摘 要：在房地產業(yè)發(fā)展鏈條中房地產融資是重要的一部分，它對產業(yè)的發(fā)展至關重要，同樣為企業(yè)的發(fā)展提供重要的資金保障。國家近年來出臺的一系列政策加強了對房地產業(yè)的宏觀調控。由于中國的房地產金融體系尚不完善，狹窄的融資渠道導致企業(yè)在融資上存在困難，這在一定程度上阻礙其發(fā)展。本論文分析了目前我國房的地產業(yè)融資渠道及其結構，并分析了當前房地產融資中的問題，并提出比較合理的房地產融資的建議，從而促進房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產； 融資渠道

由于房地產宏觀調控的政策表現出持續(xù)的穩(wěn)定，貨幣政策也相對穩(wěn)健，使長期處在寬松的資金環(huán)境下的房地產企業(yè)面臨融資的困境，有面臨資金鏈斷裂的危險，其中有些中小房地產企業(yè)因為財務上的困難被其它房地產企業(yè)收購。

房地產企業(yè)是否有暢通的融資渠道，是否有足夠的資金支持，己成為關忽房地產企業(yè)未來發(fā)展的重要因素。然而目前，我國房地產業(yè)并未建立完善的符合我國國情的并且能適應市場未來發(fā)展的房地產開發(fā)的融資模式。拓寬房地產企業(yè)融資渠道，解決房地產業(yè)的資金瓶頸問題，己經成為房地產業(yè)亟需解決的重要問題。盡管資本市場在不斷完善、金融市場也在不斷發(fā)展，房地產企業(yè)選擇的融資渠道相對也越來越多，但是上市、信托、債券等融資渠道發(fā)展比較緩慢。

1.我國房地產企業(yè)融資特點

房地產企業(yè)的融資特點是與其本身的特點和經營對象是緊密相聯的。房地產這一商品的許多特征屬性，致使房地產企業(yè)和一般企業(yè)生產經營的過程存在較多的區(qū)別，尤其體現在融資方面。房地產企業(yè)的融資活動有以下的特征：

1.1開發(fā)資金數量龐大，外源性融資依賴程度強

房地產業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產相關項目的開發(fā)需要大量資金的支持，根據國家統(tǒng)計局的數據顯示，2012年我國房地產的開發(fā)投資額為71804億元，較上年增長16.2%。由此可見，房地產企業(yè)的開發(fā)投資量是非常之大的。僅靠房地產企業(yè)自有的資金，房地產企業(yè)項目的開發(fā)是基本上不能完成的。因此，房地產企業(yè)要拓寬融資的渠道，通過多種手段從外部融資。從將來的發(fā)展趨勢看，我國房地產業(yè)依賴銀行信貸的情況有所緩解，但是外部的融資比例未減少，在結構上呈現多元化發(fā)展。

1.2房地產業(yè)融資受政策影響大

我國政策對房地產業(yè)的影響主要是從兩個方面來實現的，一是行政審批，二是房地產企業(yè)的融資。行政審批這一政策是對房地產企業(yè)影響最直接的，但并不是最為有效的。最有效的是融資政策的影響。房地產企業(yè)的融資政就是國家對房地產業(yè)的宏觀調控、綜合平衡的重要的手段，直接調節(jié)和控制房地產企業(yè)的融資，從而實現調控房地產業(yè)的目標。無論是作為直接調控的房地產業(yè)融資政策作為手段，還是產生間接影響的房地產相關政策，房地產業(yè)的融資注定會受國家政策重大的影響。這是房地產業(yè)融資的不容忽視的一大特點。

1.3資金上面臨經濟風險及財務風險

一是房地產業(yè)與宏觀經濟的周期的關聯性較強，行業(yè)波動很明顯。在我國，政府宏觀調控的內容之一就是對房地產業(yè)的促進或抑制，國家宏觀調控對房地產的影響較大。因此，房地產企業(yè)遭受的經濟風險很高。二是我國房地產的融資體系結構比較單一。在房地產項目開發(fā)的過程中，需要較大的運營資本作為保證，這就需要房地產企業(yè)進行債務融資獲來獲得所需資金。因此，房地產企業(yè)負債率一般都比較大，財務風險較高。

2.房地產企業(yè)融資的現狀

2.1融資規(guī)模持續(xù)增長

我國房地產業(yè)經過20年左右的高速發(fā)展，已經成為我國市場經濟不可或缺的一部分。房地產業(yè)的發(fā)展需要資金的支持。盡管最近一段時間內出現了房地產泡沫的爭論以及央行出臺的收緊信貸的政策，但是房地產的開發(fā)資金仍有較大的增長幅度。2006年我國房地產的投資為1.9萬億元，2008年為3萬億元，2010年增長為4.8267萬億元，到2012年我國房地產投資突破7萬億元。

2.2融資方式比較單一

房地產企業(yè)的開發(fā)資金主要以銀行貸款為主，而直接融資的比重比較小。在我國現有金融體制的條件下，房地產企業(yè)開發(fā)、消費的過程都需要銀行的支持。目前我國房地產業(yè)的金融市場化程度仍不高，對應的房地產貸款方式也需有待創(chuàng)新和拓展。

2.3融資工具組合較為簡單

房地產企業(yè)大多對自身生命周期缺乏判斷，融資策略的前提未能做好。工具使用上存在一定程度上的限制與不足。我國房地產企業(yè)對融資工具的使用是被動的，雖然在實際過程中采取多種融資工具，但是在整體缺乏思量和籌劃，還不能稱之為融資工具的組合。對我國房地產企業(yè)情況的研究不夠深入細致，未能根據企業(yè)的發(fā)展周期來確定融資策略，未曾意識到房地產企業(yè)所處的周期對于融資策略根源性的決定作用。因此，融資策略不但要缺乏科學理論的支持，而且還缺乏策略上的前瞻性與靈活性，使融資結果未能達到預期的目標。

3.我國房地產企業(yè)融資存在的問題

3.1資金主要來源于銀行貸款，融資渠道單一

最主要融資方式仍然是商業(yè)銀行貸款。我國房地產企業(yè)主要的資金來源是銀行貸款（包括國內銀行貸款以及其自籌資金中間接來自銀行的部分和他資金項中的預付款與定金）。

在調控作用下銀行貸款融資開始縮減。盡管對銀行資金依賴度一直居高不下，但是近期銀行貸款整體的增速呈現回落態(tài)勢。我國房地產開發(fā)資金來源中的銀行貸款月度累計同比增長率在2010年5月出現高位后迅速下滑，2011年的最后三個月出現了同比負增長。

3.2資金結構不合理，財務風險高

短期資金與長期資金的融資結構不合理。以前，開發(fā)商采取的是長期使用購房者的預售款和建筑商投資資金的辦法延長資金的使用期限，也使用向銀行申請貸款來延長解決資金時間的不匹配問題。但在控制開發(fā)貸款和要求預售款需要設立專門賬戶政策的情況下，房地產企業(yè)以往的這些方法受限，這將使不少房地產企業(yè)出現資金緊張甚至財務危機的情況。

行業(yè)融資的難度空前變大，房企融資受到限制。房企資金杠桿率指標主要表現在房地產企業(yè)資金來源的容易度，房企的數值越高表示企業(yè)更容易獲得融資資金，企業(yè)發(fā)展的速度更快。而數據小則反映企業(yè)面臨資金壓力較大，進行融資的難度大。

上市融資難度較大。房地產企業(yè)在股票市場進行上市融資難度很大。不僅條件嚴苛，手續(xù)比較麻煩，需要經過一年時間的進程。再融資也有重大的限制和時間間隔上的要求，同時監(jiān)管機構對上市企業(yè)經營信息的透明度要求比較高，能滿足要求的房企確實很少，發(fā)行股票融資的房地產企業(yè)占有非常小的比例，截至2013年底，我國七萬多家房地產企業(yè)中只有168家在滬深兩市上市（依據證監(jiān)會行業(yè)分類標準）。不過，有些房企積極通過借殼上市、海外上市等其它途徑來進行股票融資。特別是在香港上市，已經成為內房地產企業(yè)重要的融資渠道。

4.優(yōu)化我國房地產企業(yè)融資渠道的對策建議

4.1完善相關的法律法規(guī)

房地產企業(yè)多元化融資健康的發(fā)展，離不開完善法律法規(guī)的支持。我國法律法規(guī)的不健全、不完善是影響房企的融資拓寬重要因素之一，房地產企業(yè)的融資需有法可依，否則融資活動將會陷入僵局。而在我國現有的法律法規(guī)中，比如商業(yè)法、銀行法、公司法、合同法、建筑法、民法等法律法規(guī)條文很少有涉及房地產信貸與金融條款的法律條款，因此不利于約束和規(guī)范房地產的開發(fā)商和個人金融的行為，進而造成一些開發(fā)商和購房個人利用假資信、假資料騙取信貸資金。商業(yè)銀行同時也產生了一些降低資質等級評定的門檻、簡化審查的手續(xù)、加快審查的速度等一些急功近利的傾向，最終造成資產的流失。對我國房地產市場和房地產金融規(guī)范的發(fā)展和安全的運行造成不利影響。因此，我國應盡快建立健全法律法規(guī)，確立房地產信貸法律地位，明確規(guī)定房地產企業(yè)權利和義務，最終規(guī)范房地產開發(fā)商融資的行為，從而促進房地產金融市場健康發(fā)展。

4.2加大房地產信貸的監(jiān)管

為防范房地產的信貸風險，商業(yè)銀行可從以下幾個方面來加強房地產的信貸管理：（1）加強對貸款內部的監(jiān)管，強化內部的監(jiān)督機制。商業(yè)銀行應不定期地對銀行貸款情況進行檢查，并針對發(fā)現的問題嚴厲處罰，強化信貸人員的自律行為，同時加強內部的監(jiān)督機構獨立性，監(jiān)督機構不受限制而進行檢查；（2）建立健全問責機制。針對信貸出現的問題，要根據貸款發(fā)放過程中人員的作用、責任的大小不同而進行處罰，對于內外勾結、失職、讀職甚至是以權謀私等行為要堅決進行嚴懲，對于造成重大損失的需要移送至司法機關處理；（3）監(jiān)管部門更要加大監(jiān)管的力度，增強監(jiān)管部門威懾力，依法進行嚴格執(zhí)行的監(jiān)管職責，提高監(jiān)管的效力。

4.3完善個人的信用制度，監(jiān)管二手房市場的交易

房地產企業(yè)在建立多元化的融資渠道時，需要利用各種房地產融資手段和工具，而這些手段和工具需要以個人信用制度、抵押擔保保險制度等制度為保障，而我國的個人信用體系遠沒有建立起來，這阻礙了我國房地產企業(yè)融資多元化的發(fā)展。因為房地產企業(yè)用各種手段進行融資時，都要以房產作為抵押，當無法按期償還債務時，房產就用來沖減債務，這就要有較為完善的二手房交易市場使房產變現。以商業(yè)銀行個人住房抵押貸款為例來講，當債務人無法償還債務時，房產作為抵押物沖減債務，商業(yè)銀行需要將房產變現，若二手房市場不能作為保證，商業(yè)銀行就難以將房產轉化為資金。因此，我國應盡快建立個人信用制度，使我國商業(yè)銀行在發(fā)放個人貸款時有據可依。

4.4加強人才的培養(yǎng)和教育

房地產企業(yè)需要拓寬融資渠道，開展多元化的融資模式，就需要有一批對融資領域較為熟悉的專業(yè)人才，尤其是熟悉基金的管理、經濟預測等方面的有關法律、會計、審計、評估等專業(yè)的人才。沒有人才的支持，房地產業(yè)融資的多元化只能空中樓閣。這些人才知識全面，對金融、證券、法律、資產評估與房地產經營等知識全面涉獵。只有大量專業(yè)的人才作為基礎，房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業(yè)投資基金一系列新興的房地產金融業(yè)務才能發(fā)展起來。而目前我國房地產業(yè)極其缺乏這方面的人才。因此，為拓展我國房地產融資的渠道，需要大力培養(yǎng)精通金融和房地產知識的人才。同時，相對歐美國家發(fā)達的房地產融資理論的研究，我國的房地產業(yè)融資研究是比較落后的。因此，為了更好地指導我國的房地產融資工作，應進一步的加強房地產企業(yè)融資理論研究。

4.5加強政府的宏觀調控

我國房地產業(yè)融資的過程中，需要充分發(fā)揮政府宏觀調控的作用來引導房地產融資多元化健康發(fā)展。因為市場有其自身的缺陷，即市場失靈的問題。如果沒有政府的干預，就不能實現資源的有效配置。房地產企業(yè)是以盈利為目的的，如果對其融資不加干預，勢必會影響經濟發(fā)展，那么房地產業(yè)的良性發(fā)展也就無從談起。政府在兼顧企業(yè)利益的同時，要控制金融風險。政府調控的目的就是在保證金融安全的前提下加快房地產融資的進程。

5.結論

不同的房地產融資渠道有著不同的特性，包括在資金運用能力、資金供給的期限、對房地產企業(yè)帶來的融資成本以及風險的承受能力等方面都不一樣。一方面，由于房地產企業(yè)自身在規(guī)模、實力、信譽等方面具有差異，因此，房地產企業(yè)應該在綜合考慮融資的安全性、經濟性、可行性等基礎上，選擇適當的融資途徑及其組合，優(yōu)化融資結構，不斷降低資金成本和金融風險等。另一方面，在房地產不同的開發(fā)項目以及同一項目的不同環(huán)節(jié)中，也需要對融資途徑進行特殊考慮，因為不同的開發(fā)項目和不同的開發(fā)階段對資金的數量以及時性要求不同，要衡量融資的可行性與融資成本的均衡就必須慎重組合融資途徑。因此，在不同的融資模式下，房地產的具體融資路徑的選擇性具有差異性。

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