【摘要】本文以北京市為例，歸納了報(bào)規(guī)匡算可以發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。報(bào)規(guī)匡算雖然不是房產(chǎn)測(cè)繪的法定工作內(nèi)容，但充分做好報(bào)規(guī)圖紙的匡算工作，能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)不同單位所測(cè)算的建筑面積差異，及時(shí)調(diào)整報(bào)規(guī)圖紙，使項(xiàng)目的測(cè)繪面積與規(guī)劃面積高度一致。另外，項(xiàng)目的報(bào)規(guī)匡算成果可以作為房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容的一部分加以利用，節(jié)省了房屋法定的測(cè)繪時(shí)間，縮短開(kāi)發(fā)流程。直接進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的房產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)報(bào)規(guī)匡算也能更好進(jìn)行規(guī)?？刂?，成本控制，達(dá)到實(shí)際銷(xiāo)售預(yù)期。

【關(guān)鍵詞】報(bào)規(guī)匡算；房產(chǎn)測(cè)繪；差異；成本控制；銷(xiāo)售預(yù)期

1、房產(chǎn)測(cè)繪的意義

房產(chǎn)測(cè)繪是工程測(cè)量的一個(gè)分支，房產(chǎn)測(cè)繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)資料[1]。具體可以：

1.1為房地產(chǎn)管理部門(mén)提供信息服務(wù)

首先，在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎(chǔ)資料。其次，為了實(shí)施房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門(mén)需要掌握各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

1.2為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測(cè)繪成果是商品房的量度基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策、銷(xiāo)售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購(gòu)置房地產(chǎn)提供了必要的信息。

1.3為其他部門(mén)提供參考資料

房地產(chǎn)測(cè)繪還可以為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)判案、仲裁、稅收、保險(xiǎn)等部門(mén)提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪成果也是數(shù)字化城市的基本要素。

2、房產(chǎn)測(cè)繪的分類(lèi)及存在的問(wèn)題

2.1、房產(chǎn)測(cè)繪的分類(lèi)

房產(chǎn)測(cè)繪根據(jù)測(cè)繪目的不同分為預(yù)售登記測(cè)繪、規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪。預(yù)售登記測(cè)繪是在項(xiàng)目辦理預(yù)售證階段，樓棟尚未建成，測(cè)繪單位按照施工圖紙進(jìn)行的房屋面積測(cè)繪，這里的施工圖是通過(guò)有資質(zhì)的第三方單位審核通過(guò)的建筑施工圖，旨在把項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全部房產(chǎn)要素測(cè)定并入庫(kù)，作為房屋的預(yù)售的依據(jù)。

規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪是在項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記之前進(jìn)行的測(cè)繪，是作為開(kāi)發(fā)商報(bào)送給規(guī)劃監(jiān)督部門(mén)的面積驗(yàn)收資料，由房產(chǎn)測(cè)繪人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)后，出具的測(cè)繪成果。其內(nèi)容包括總建筑面積、地下建筑面積、地上建筑面積、總層數(shù)、地上層數(shù)、地下層數(shù)、套數(shù)、各功能區(qū)總建筑面積等綜合性的指標(biāo)信息。特殊的項(xiàng)目既限價(jià)房、廉租房等政策房屋等項(xiàng)目還要提供每套房屋的建筑面積信息。

產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪是房屋在竣工驗(yàn)收后，房屋測(cè)繪人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，采集并計(jì)算出房屋的實(shí)際建筑面積，經(jīng)CitoRS軟件內(nèi)業(yè)處理后，把所有房屋的坐落、單元、層數(shù)、房號(hào)、戶(hù)型、面積、規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)等信息識(shí)別、輸入，再導(dǎo)入到“房屋面積測(cè)算成果數(shù)據(jù)生產(chǎn)系統(tǒng)”生成數(shù)據(jù)包和報(bào)告書(shū)，報(bào)送北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)審查。待審核通過(guò)后，數(shù)據(jù)上傳到房屋管理系統(tǒng)，作為開(kāi)發(fā)商交房、業(yè)主繳納契稅和產(chǎn)權(quán)部門(mén)權(quán)屬登記的依據(jù)。

2.2、房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市人口對(duì)住房需求的加大，作為市民生產(chǎn)、生活基本要素的房屋成為人們所追捧的商品。由于房屋價(jià)格的不斷增長(zhǎng)，房屋價(jià)值較高，作為計(jì)價(jià)基數(shù)的房屋面積就成了關(guān)注的焦點(diǎn)。社會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的公平性、公正性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性、一致性都有了更高的要求。

房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)建筑主管部門(mén)審核通過(guò)并備案完成[2]，經(jīng)業(yè)主認(rèn)購(gòu)后，數(shù)據(jù)就受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及監(jiān)督主管部門(mén)的約束，不能輕易變更了。從上述測(cè)繪類(lèi)別的介紹，可以看出，對(duì)于一般的新建項(xiàng)目而言，法定的測(cè)繪工作都是在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等批復(fù)之后而開(kāi)展的工作，在預(yù)售登記測(cè)繪工作中，對(duì)于面積量算的一個(gè)基本的要求是測(cè)量面積不能超過(guò)規(guī)劃批復(fù)的建筑面積，對(duì)于實(shí)際驗(yàn)收的單棟建筑，依據(jù)北京市規(guī)發(fā)[2002]874號(hào)文《關(guān)于新建房屋權(quán)屬登記與建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，也有地上、地下建筑面積分別不超±300平方米，地上、地下建筑面積合計(jì)不超±300平方米的要求。規(guī)劃面積是開(kāi)發(fā)商所委托的設(shè)計(jì)單位測(cè)算的，預(yù)售面積及產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積是測(cè)繪單位出具的，由于兩個(gè)單位所依據(jù)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)[3-5]不一致，導(dǎo)致的面積測(cè)算結(jié)果差異往往較大，如果測(cè)繪面積比規(guī)劃面積多了，是規(guī)劃部門(mén)所不允許的，測(cè)繪成果不能通過(guò)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的審核，不能進(jìn)行項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作，這就需要重新調(diào)整施工圖紙，重新審批，造成程序上的反復(fù)和和時(shí)間上的浪費(fèi)。如果測(cè)繪面積比規(guī)劃面積小得多，達(dá)不到開(kāi)發(fā)商計(jì)劃的開(kāi)發(fā)規(guī)模，開(kāi)發(fā)企業(yè)也得不到應(yīng)有的效益，使開(kāi)發(fā)效果大打折扣。

為了避免上述情況的發(fā)生，測(cè)繪單位的報(bào)規(guī)匡算工作應(yīng)及時(shí)的介入。所謂報(bào)規(guī)匡算，就類(lèi)似于房產(chǎn)測(cè)繪工作的前置工作，由測(cè)繪人員在項(xiàng)目報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之前開(kāi)展，按規(guī)劃條件和施工圖紙或粗略或詳細(xì)的測(cè)算與規(guī)劃相關(guān)的各類(lèi)建筑面積，旨在發(fā)現(xiàn)已滿(mǎn)足規(guī)劃指標(biāo)的建筑面積在即將的測(cè)繪工作中可能遇到的問(wèn)題。

在報(bào)規(guī)劃許可階段就對(duì)即將報(bào)審的施工圖紙進(jìn)行建筑面積的匡算，以核對(duì)總建筑面積，可銷(xiāo)售面積，使用率，市政配套等各功能區(qū)面積進(jìn)行測(cè)算。對(duì)超出或不達(dá)標(biāo)的建筑面積在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整?？梢哉f(shuō)報(bào)規(guī)匡算是建筑面積由設(shè)計(jì)階段進(jìn)入測(cè)繪階段的銜接工作，能有效的規(guī)避不同規(guī)范下的建筑面積計(jì)算差異，使建筑面積與規(guī)劃指標(biāo)高度一致，保證開(kāi)發(fā)計(jì)劃保質(zhì)保量的開(kāi)展。

3、差異分析及處理

3.1、報(bào)規(guī)匡算中可發(fā)現(xiàn)的面積差異與處理方法

目前規(guī)劃委員會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的發(fā)文尚未統(tǒng)一，對(duì)同一問(wèn)題的立場(chǎng)不一致導(dǎo)致了規(guī)范的差異，報(bào)規(guī)匡算時(shí)可以發(fā)現(xiàn)這些差異并及時(shí)提醒、規(guī)避這些問(wèn)題。目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未意識(shí)到報(bào)規(guī)匡算工作的作用，測(cè)繪單位在這方面投入的精力也不夠，已發(fā)表的房產(chǎn)測(cè)繪方面的文獻(xiàn)中[6-10]也少有關(guān)于規(guī)范差異的分析及解決方法?，F(xiàn)以北京市現(xiàn)行的地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定規(guī)范為例，對(duì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積規(guī)范和測(cè)繪計(jì)算面積標(biāo)準(zhǔn)所做的差異比對(duì)及相應(yīng)的解決途徑（見(jiàn)表1）：

3.2、面積差異的影響

通過(guò)以上歸納，可以看出規(guī)范的主要差異就達(dá)十余項(xiàng)，對(duì)單棟樓來(lái)說(shuō)，影響建筑面積可以從幾平方米到上千平方米，現(xiàn)以住宅中的陽(yáng)臺(tái)這一個(gè)明顯建筑部位為例，比較兩者面積差異及其影響。

例如：北京某棟住宅樓地上18層，兩個(gè)單元，每個(gè)單元4戶(hù)，共144戶(hù)，每戶(hù)不計(jì)陽(yáng)臺(tái)的建筑面積為80.00m2。陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置分為以下兩種情形：（1）一每戶(hù)設(shè)置封閉陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)，底板面積分別為1.50m*2.00m（見(jiàn)圖一）；（2）每戶(hù)設(shè)置未封陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)，奇數(shù)偶數(shù)層錯(cuò)位設(shè)置，形成有隔層頂蓋的情況，底板分別為1.50m*2.00m（見(jiàn)圖二）。以北京市2013年平均住宅售價(jià)24000元/m2，土地出讓金10000萬(wàn)/m2計(jì)算結(jié)果，見(jiàn)表2

表1

序號(hào)建筑部位名稱(chēng)建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積規(guī)范測(cè)繪計(jì)算面積標(biāo)準(zhǔn)解決途徑及注意事項(xiàng)

1層高1)當(dāng)住宅樓的所有樓層的層高不大于3.00米時(shí)，層數(shù)應(yīng)按自然層數(shù)計(jì)；

2)當(dāng)住宅和其他功能空間處于同一建筑物內(nèi)時(shí)，應(yīng)將住宅部分的層數(shù)與其他功能空間的層數(shù)疊加計(jì)算建筑層數(shù)；

3)當(dāng)建筑中有一層或若干層的層高大于3.00米時(shí)，應(yīng)對(duì)大于3.00米的所有樓層按其高度總和除以3.00米進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)小于1.50米時(shí)，多出部分不應(yīng)計(jì)入建筑層數(shù)，余數(shù)大于或等于1.50米時(shí)，多出部分應(yīng)按1層計(jì)算。層高大于、等于2.20米的計(jì)算一層面積在設(shè)計(jì)規(guī)范中超過(guò)3.00米的空間可計(jì)算多層，而測(cè)繪中無(wú)論層高多少，都按一層面積計(jì)算。

提醒甲方及設(shè)計(jì)注意，設(shè)計(jì)層高應(yīng)低于3.00米，以防測(cè)繪的層數(shù)與規(guī)劃層數(shù)不符，基于層數(shù)而計(jì)算出來(lái)的建筑面積差距教大。

2陽(yáng)臺(tái)按其結(jié)構(gòu)底板投影凈面積的一半計(jì)算1)全封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積（計(jì)全面積）；

2)有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)寬度或陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深小于等于0.60米時(shí)，該陽(yáng)臺(tái)不計(jì)建筑面積（不計(jì)面積）；

3)有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)底板至上蓋高度小于兩個(gè)自然層高度時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積（計(jì)一半面積）。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層高度，不計(jì)算建筑面積（不計(jì)面積）；

4)當(dāng)不封閉陽(yáng)臺(tái)上蓋高度小于兩個(gè)自然層高，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)上蓋水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積一半時(shí)，按上蓋水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積的一半計(jì)算（計(jì)一半面積），小于一半的不計(jì)建筑面積。計(jì)算面積差異較大：測(cè)繪按陽(yáng)臺(tái)的頂蓋高度和底板出挑尺寸、封閉情況等分為計(jì)全面積、半面積和不計(jì)面積。

提醒設(shè)計(jì)注意

封閉陽(yáng)臺(tái)：按陽(yáng)臺(tái)底板全面積報(bào)規(guī)

未封閉陽(yáng)臺(tái)：是否計(jì)算建筑面積參考測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，注意陽(yáng)臺(tái)底板的尺寸及頂蓋的設(shè)置情況

3坡屋頂

1)凈高在2.10米以上的按全面積計(jì)算；

2)凈高在1.20米至2.10米之間的按1/2計(jì)算面積；

3)凈高1.20米以下的不計(jì)算面積。1)凈高2.10以上計(jì)算全面積；

2)低于2.10米的部分不計(jì)算建筑面積。按測(cè)繪細(xì)則計(jì)算或者避免1.20米至2.10米的空間

4飄窗飄窗不計(jì)算建筑面積窗體室內(nèi)下方有填堵，窗體下面外墻處有封堵的情況視為“假飄窗”，計(jì)算建筑面積。

真飄窗不計(jì)算建筑面積。區(qū)分真假飄窗，不要設(shè)計(jì)結(jié)果違背了原始意愿，特別是石材作為外飾面的時(shí)候，對(duì)窗下空間外側(cè)做了封堵，就會(huì)增加測(cè)繪面積。

5變形縫計(jì)算建筑面積1)與室內(nèi)連通的可以利用的計(jì)算建筑面積；

2)與室內(nèi)不相通的，不計(jì)算建筑面積。測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)分兩種情況進(jìn)行細(xì)化區(qū)分，計(jì)算面積與否按測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6室外樓梯按自然層計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的頂層樓梯不計(jì)建筑面積1)有永久性頂蓋的室外樓梯，按通達(dá)層計(jì)算全面積；

2)無(wú)頂蓋的計(jì)算一半面積；

3)首層不計(jì)面積。測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)分段進(jìn)行測(cè)算，與設(shè)計(jì)溝通后，按測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算面積

7有柱門(mén)廊計(jì)算全面積1)頂蓋小于二層層高計(jì)算全部面積；

2)頂蓋高度大于二層層高時(shí)，不計(jì)算建筑面積。注意頂蓋設(shè)置的高度，按測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積

8位于一層的有蓋連廊計(jì)算全面積1)雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；

2)單排柱連廊，其其上蓋檐口高度小于二個(gè)自然層時(shí)，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；上蓋檐口高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。區(qū)別在于頂蓋的高度和柱的單雙設(shè)置，提醒設(shè)計(jì)注意面積算法的差異

9架空不封閉連廊計(jì)一半面積1)頂蓋小于二層層高計(jì)算一半面積；

2)頂蓋層高大于二層層高時(shí)，不計(jì)算建筑面積。頂蓋高度的設(shè)置為關(guān)鍵，如果蓋高度超過(guò)兩層，建議設(shè)計(jì)不計(jì)算建筑面積

10不封閉消防通道不計(jì)建筑面積僅可供人通行，計(jì)算全部建筑面積；

可供車(chē)輛通行，視為公共道路，不計(jì)算建筑面積。執(zhí)行中讓設(shè)計(jì)考慮通道寬度的設(shè)計(jì)及建筑面積

11樓、電梯間按自然層計(jì)算建筑面積一般按自然層計(jì)算建筑面積

樓、電梯間位于建筑空間且與本層結(jié)構(gòu)樓板不相連接的，不計(jì)算建筑面積不同在于樓電梯間是否與主體樓板相連通的情況，如果是與主體樓板不連接有空間隔離的情況，不計(jì)算建筑面積。

圖一 圖二

表2

情形一情形一

設(shè)計(jì)計(jì)算每戶(hù)的建筑面積80.00+1.50*2.00*2/2=83.00m280.00+1.50*2.00*2/2=83.00m2

設(shè)計(jì)計(jì)算的樓棟總建筑面積83.00*4*2*18=11952.00m283.00*4*2*18=11952.00m2

測(cè)繪計(jì)算的每戶(hù)建筑面積80.00+1.50*2.00*2=86.00m280.00+0.00=80.00m2（二層層高頂蓋的未封陽(yáng)臺(tái)不計(jì)建筑面積）

測(cè)繪計(jì)算的樓棟總建筑面積86.00*4*2*18=12384.00m280.00*4*2*18=11520.00m2

與規(guī)劃面積差異12384.00-11952.00=432.00m2 11520.00-11952.00=-432.00m2

對(duì)規(guī)劃的影響1、項(xiàng)目未開(kāi)建，在預(yù)售階段，測(cè)繪面積不能超過(guò)規(guī)劃許可的建筑面，即規(guī)劃面積是設(shè)計(jì)報(bào)的11952.00m2，測(cè)繪所測(cè)的建筑面積比規(guī)劃超出432.00m2，是違規(guī)的，需重新設(shè)計(jì)施工圖紙，并報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批。

2、單體建筑面積與規(guī)劃面積差異超過(guò)±300 m2的，由市規(guī)劃委會(huì)同市國(guó)土房管局分析查找原因，規(guī)劃驗(yàn)收工作遇阻，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記工作停滯。1、測(cè)繪的面積比規(guī)劃面積少432m2，在預(yù)售證辦理階段住建委只限制測(cè)繪面積比規(guī)劃面積大的項(xiàng)目，而測(cè)繪面積比規(guī)劃小的項(xiàng)目不受影響。

2、在項(xiàng)目建成，進(jìn)行房屋面積實(shí)測(cè)，單體建筑面積與規(guī)劃面積差異超過(guò)±300m2的，由市規(guī)劃委會(huì)同市國(guó)土房管局分析查找原因，規(guī)劃驗(yàn)收工作遇阻，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記工作停滯。

每戶(hù)的差異、超出±3%面積的大小86.00-83.00=3.00m2

3.00/83.00=3.61%

83.00*3%=2.49m2

3.00-2.49=0.51m280.00-83.00=-3.00m2

3.00/83.00=-3.61%

83.00*3%=2.49m2

3.00-2.49=0.51m2

對(duì)每戶(hù)業(yè)主的響影收房時(shí)面積超出合同約定的百分之三，可以退房，也可以繳納面積3%以?xún)?nèi)的房款，另外超出百分之三的部分0.51m2，可以不用付房款而獲得。

不退房，要多繳納房款

2.49*24000=59760.00元。收房時(shí)面積少于合同約定的百分之三，可以退房，也可以向開(kāi)發(fā)商索賠房款，面積少于3%以外的索賠雙倍房款。

不退房，可以獲得房屋補(bǔ)償款

3.00*24000+0.51*24000=84240元。

業(yè)主索賠對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響1）面臨業(yè)主退房的風(fēng)險(xiǎn)。

2）如果業(yè)主不退房，開(kāi)發(fā)商可以多獲得房款

59790.00*144=8609760元1）面臨業(yè)主退房的風(fēng)險(xiǎn)。

2）如果業(yè)主不退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠付的金額為

84240*144=12130560元

開(kāi)發(fā)商需調(diào)整的土地出讓金額需多繳納土地出讓金：10000*432.00=4320000元得到返還的土地出讓金：

10000*432.00=4320000元

補(bǔ)償款和出讓金之和8609760-4320000=4289760元4320000-12130560=-7810560元

通過(guò)以上事例可以看出不同的計(jì)算規(guī)則導(dǎo)致的單棟樓面積差異就有432平米之大，不考慮對(duì)開(kāi)發(fā)程序的影響，涉及的資金就有1200余萬(wàn)元之多，所以報(bào)規(guī)匡算應(yīng)予以足夠的重視并充分利用。

3.3、報(bào)規(guī)匡算的其他作用

報(bào)規(guī)匡算的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)并有效，項(xiàng)目報(bào)規(guī)匡算的成果可以作為房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容的一部分加以引用，節(jié)省了房屋預(yù)測(cè)或?qū)崪y(cè)的工作時(shí)間，縮短開(kāi)發(fā)流程。直接進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的房產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)報(bào)規(guī)匡算也能更好進(jìn)行投資規(guī)?？刂?，成本控制，達(dá)到實(shí)際銷(xiāo)售預(yù)期。

4、結(jié)論

綜上所述，報(bào)規(guī)匡算工作是十分必要的，在整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮了承前啟后的銜接作用，報(bào)規(guī)之前充分做好報(bào)規(guī)匡算工作，能使房產(chǎn)面積這一開(kāi)發(fā)指標(biāo)得到有效的落實(shí)，符合規(guī)劃要求，減少因房屋面積而產(chǎn)生的落差與糾紛。受法律法規(guī)的影響，報(bào)規(guī)匡算具有時(shí)限性，作為測(cè)繪工作人員，要認(rèn)真學(xué)習(xí)測(cè)繪業(yè)務(wù)知識(shí)和現(xiàn)行規(guī)范的同時(shí)，也要研究建筑設(shè)計(jì)的變化趨勢(shì)和市場(chǎng)動(dòng)向，并努力探索出既定政策的合理走向，全面的做好報(bào)規(guī)匡算、指導(dǎo)房產(chǎn)測(cè)繪工作。公平、公正的測(cè)好房產(chǎn)面積，為國(guó)計(jì)民生服務(wù)。

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Introduction to the gauge density in the role of real estate surveying and mapping

Li Rui-jie

(Beijing Dadi Wan Chuan surveying and mapping co.， LTD， Beijing， 100013， China)

Abstract: Taking Beijing as an example，sums up the problems on the gauge density can be found.Although not reported to gauge estimated real estate surveying and mapping the legal work of the content， but to do a good job of density to gauge drawing fully， can timely find different unit is measured by the difference of construction area.Adjust the gauge drawing， make the project area and planning area of surveying and mapping of highly consistent.In addition， the project submitted to the gauge of estimated results can be used as part of the content of the real estate surveying and mapping， save the legal building surveying and mapping time， shorten the development process. Directly for existing home sales， real estate projects through the gauge density is also better for scale control， cost control， to achieve the actual sales forecasts.

Key words:The gauge estimated;Real estate surveying and mapping;differences;The cost control;Salesforecast