)成功的住宅項(xiàng)目策劃，應(yīng)該是在開(kāi)發(fā)資金的限度之內(nèi)，使住宅區(qū)的總體規(guī)劃、建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)達(dá)到最佳，使住宅區(qū)的居住質(zhì)量達(dá)到最高水平。這是關(guān)于住宅區(qū)整體框架設(shè)計(jì)的重要步驟。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，就是要制定整個(gè)工程的設(shè)計(jì)原則，給項(xiàng)目的最終的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概述

確定建筑風(fēng)格和樓盤特色風(fēng)格是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征，它作為凝固的社會(huì)思潮深刻的體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和審美傾向。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要考慮地域、自然環(huán)境、風(fēng)俗、目標(biāo)客戶年齡、文化層次及市場(chǎng)的稀缺等因素來(lái)確定產(chǎn)品的建筑風(fēng)格。實(shí)踐證明，有風(fēng)格的樓盤就能得到消費(fèi)者的認(rèn)同。

(一)住宅設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)

我國(guó)住宅基本模式：經(jīng)入口玄關(guān)進(jìn)入客廳，廚房、餐廳靠近入口，主要居室在內(nèi)。這個(gè)模式是從1998年至今的住宅開(kāi)發(fā)中逐步確立的。中國(guó)的住宅設(shè)計(jì)還停留在單元式住宅的階段，與歐洲普遍的集合住宅概念相比，中國(guó)的住宅設(shè)計(jì)還是比較落后的，真正按集合住宅理念設(shè)計(jì)在中國(guó)還需一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。

（二）公共建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

公共建筑設(shè)施設(shè)計(jì)布置的內(nèi)容和布局直接影響到居住生活的質(zhì)量。公共建筑的功能、經(jīng)濟(jì)及美觀的問(wèn)題基本屬于內(nèi)在因素，城市規(guī)劃、周圍環(huán)境、地段狀況等方面的要求則是外在的因素，這些關(guān)系構(gòu)成一個(gè)整體統(tǒng)一而又和諧完整的空間體系。

（三）景觀設(shè)計(jì)

包括綠化種植景觀、道路景觀、場(chǎng)所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護(hù)性景觀、模擬化景觀、高視點(diǎn)景觀和照明景觀。美化生活環(huán)境要體現(xiàn)社區(qū)文化的社會(huì)性，節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性、生態(tài)性、地域性和歷史性。

二、項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

星海灣壹號(hào)，位于星海廣場(chǎng)的西南端，立基中國(guó)大連星海灣地王，引入大連第一個(gè)超五星級(jí)君悅酒店，聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、多層住宅，超高層住宅、頂級(jí)私人會(huì)所與酒店連為一體?；匚鹘右?guī)劃住宅區(qū)；北鄰規(guī)劃四號(hào)路，與建成的一品星海及大連明珠住宅區(qū)隔路相望；南面即是一望無(wú)際的渤海，區(qū)位優(yōu)越，景觀資源獨(dú)一無(wú)二。

(一)設(shè)計(jì)規(guī)劃

在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，主要體現(xiàn)了三個(gè)方面的關(guān)系：首先是項(xiàng)目與星海廣場(chǎng)的關(guān)系，為了星海廣場(chǎng)完整的城市天際線以及廣場(chǎng)景觀的最大化，項(xiàng)目規(guī)劃把三棟超高層放在地塊靠近廣場(chǎng)一側(cè)。其次是與海濱的關(guān)系，為了最大化海景資源，在項(xiàng)目規(guī)劃中設(shè)計(jì)了五條看海通廊，以最大化海景資源。最后是與北側(cè)居住區(qū)的關(guān)系，為了盡可能的不對(duì)北側(cè)的住宅區(qū)形成遮擋，在規(guī)劃的時(shí)候地塊大部分的建筑都為多層，以達(dá)成和鄰居的互相尊重與和諧共處。

（二）建筑設(shè)計(jì)

因地制宜、因時(shí)制宜和因材制宜，有機(jī)的處理個(gè)體與群體、空間與體形之間的關(guān)系，使公共建筑的空間體形與周圍環(huán)境相互協(xié)調(diào)，不僅可以增強(qiáng)公共建筑本身的美觀，又可豐富城市環(huán)境的藝術(shù)面貌。

項(xiàng)目別墅、多層建筑采用穩(wěn)重、大器的建筑表情，將喬治式的建筑風(fēng)度表達(dá)得淋漓盡致。外立面幕墻100%采用石材，有“金石建筑”之稱。建筑材料卡拉麥里金能完美體現(xiàn)體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，其色澤、強(qiáng)度、吸水率等各項(xiàng)指標(biāo)均屬上乘，儲(chǔ)量豐富，最后經(jīng)過(guò)深度加工，用于外立面石材，呈現(xiàn)出尊貴質(zhì)感。整個(gè)空間私密氣派，聚氣生財(cái)；主臥、客廳、廚房三南設(shè)計(jì)，客廳超大觀景陽(yáng)臺(tái)，廚房獨(dú)特室外陽(yáng)臺(tái)，兒童房雙面采光，充分保證居室目照采光最優(yōu)化：居室中央特別規(guī)劃中心連通區(qū)，同時(shí)連接客廳、臥室、衛(wèi)生間，圍臺(tái)布局，居家生活更融洽。主要戶型設(shè)計(jì)如圖：

（三）景觀設(shè)計(jì)

最貼切的景觀設(shè)計(jì)就是在具體的地塊上講究天人合一，建筑與環(huán)境相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)才能使住宅社區(qū)獨(dú)具特色，煥發(fā)出個(gè)性魅力。為使盡可能多的住戶享有海景資源，在基地內(nèi)規(guī)劃了三條南北向的視線通廊：

第一條視線通廊是小區(qū)最東端的綠化帶，這條南北向的綠化帶將酒店和住宅區(qū)分開(kāi)，以保持酒店的相對(duì)獨(dú)立及住宅區(qū)的私密性，并為部分多層住戶和高層住宅的低區(qū)住戶提供了觀海通道。第二條視線通廊位于小區(qū)的中央，連接著四號(hào)路的小區(qū)主入口，林蔭道，中央廣場(chǎng)，商業(yè)中心及海濱，它同時(shí)也是小區(qū)內(nèi)的中央景觀軸線，構(gòu)成了小區(qū)最主要的開(kāi)放空間。第三條視線通廊位于小區(qū)的西側(cè)。這三條視線通廊組合在一起，為盡可能多的多層住戶提供了看海通道，提升了住宅區(qū)的價(jià)值。

三、結(jié)束語(yǔ)

作為以居住為最終目的的住宅項(xiàng)目，其夜間的燈光景觀在做到豐富的同時(shí)，并不能統(tǒng)一的用壯闊、大氣、明亮等標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單的衡量。優(yōu)秀的園林光景觀，尤其是豪宅，要通過(guò)有明有暗，有收有放的燈光營(yíng)造，讓以人性化和休閑化功能為設(shè)計(jì)前提的園林，成為居住者在夜晚與自然緊密接觸的空間，讓園林的燈光環(huán)境充分的襯托出園林的主題與意境。

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