摘 要：本文試從房地產(chǎn)稅收一體化管理的意義出發(fā)，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收一體化管理中存在的問(wèn)題與不足，對(duì)應(yīng)提出改進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理的措施和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；一體化；管理

房地產(chǎn)稅收的管理規(guī)范與否，直接關(guān)系到稅負(fù)公平和防偷堵漏的成效。近年來(lái)，為進(jìn)一步深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務(wù)規(guī)程》，并要求各地制定具體的管理流程和實(shí)施辦法，著力落實(shí)好房地產(chǎn)稅收管理。

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理的意義

房地產(chǎn)稅收包括土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)涉及的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以各稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過(guò)涉稅信息的傳遞與共享，開(kāi)展信息比對(duì)，強(qiáng)化納稅評(píng)估，提高總體征管質(zhì)量和水平。

按照國(guó)家稅務(wù)總局的工作布置，房地產(chǎn)稅收一體化管理的實(shí)施要點(diǎn)是：部門(mén)協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管。稅務(wù)機(jī)關(guān)要積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣闹匾暫椭С郑c國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、發(fā)改委、房管、監(jiān)察等部門(mén)密切協(xié)作，嚴(yán)格落實(shí)“先稅后征”和“以票控稅”制度，確保房地產(chǎn)稅收及時(shí)足額征收入庫(kù)；建立和完善涉稅信息的傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)涉稅信息的互通共享。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)稅收一體化管理中存在的問(wèn)題與不足

（一）從管理對(duì)象來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題與不足：

1.安置房、保障性住房開(kāi)發(fā)主體參差不齊。既有以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為開(kāi)發(fā)主體的，也有以城市投資、國(guó)有投資公司作為開(kāi)發(fā)主體的，更有直接以建設(shè)局作為建設(shè)單位的，更有各種各樣的改造指揮部來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。當(dāng)開(kāi)發(fā)主體不是正常設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司時(shí)，容易產(chǎn)生票據(jù)使用混亂、涉稅處理簡(jiǎn)單化等問(wèn)題。

2.稅法遵從度有待提升。納稅人稅法遵從度偏低，主觀偷逃稅現(xiàn)象仍以多種形式存在。一是隱瞞銷(xiāo)售收入。預(yù)收款不入賬，或只開(kāi)具收款收據(jù)隱瞞收入，或?qū)ⅰ耙苑繐Q房”價(jià)款不計(jì)銷(xiāo)售收入。二是虛增成本費(fèi)用。將應(yīng)稅收入直接抵減成本費(fèi)用；或擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，虛列土地開(kāi)發(fā)成本；或采取騙取建安發(fā)票等手法，虛增建安工程成本。三是混淆成本費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目跨年度、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)或混淆多個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，任意調(diào)控利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

（二）從管理措施來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題與不足：

1.稅源監(jiān)控依然乏力。一是全過(guò)程稅源監(jiān)控缺失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等職能部門(mén)雖然一定程度上實(shí)現(xiàn)了信息共享，但稅務(wù)部門(mén)只是在房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，難以實(shí)現(xiàn)全過(guò)程稅源監(jiān)控。二是涉稅信息時(shí)效性不足。有些房地產(chǎn)商一個(gè)新項(xiàng)目成立一家新公司，原公司則采取非正常銷(xiāo)戶，欠稅無(wú)法追繳；或是幾個(gè)項(xiàng)目多個(gè)公司同時(shí)運(yùn)行，利用財(cái)務(wù)混亂、混淆成本費(fèi)用，偷逃稅款。

2.房地產(chǎn)稅源專(zhuān)業(yè)化管理崗責(zé)體系不夠清晰。隨著征管改革、機(jī)構(gòu)改革、稅收信息化建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，基層機(jī)關(guān)的內(nèi)涵、組織結(jié)構(gòu)、工作方式已經(jīng)發(fā)生并將繼續(xù)發(fā)生著變化，與此相適應(yīng)的管理手段、管理標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)隨之改變。在這樣的形勢(shì)發(fā)展下，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)作為集中處理各項(xiàng)稅收業(yè)務(wù)的主要單元，以標(biāo)準(zhǔn)化的崗責(zé)體系來(lái)規(guī)范稅收業(yè)務(wù)的運(yùn)作必然成為省級(jí)數(shù)據(jù)大集中的一個(gè)突破點(diǎn)。而作為組織收入工作重中之重的房地產(chǎn)稅源管理，其崗責(zé)體系亟需進(jìn)一步明確。

3.征管措施不夠到位。一是存在稅源監(jiān)控盲區(qū)。對(duì)于聯(lián)合建房和個(gè)人建房項(xiàng)目，承建單位或個(gè)人納稅意識(shí)淡薄，不配合稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅，納稅人又不需要使用發(fā)票，稅源無(wú)從監(jiān)控。二是存在政策漏洞。對(duì)于假借聯(lián)建名義的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與聯(lián)建行為的認(rèn)定在法律意義上缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查取證難度太大，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管有心無(wú)力。三是難以掌握真實(shí)涉稅信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)、銷(xiāo)售難以及時(shí)監(jiān)控到位，很多公司收入、支出賬外處理，難以掌握其實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，導(dǎo)致個(gè)別企業(yè)實(shí)際欠稅居高不下。

4.專(zhuān)業(yè)化稅收管理人才有所欠缺。房地產(chǎn)稅收一體化管理對(duì)專(zhuān)業(yè)化稅收管理人才也提出了更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是稅收管理難度最大、執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)之一。近年來(lái)，依托信息化手段加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管，成為提高征管質(zhì)量和效率的重要途徑。隨著科技的發(fā)展，在日常稅收征管中運(yùn)用的科技手段也也來(lái)越多，但目前大多數(shù)基層征管單位都面臨著人員年齡老化，科技、稅收等更新知識(shí)培訓(xùn)跟不上要求的問(wèn)題，基層征收單位人員素質(zhì)與房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求還有較大的差距。

三、完善房地產(chǎn)稅收一體化管理的若干建議

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的基礎(chǔ)性管理。主要有：

1.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作。房地產(chǎn)稅收一體化管理是一項(xiàng)涉及多個(gè)部門(mén)的系統(tǒng)工程。一是加強(qiáng)與協(xié)稅護(hù)稅部門(mén)的協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取有力支持。二是完善管理制度，強(qiáng)化“以票管稅”。積極解決歷史遺留樓盤(pán)問(wèn)題。三是爭(zhēng)取黨政支持。提請(qǐng)政府加強(qiáng)考核檢查，落實(shí)考核辦法，進(jìn)一步運(yùn)用財(cái)政激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)相關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅積極性。

2.落實(shí)項(xiàng)目管理。認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目管理制，切實(shí)掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)目和進(jìn)度，將所有建安項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目錄入房地產(chǎn)稅收一體化管理軟件。按照房地產(chǎn)建安管理一體化的要求，完善信息來(lái)源渠道。對(duì)土地出讓轉(zhuǎn)讓、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)約預(yù)售全過(guò)程納入監(jiān)控。在政府發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地招拍掛信息時(shí)，即行跟蹤土地出讓環(huán)節(jié)的稅收。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的創(chuàng)新性管理。主要有：

1.完善房地產(chǎn)稅源納稅評(píng)估體系和模型。加大涉稅資料采集力度，采取科學(xué)的納稅評(píng)估分析方法，綜合分析行業(yè)總體稅負(fù)狀況和單個(gè)納稅人納稅情況差異，從而測(cè)算出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)水平；進(jìn)一步建立和完善納稅評(píng)估預(yù)警指標(biāo)機(jī)制，通過(guò)對(duì)行業(yè)的各項(xiàng)成本指標(biāo)的對(duì)比，客觀比較、摸清規(guī)律、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而分析測(cè)算納稅人實(shí)際納稅與應(yīng)納稅額的差距，提高評(píng)估納稅申報(bào)的真實(shí)性，增強(qiáng)管理的針對(duì)性。認(rèn)真開(kāi)發(fā)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)模型，通過(guò)模型工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和等級(jí)排序，對(duì)每戶房地產(chǎn)納稅人自動(dòng)生成風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別報(bào)告。完善執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)特征庫(kù)，并結(jié)合實(shí)際持續(xù)改進(jìn)完善特征庫(kù)，量化風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定。

2.強(qiáng)化政策和征收管理，提升政策執(zhí)行水平。一是加大所得稅核定征收力度。采取切實(shí)措施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收，代開(kāi)發(fā)票的在代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)征收所得稅，自開(kāi)發(fā)票的按月預(yù)繳，年度匯算清繳。二是加大土地增值稅預(yù)征力度。積極加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的檢查清理，正確把握征收方式，及時(shí)調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率，確保征收到位。三是加強(qiáng)申報(bào)管理，提升申報(bào)準(zhǔn)確率。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅申報(bào)納入正常征管，既要報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和其它有關(guān)納稅資料，也要報(bào)送房地產(chǎn)銷(xiāo)售明細(xì)表。四是加強(qiáng)以票控稅，提升發(fā)票使用率。嚴(yán)格票據(jù)管理，堅(jiān)持先稅后票，以票管稅，按戶開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，重點(diǎn)把好土地使用權(quán)屬和房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移關(guān)。

3.提升房地產(chǎn)稅收的信息管稅水平。一體化管理需要信息化的技術(shù)支持，要爭(zhēng)取政府的大力支持。加大資金投入力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理的軟件開(kāi)發(fā)和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在國(guó)土和產(chǎn)權(quán)部門(mén)發(fā)證前，設(shè)置地稅部門(mén)稅收征管審核程序，通過(guò)信息化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“先稅后證，以證控稅”，從而達(dá)到項(xiàng)目跟蹤、動(dòng)態(tài)管理的目標(biāo)。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的主動(dòng)性管理。

1.優(yōu)化管理隊(duì)伍資源，把廣大干部的潛能發(fā)揮好，注重稅收專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，不僅要加強(qiáng)稅收業(yè)務(wù)知識(shí)更新培訓(xùn)，更要掌握房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)的建筑安裝業(yè)的生產(chǎn)常識(shí)、各類(lèi)別專(zhuān)業(yè)管理技能，加強(qiáng)行業(yè)性稅收問(wèn)題的學(xué)習(xí)和研究，提高稅務(wù)干部的專(zhuān)業(yè)管理水平，建立起一支綜合素質(zhì)高、專(zhuān)業(yè)技能強(qiáng)、數(shù)量精干、類(lèi)別齊全的稅收專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。專(zhuān)業(yè)化管理應(yīng)有專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)與之相適應(yīng)。隨著稅收專(zhuān)業(yè)化管理的深入，納稅服務(wù)也應(yīng)該與其相輔相成，步調(diào)一致。要樹(shù)立以納稅人為中心的服務(wù)理念，在服務(wù)方式、手段上不斷創(chuàng)新，向高層次、多元化的方向延伸和發(fā)展。稅收管理員應(yīng)每月到重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)展上門(mén)服務(wù)，及時(shí)開(kāi)展稅收政策宣傳、受理涉稅事項(xiàng)、為企業(yè)提供納稅輔導(dǎo)、隨時(shí)了解稅源變化和稅款入庫(kù)情況，解答納稅人疑問(wèn)。

2.加強(qiáng)各項(xiàng)臺(tái)賬和明細(xì)申報(bào)的管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要求規(guī)范填報(bào)、按時(shí)報(bào)送房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷(xiāo)售明細(xì)表、匯總表、發(fā)票領(lǐng)用存情況月報(bào)表和建安工程進(jìn)度表。做好工程付款與形象進(jìn)度、建安發(fā)票開(kāi)具的比對(duì)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款的監(jiān)控，對(duì)在售樓盤(pán)各類(lèi)預(yù)訂金了解收取情況，對(duì)應(yīng)申報(bào)收入要求及時(shí)申報(bào)，強(qiáng)化預(yù)收款監(jiān)控，提前介入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，實(shí)地了解開(kāi)盤(pán)情況和收款情況，詳細(xì)了解企業(yè)發(fā)放按揭貸款的銀行，從銀行了解掌握發(fā)放按揭款情況。

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