基金項目：湖南省軟科學(xué)項目（項目編號2012ZK3055 項目名稱 湖南省新農(nóng)村住宅連鎖開發(fā)模式研究）、長沙市軟科學(xué)科技項目（項目編號K1106026-41）和湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)青年基金項目研究成果。

摘要：隨著兩型社會和新農(nóng)村建設(shè)，長沙農(nóng)村房地產(chǎn)市場巨大潛力引起房地產(chǎn)企業(yè)廣泛關(guān)注。根據(jù)長沙新農(nóng)村示范村建設(shè)總結(jié)，鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)參與兩型村鎮(zhèn)建設(shè)的有效模式。從房地產(chǎn)企業(yè)角度對該開發(fā)模式進行系統(tǒng)分析，總結(jié)其開發(fā)優(yōu)勢，找到開發(fā)中存在的問題，提出長沙兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展理念，房地產(chǎn)企業(yè)需找準(zhǔn)項目產(chǎn)品定位，全面升級開發(fā)模式，有效改善農(nóng)村居住環(huán)境，促進兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：長沙；兩型村鎮(zhèn)；鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式

1前言

隨著長沙兩型社會建設(shè)的推進，農(nóng)村房地產(chǎn)市場的巨大潛力引起了房地產(chǎn)企業(yè)的密切關(guān)注，因此引入房地產(chǎn)開發(fā)理念和思路，一方面可以解決農(nóng)村發(fā)展資金，另一方面也是房地產(chǎn)企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的有益嘗試。但是房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村建設(shè)仍具有一定的局限性，農(nóng)村房地產(chǎn)項目在市場流通受到限制，企業(yè)所追求的投資回報難以實現(xiàn)。因此通過對長沙兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究在兩者之間找到一個平衡點，既形成農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)良好產(chǎn)業(yè)互動，為新農(nóng)村建設(shè)提供智力保障和資金支持，又在保證農(nóng)村糧食安全基礎(chǔ)上，提升房地產(chǎn)商綜合效益，是具有現(xiàn)實意義也是十分迫切。

2長沙兩型村鎮(zhèn)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式分析

長沙兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)作為一個系統(tǒng)工程進行，包括建制鎮(zhèn)及農(nóng)村行政村、自然村的住房，村鎮(zhèn)內(nèi)的能源、道路、給排水、電力、通訊、綠化、環(huán)境等技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施，村鎮(zhèn)內(nèi)的中小學(xué)、衛(wèi)生院、敬老院等社會性基礎(chǔ)設(shè)施以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理機構(gòu)的用房開發(fā)建設(shè)[1]，對房地產(chǎn)企業(yè)參與提出了更高的要求。根據(jù)長沙村鎮(zhèn)各項建設(shè)工作總結(jié)，開發(fā)具體項目和形式雖然有所不同，但是房地產(chǎn)開發(fā)總的思路基本相同，采用的是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式。以鄉(xiāng)村旅游作為連接點，通過政府和市場的調(diào)節(jié)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效互動綜合立體式發(fā)展，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)參與農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)普遍有效模式。

2.1 鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式

鄉(xiāng)村旅游是以農(nóng)民為經(jīng)營主體，鄉(xiāng)村民俗文化為靈魂，城市居民為目標(biāo)的一種休閑旅游形式[2]。鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式是房地產(chǎn)企業(yè)依托鄉(xiāng)村資源包括現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)，民俗文化，特色資源等，根據(jù)現(xiàn)有鄉(xiāng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源，通過旅游主題的規(guī)劃、設(shè)計與施工，以休閑觀光和旅游度假為目的進行房地產(chǎn)開發(fā)與營銷的方式。該開發(fā)模式以農(nóng)為本，發(fā)揮旅游帶動效應(yīng)將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、居住、休閑、度假、運動、娛樂、養(yǎng)生、科技、教育等不同功能融為一體，實現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有效對接。房地產(chǎn)企業(yè)通過鄉(xiāng)村土地和設(shè)施用房開發(fā)，完善公共基礎(chǔ)配套設(shè)施，項目部分或全部實現(xiàn)旅游功能，提升土地價值，獲得開發(fā)利潤。

鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品類型豐富，現(xiàn)階段長沙農(nóng)村根據(jù)自身發(fā)展特點主要進行景區(qū)旅游、農(nóng)家樂+農(nóng)莊和小城鎮(zhèn)三種具體產(chǎn)品開發(fā)。

2.1.1 景區(qū)旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式

該模式是房地產(chǎn)商通過鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)開發(fā)，以旅游業(yè)帶活農(nóng)業(yè)，完善各項配套設(shè)施，提升鄉(xiāng)村周邊土地價值，在村鎮(zhèn)國有土地上進行度假型別墅及房地產(chǎn)項目開發(fā)，獲得投資收益的模式。長沙寧鄉(xiāng)關(guān)山村利用生態(tài)公園式村莊打造大關(guān)山鄉(xiāng)村休閑旅游度假景區(qū)，成功引入四川銀河投資、廣東碧桂園和湖南龍騰控股等公司開發(fā)建設(shè)休閑度假村。關(guān)山土地專業(yè)合作社利用引導(dǎo)農(nóng)民集中居住開發(fā)和節(jié)約出來的集體建設(shè)用地指標(biāo)統(tǒng)一有償轉(zhuǎn)讓置換到核心區(qū)進行度假區(qū)建設(shè)。碧桂園將流轉(zhuǎn)土地按征收價格的1.5倍置換成固定資產(chǎn)給農(nóng)民，并為農(nóng)民建設(shè)風(fēng)情商業(yè)街和安置房，保證置換農(nóng)戶人均免費享有10平方米的門面。通過度假區(qū)聯(lián)動效應(yīng)，大幅提升關(guān)山村周邊土地價值，根據(jù)項目招商協(xié)議，碧桂園和銀河投資只征用少量農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)度假別墅，利用高檔住宅銷售獲取預(yù)期投資回報。

2.1.2 農(nóng)家樂+農(nóng)莊房地產(chǎn)開發(fā)模式

該模式是房地產(chǎn)企業(yè)利用鄉(xiāng)村田園景觀，結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營、農(nóng)村文化和農(nóng)家生活，進行農(nóng)家樂和休閑農(nóng)莊項目開發(fā)，提升土地價值，在鄉(xiāng)村周邊獲批的土地上進行高檔住宅項目開發(fā)模式。長沙望城區(qū)光明村以新農(nóng)村示范村作為發(fā)展契機，采用以獎代投方式進行農(nóng)村住宅改造，整治村容村貌，完善村莊各項配套設(shè)施，形成新農(nóng)村田園景觀，農(nóng)家樂得到充分發(fā)展。該村成立了湖南省第一家農(nóng)村土地經(jīng)營專業(yè)合作社，村民以土地入股，流轉(zhuǎn)出去的土地主要用于進行專業(yè)綜合農(nóng)家樂和品牌生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)，土地區(qū)位價值大幅提升。

2.1.3 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式

該模式是將農(nóng)村改造成中心城市衛(wèi)星城鎮(zhèn)，破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，兼具城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點。通過城鄉(xiāng)戶籍制度改革，擴大村鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地以市場機制流入城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)企業(yè)迎來更大的發(fā)展空間。長沙縣開慧鄉(xiāng)板倉小鎮(zhèn)以田園理念打造紅色旅游休閑衛(wèi)星鎮(zhèn)，通過改革戶籍管理制度，實行非農(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)一管理，吸引農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)，利用農(nóng)村優(yōu)美的田園風(fēng)光和良好的生態(tài)環(huán)境吸引城市資本進入，城里人通過審核成為板倉小鎮(zhèn)居民，享受當(dāng)?shù)貎?yōu)惠住房政策；推行一系列農(nóng)村建設(shè)用地置換政策，小鎮(zhèn)住宅上市成為可能。開慧鄉(xiāng)政府抓住機遇，注資400萬元成立國有獨資開慧城建投資有限責(zé)任公司，開發(fā)板倉小鎮(zhèn)居民住宅，取得投資收益。

2.2 優(yōu)勢分析

2.2.1 有利于貫徹兩型社會建設(shè)思路，實現(xiàn)土地集約利用和農(nóng)村資源保護

鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)需對村鎮(zhèn)土地進行整理，結(jié)合土地用途和特點，實現(xiàn)村莊內(nèi)土地按功能集中布局，有益于保護農(nóng)村自然和文化資源，形成鄉(xiāng)村旅游資源。調(diào)整村莊用地不合理結(jié)構(gòu)，減少閑置用地面積，實現(xiàn)土地規(guī)?；?jīng)營，緊跟現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢，改變過去農(nóng)村一家一戶自給自足分散的經(jīng)營模式，有效實現(xiàn)土地集約利用，實現(xiàn)長沙農(nóng)村環(huán)境友好型和資源節(jié)約型建設(shè)。

2.2.2 有利于推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)民收入

鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)土地本身的大耕作的單一經(jīng)營思想，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)，將農(nóng)產(chǎn)品加工，農(nóng)業(yè)觀賞、農(nóng)事體驗，農(nóng)業(yè)科普示范，產(chǎn)品采摘結(jié)合，實現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改變長沙農(nóng)村單一產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，推動農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著長沙休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)民就業(yè)機會增加，收入得到普遍提高。長沙農(nóng)民人均可支配收入從2008年6056.3元增至2012年15057元，2009年長沙獲批兩型社會，2011年兩型村鎮(zhèn)建設(shè)成果顯現(xiàn)，人均可支配收入12717元比2010年增加4871.35元，增長比例高達62.1%，

2.2.3 有利于完善農(nóng)村配套設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)村居住條件

鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)帶動政府基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，例如關(guān)山村，修建關(guān)山大道，鄉(xiāng)村公路改造升級，形成便利交通體系，解決鄉(xiāng)村旅游景區(qū)可入性問題；在村莊內(nèi)進行農(nóng)村電網(wǎng)改造和居民飲水工程建設(shè)，完善農(nóng)村生活生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施；推廣沼氣，太陽能新能源使用，降低能耗，保護農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，顯著改善農(nóng)村居住環(huán)境。2010年長沙農(nóng)村居民人均住房面積60.18m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)住房比重分別達66%和33.2%，農(nóng)村居民居住質(zhì)量指數(shù)50.4％，比2009年提高1.42％，2011年，長沙農(nóng)村居民人均住房面積62.04平方米，比上年增加2.51平方米，兩型村鎮(zhèn)居住質(zhì)量得到全面提升。

2.2.4 有利于激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)參與熱情，有效實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動

鄉(xiāng)村旅游作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，投資潛力巨大，所衍生的房地產(chǎn)項目規(guī)模效益顯著。房地產(chǎn)企業(yè)運用該模式找準(zhǔn)了參與兩型村鎮(zhèn)建設(shè)的切入口，通過景區(qū)、農(nóng)家樂和農(nóng)莊及小城鎮(zhèn)開發(fā)，有效解決房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)互動問題，實現(xiàn)兩型村鎮(zhèn)建設(shè)多元化投入，有效增加了企業(yè)獲利渠道，變外部促動為內(nèi)生帶動，激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)參與熱情。

2.2.5 有利于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展

長沙鄉(xiāng)村旅游堅持以服務(wù)城市為主題吸引市民下鄉(xiāng)觀光旅游，增加了農(nóng)村農(nóng)民與城市居民之間的交流與溝通，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，提高了農(nóng)民的素質(zhì)和生活質(zhì)量。同時，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善農(nóng)村面貌，縮小了長沙城鄉(xiāng)差別，促進了農(nóng)村社會的進步和城市鄉(xiāng)村的共同繁榮與發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

2.3 當(dāng)前存在的主要問題

2.3.1 產(chǎn)業(yè)特色不明顯導(dǎo)致項目定位難，盲目建設(shè)

農(nóng)業(yè)帶動型鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品是該開發(fā)模式實現(xiàn)差異化定位的核心，但是長沙農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游結(jié)合具有一定的滯后性。長沙鄉(xiāng)村旅游項目經(jīng)營內(nèi)容和形式不多，主要以農(nóng)家樂和果蔬采摘園低投入形式為主，存在一定的同質(zhì)化問題。由于長沙特色農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展不完整，與鄉(xiāng)村旅游結(jié)合不緊密，不能充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)帶動效應(yīng)，導(dǎo)致鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)項目定位難度增大。個別村鎮(zhèn)急于上項目跟風(fēng)建設(shè)，僅對沿路的農(nóng)村居民住宅外立面進行形象改造，內(nèi)部質(zhì)量較差，生活配套設(shè)施不完善，居住條件沒有得到改善，不利于可持續(xù)性發(fā)展。

2.3.2 適用范圍有限

鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)發(fā)展主要依托旅游資源和便捷的交通條件。采用該模式需選擇依山傍水的山水環(huán)境，具備一定的旅游景觀資源或者區(qū)位條件較好能作為城市后花園的鄉(xiāng)村進行開發(fā)。一些偏遠的、資源匱乏的鄉(xiāng)村本身交通條件差，較難形成旅游資源，鄉(xiāng)村周邊土地價值低，提升空間小，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資回報，不適用該開發(fā)模式。

2.3.3 開發(fā)周期長，資金壓力大

房地產(chǎn)企業(yè)參與鄉(xiāng)村旅游項目全程開發(fā)，從旅游景點到整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游景區(qū)建設(shè)，從農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施到旅游商服配套完善，項目規(guī)模大，開發(fā)周期長。農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)并不能像在城市短期內(nèi)回籠項目資金，因此項目前期投入大，投資回收較慢，項目風(fēng)險高。

2.3.4 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)加大企業(yè)開發(fā)經(jīng)營難度

由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，大多數(shù)人認(rèn)為農(nóng)村不能進行房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)采用該模式參與長沙兩型村鎮(zhèn)建設(shè)，與城市房地產(chǎn)開發(fā)獲利方式區(qū)別大，開發(fā)重點不同，需求不同，經(jīng)營管理方式不同，增加了房地產(chǎn)商進行開發(fā)和經(jīng)營管理的難度。

3 長沙兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建議

3.1 遵循“可持續(xù)發(fā)展”開發(fā)理念

“可持續(xù)發(fā)展”開發(fā)理念的核心是建立在社會、經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)和共同發(fā)展的基礎(chǔ)上，在兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中做到節(jié)能，節(jié)材，節(jié)地，很好的進行保護環(huán)境。鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)建立在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，形成特色農(nóng)產(chǎn)品，延伸產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，將農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)有效轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)村旅游資源進行開發(fā)，保護鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境，改善農(nóng)民居住條件，完善各項基礎(chǔ)配套設(shè)施，保證農(nóng)民收入的可持續(xù)增長。

3.2提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特色實現(xiàn)項目差異化定位，體現(xiàn)鄉(xiāng)村特色

長沙兩型村鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)先找準(zhǔn)特色農(nóng)業(yè)和資源定位，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮帶動效應(yīng)。在鄉(xiāng)村旅游項目定位階段通過與專業(yè)旅游開發(fā)公司合作，進行主題式旅游項目和活動策劃，使特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，實現(xiàn)專業(yè)化差異化定位，體現(xiàn)濃厚的鄉(xiāng)村特色。

3.3 全面升級和創(chuàng)新開發(fā)模式，增大效益輻射范圍

將鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式全面升級，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，利用都市綜合體和休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)理念，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、品牌、生產(chǎn)技術(shù)，形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，發(fā)展成為集農(nóng)業(yè)、科技、貿(mào)易、會展、休閑和文化為一體多功能、高效率、大體量的農(nóng)業(yè)綜合體。由于項目體量大，直接實現(xiàn)城鄉(xiāng)聯(lián)動效應(yīng)，不僅提升房地產(chǎn)企業(yè)參與積極性，也將增大項目輻射范圍，有助于偏遠地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。利用項目品牌效應(yīng)，引入連鎖經(jīng)營開發(fā)理念在不同地區(qū)結(jié)合實際進行專業(yè)復(fù)制開發(fā)，擴大規(guī)模效益，提高房地產(chǎn)商投資收益水平。

3.4政府加大扶持力度，拓寬融資渠道

長沙市政府應(yīng)加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，利用優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)與偏遠貧困村鎮(zhèn)結(jié)成幫扶對子通過捐贈方式參與建設(shè)，有效改善農(nóng)村居住環(huán)境，提升居住水平。通過盤活農(nóng)村土地資本，拓寬農(nóng)村建設(shè)融資渠道，保障房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村建設(shè)資金安全，緩解項目初期資金壓力，提高項目抗風(fēng)險能力。

3.5 加快城鎮(zhèn)化，推進城鄉(xiāng)一體各項制度改革

由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍具有一定局限性，大多房地產(chǎn)企業(yè)對參與新農(nóng)村建設(shè)持觀望態(tài)度。隨著長沙城鎮(zhèn)化推進，兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的核心客戶應(yīng)不再局限于農(nóng)民，必須破除制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制障礙。通過農(nóng)村建設(shè)用地制度、戶籍制度，金融制度和保障體系一系列改革，房地產(chǎn)企業(yè)將在規(guī)范有序城鄉(xiāng)一體土地市場參與農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。

4結(jié)論

鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式作為現(xiàn)階段長沙兩型村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)普遍模式，抓住旅游作為鏈接點，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)有效對接，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進行農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)，有效改善長沙農(nóng)村居住環(huán)境和降低政府財政壓力。但是房地產(chǎn)企業(yè)首要關(guān)注的資金的安全性以及贏利能力問題依然沒有得到有效解決。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)推進，政府應(yīng)破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，減輕在農(nóng)村房地產(chǎn)方面的稅收，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)利用其專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢參與長沙農(nóng)村各項建設(shè)，進一步激發(fā)其參與熱情。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與政府的合作，結(jié)合利用當(dāng)?shù)氐赜颉⒆匀缓腿宋沫h(huán)境的特點全面升級現(xiàn)有開發(fā)模式，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化開發(fā)，在取得規(guī)模效益的同時塑造企業(yè)良好的社會形象，顯著提升社會綜合效益。

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作者簡介：王文萱，女，1979年生，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院工程管理教研室講師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營管理。