摘 要： 城市混合居住社區(qū)是一種新的居住模式，它有效地解決不同階層居民正常交往，緩解貧富分化的局面。本文從含義、類型等方面介紹了混合居住社區(qū)的優(yōu)勢，重在探討城市混合居住社區(qū)的實(shí)踐進(jìn)程，并結(jié)合各種類型的城市混合居住社區(qū)，通過舉例子的研究方法探討國內(nèi)外城市混合居住社區(qū)的實(shí)踐進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：混合居?。蛔≌_發(fā)；實(shí)踐進(jìn)程

1城市混合居住社區(qū)的內(nèi)涵

“混合居住”是相對于“同質(zhì)聚居模式”而提出來的西方城市，它產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)70年代社會(huì)隔離背景下，顧名思義，其指的是具有不同特性的居民在城市中相互融合居住在一起。本著社會(huì)和諧的理想原則，“混合居住”模式意旨是自鄰里層面上形成一個(gè)共同受益的社區(qū)，特別是從低收入群體這一方面來說，使他們不被排除在城市主流社會(huì)生活之外，因此“混合居住”模式是解決不同階層居民交往、緩解貧富分化的有效途徑。

2 “混合居住”社區(qū)建設(shè)的實(shí)踐進(jìn)程

2.1國外相關(guān)實(shí)踐綜述

2.1.1“社會(huì)性綜合社區(qū)”和“家群”概念

早在上個(gè)世紀(jì)初，追隨霍華德田園城市理論的雷蒙．翁溫，1905~1909年，他和助手帕克年在倫敦的西北部建設(shè)了漢普斯特德田園式城郊住區(qū)，這是一個(gè)創(chuàng)建“社會(huì)性綜合社區(qū)”的成功實(shí)驗(yàn)，是當(dāng)時(shí)英國在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的重要成就。

而近年來，人們更加傾向于認(rèn)可混合居住這種模式，使之得到了進(jìn)一步的實(shí)施。在英國的Milton Keynes社區(qū)，Halpern的“home zone”（家群）概念得到了較好的體現(xiàn)。

2.1.2 HUD的住宅開發(fā)策略

美國住房與城市發(fā)展部（HUD）根本的發(fā)展策略之一就是將不同收入階層的人混合居住。如在公共住宅這一項(xiàng)目中，HUD主要采用了以下兩種操作方法。第一種是采取分散的方式，把將要開發(fā)的公共住宅區(qū)分組，分成較小的團(tuán)塊，分散在現(xiàn)有的中高收入居民區(qū)中。奧斯卡#8226;紐曼（Oscar Newman ， 1996）有過成功經(jīng)驗(yàn)，在《創(chuàng)造可防衛(wèi)的空間》一書中，詳細(xì)地介紹了他在約克爾斯（Yonkers）市的公共住宅開發(fā)項(xiàng)目中，成功地把200個(gè)低收入者住宅單元，整合在中產(chǎn)階級鄰里中。紐曼運(yùn)用了“迷你鄰里”（Mini-neighborhood）的模式，在7個(gè)不同的地塊上，把200個(gè)住宅單元分散布置。他指出每個(gè)公共住宅組團(tuán)的住宅單元數(shù)目要盡可能小，一般小于24戶是理想的迷你鄰里住宅單元，公共住宅與周圍的中產(chǎn)階段住宅要相協(xié)調(diào)。這是較好的建筑形式，把公共住宅和商品住宅結(jié)合相互結(jié)合開發(fā)是HUD采取的另一種方法。在相同的鄰里中，需要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》渴袌龅臓顩r來確定公共住宅和商品住宅的比例。

2.1.3出租公寓的嘗試

新加坡是一個(gè)多種族的社會(huì)，是一個(gè)土地比較稀缺的國家，因而出現(xiàn)了高層建筑較為密集的現(xiàn)象，為了解決之一問題，創(chuàng)建一個(gè)和諧相處的生活環(huán)境成為了政府迫在眉睫的事情。新加坡政府指出：只是擁有“良好的住房，便捷的高科技設(shè)施和完善的照明系統(tǒng)”，并不意味著就擁有了一個(gè)世界級的家園。只有構(gòu)造團(tuán)結(jié)和諧的生活空間，才能把由磚塊灰泥建成的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M生機(jī)活力和繁榮昌盛的社區(qū)。新加坡住房發(fā)展局（Housing Development Board，HDB）成立于1960年，目的是為了緩解新加坡住房的嚴(yán)重短缺問題和公共住房項(xiàng)目的推行和實(shí)施。起初，新加坡公共住房項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)較低，只是為一些居住條件較差貧困人口較擁擠的城區(qū)及中央商業(yè)區(qū)邊緣的棚戶區(qū)居民提供基本的出租房屋。因而，在20世紀(jì)60年代早期HDB修建的公寓主要分為三種，分別是單居戶型、兩居戶型和三居室的戶型，再將它們租給月收入不足800新元的低收入家庭，分別以20、40和60新元的固定月租金出租。為了減輕家庭的負(fù)擔(dān)能力，政府還進(jìn)行高額房屋租金補(bǔ)貼。把混合不同戶型設(shè)在住房發(fā)展局的社區(qū)內(nèi)，既有出租房又有商品房，這樣不同民族和不同社會(huì)階層的居民就能混合居住在每一個(gè)社區(qū)里。此外，政府還采取了相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，如現(xiàn)金補(bǔ)助和優(yōu)先分房的措施，為了能夠相互照應(yīng)，政府鼓勵(lì)復(fù)合家庭和已婚子女申請鄰近父母的住所。大規(guī)模的公共住房項(xiàng)目促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，奠定了新加坡的多文化多民族的國家統(tǒng)一穩(wěn)定的基礎(chǔ)；同時(shí)也有助于創(chuàng)造一個(gè)繁榮、團(tuán)結(jié)和充滿活力的社區(qū)。

80年代以前，基普斯灣那樣的廉租公寓是美國政府解決低收入居民住房問題的一種常見方法，如今這種做法并不多見；造成這種現(xiàn)象的一個(gè)主要原因是美國聯(lián)邦政府對低收入家庭住房問題缺乏重視，因而對其投資明顯減少?，F(xiàn)在“混合收入出租公寓”是紐約市一種解決低收入家庭住房問題的新辦法。由市政府管轄的社區(qū)，在審議本社區(qū)開發(fā)商房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，社區(qū)會(huì)與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，即在項(xiàng)目完成后，要求該房產(chǎn)項(xiàng)目中20%的單元房按低收入家庭廉價(jià)招租。換句話說，就是在一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，80%的單元房根據(jù)市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)招租房客；余下20%主要面對低收入家庭，一般由市政府通過媒體刊登廣告招租。所以這種“混合收入出租公寓”（Mixed-income Rental Units）也被稱為“二－八式公寓”。這種辦法是通過當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民靠自己努力來解決低收入家庭住房的一種新方法。

2.2國內(nèi)相關(guān)實(shí)踐綜述

國內(nèi)較早將其作為一種多樣化住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略，并通過多種多樣的住宅產(chǎn)品類型，實(shí)現(xiàn)了部分住區(qū)居住人群的多樣化房地產(chǎn)企業(yè)是萬科。上海萬科城市花園開發(fā)建設(shè)周期較長，有十年的時(shí)間周期，因此可以根據(jù)不同時(shí)期居住需求的變化，隨時(shí)調(diào)整戶型、住宅類型等方面設(shè)施，并最終形成一個(gè)住宅產(chǎn)品類型多樣化和豐富化的住區(qū)。與同一時(shí)期的樓盤比較，上海萬科城市花園聚集了做不同工作、年紀(jì)大小不一、收入高低不同的人群；深圳萬科四季花城則通過修改原有規(guī)劃方案的方法，不僅使后期項(xiàng)目的聯(lián)排住宅種類增多了，還使得由單純的多層住宅住區(qū)構(gòu)成的單一形態(tài)得到了改變。

在最近新的一些住宅區(qū)項(xiàng)目建設(shè)中，萬科的住宅產(chǎn)品類型更加豐富，開發(fā)很多的新產(chǎn)品類型，如美麗的情景花園洋房（深圳萬科四季花城、天津萬科水晶城），新合院住宅（中山萬科城市風(fēng)景），主要特點(diǎn)是有結(jié)合聯(lián)排住宅庭院環(huán)境、多層住宅變少平臺(tái)綠化增多和獨(dú)特的回家入戶方式等。還有坡地聯(lián)排住宅（深圳萬科四季花城、深圳萬科東海岸）等，以及高層復(fù)式公寓——“高湯”的嘗試（在深圳萬科金域藍(lán)灣的高層住宅底層增加復(fù)式獨(dú)立單元），“前湯”的嘗試（在成都萬科金色家園將高層公寓前側(cè)引入帶有入戶庭院的復(fù)式公寓），“高湯”和“前湯”式公寓的引入降低了樓層高度，增加了戶與戶之間的親切感，不僅豐富了住宅產(chǎn)品類型而且使得人群多樣性增強(qiáng)。

總的來說，國內(nèi)的混合住區(qū)樓盤呈現(xiàn)一種樓盤開發(fā)模式比較單一的局面，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要是開發(fā)商對混合社區(qū)認(rèn)識較淺因而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識較為深刻，主要以吸引中等收入以上的居住群體為目標(biāo)。另外，往往采用大宗地塊批租的方式進(jìn)行政府土地出讓，導(dǎo)致住區(qū)建設(shè)“大盤化”的問題出現(xiàn)。

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