張凱玲

（鄭州市綠城公證處，河南 鄭州 450000）

以房屋處分相關(guān)公證談如何實(shí)現(xiàn)公證合法與社會和諧的共贏

張凱玲

（鄭州市綠城公證處，河南 鄭州 450000）

對社會而言，房屋問題處理的好壞關(guān)系到社會的穩(wěn)定和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；對老百姓而言，房屋還是他們賴以生存的重大財(cái)產(chǎn)之一，也常常是他們利益紛爭的焦點(diǎn)所在。

房屋處分；公證；社會和諧；共贏

我們大家都知道，隨著人們投資意識的增強(qiáng)，房價(jià)問題一度成為廣大老百姓最受爭議也是國家急需解決最關(guān)乎民生的話題。目前毫不夸張地說，房屋這一不動產(chǎn)已經(jīng)是“想說愛你不容易”，是讓大家愛也不能、恨也不能！對社會而言，房屋問題處理的好壞關(guān)系到社會的穩(wěn)定和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；對老百姓而言，房屋還是他們賴以生存的重大財(cái)產(chǎn)之一，也常常是他們利益紛爭的焦點(diǎn)所在。我們?nèi)粘＾k理的民事公證也以涉及房屋等不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的公證為最多，類型主要有委托、贈與、繼承、析產(chǎn)協(xié)議等，同時(shí)在公證復(fù)查投訴涉及的案例中也多是有關(guān)房屋處分的相關(guān)公證。為此，在傳統(tǒng)民事公證領(lǐng)域，辦好不動產(chǎn)業(yè)務(wù)對于我們公證事業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的重要意義。

1 房屋處分公證中的沖突點(diǎn)

我們辦理涉及房屋處分相關(guān)公證時(shí)，首當(dāng)其沖的就是確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況。從法律適用角度來說，應(yīng)依據(jù)物權(quán)法并結(jié)合房屋登記技術(shù)規(guī)程的規(guī)定來判斷和操作。物權(quán)法的出臺，可以說給我們國家的不動產(chǎn)登記部門提出了新的課題，那就是必須進(jìn)一步探索解決如何完善和健全不動產(chǎn)登記信息，但無疑這會是一個(gè)較為漫長的過程。在目前這個(gè)登記制度日趨完善的過渡時(shí)期，對于公證機(jī)構(gòu)而言，僅僅依靠單一的物權(quán)法規(guī)定直接簡單的判斷房屋權(quán)屬，筆者認(rèn)為這會存在潛在的隱患。從防范職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)揮公證職能作用的角度考慮，判斷房屋權(quán)屬不能不考慮《婚姻法》的規(guī)定，而且實(shí)踐中也的確存在很多房屋登記的權(quán)屬情況與《婚姻法》規(guī)定的所有情況不一致的情形。面對這一現(xiàn)實(shí)，作為公證機(jī)構(gòu)，就要想方設(shè)法，創(chuàng)新服務(wù)，努力做到既能充分發(fā)揮公證預(yù)防糾紛，化解社會矛盾的職能作用，又能在法律允許的范圍內(nèi)合法的予以辦理公證。

2 常辦房屋處分公證解析

2.1 委托公證

具體案情：張三和李四是夫妻，二人于2009年3月結(jié)婚，張三在2007年12月全款購買一處房屋，房產(chǎn)證及房屋登記簿信息均顯示為張三單獨(dú)所有?，F(xiàn)張三擬用上述房屋抵押向銀行借款，因要出差，夫妻均不能到銀行及有關(guān)房屋登記部門辦理相關(guān)手續(xù)，向公證處申辦委托公證。

問題：銀行及房屋登記部門方面要求夫妻都要辦理委托，但房屋登記簿顯示房屋為張三單獨(dú)所有，公證處該如何辦理？

解析：本案例的關(guān)鍵是要明確針對不同的委托事項(xiàng)誰有權(quán)簽署委托書，也就是誰有權(quán)作為我們委托公證的當(dāng)事人？有的承辦人認(rèn)為既然房屋登記為張三單獨(dú)所有，有關(guān)房屋處分的行為就只需要張三同意就行，與其配偶扯不上關(guān)系，委托公證只需要張三一人辦理即可。但是這樣一來，當(dāng)事人提意見了：銀行要求我們夫妻一塊辦理委托，你只給我們辦成一個(gè)人的委托，我不能用??！

有公證員認(rèn)為，讓夫妻寫份書面的夫妻財(cái)產(chǎn)約定，約定為共有后再辦理委托即可，對此，筆者認(rèn)為不妥。理由如下：第一、夫妻財(cái)產(chǎn)約定只具有對內(nèi)效力，只在夫妻雙方之間發(fā)生作用，對外無對抗效力；第二、依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該約定應(yīng)到房屋登記部門辦理登記，不辦理登記的不能處分。

那么有沒有辦法解決呢？本案例中，張三向銀行貸款，主要涉及銀行和房屋登記部門。首先從房屋所有權(quán)方面來說，因?yàn)榉课莸怯洸撅@示房屋為張三單獨(dú)所有，并且該房屋購買行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施之后，按照物權(quán)法規(guī)定，張三是房屋所有權(quán)人；同時(shí)根據(jù)婚姻法解釋規(guī)定，上述房屋為張三婚前財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。據(jù)此，張三是上述房屋對外唯一有權(quán)處分人；其次從公證的使用部門銀行來說，夫妻關(guān)系存續(xù)期間形成的債務(wù)如無特別約定，應(yīng)屬共同債務(wù)，有關(guān)債務(wù)承擔(dān)等情況應(yīng)向配偶核實(shí)征求其意見，同時(shí)針對房屋權(quán)屬情況也需向其配偶了解有無其他財(cái)產(chǎn)約定情形等，為此這就會涉及配偶，但是需要明確的是：①需要張三與李四處理的事情是有所不同的。②針對上述情況，可以考慮在張三辦理委托公證的同時(shí)讓李四辦理一份聲明或委托公證配套使用。李四所辦委托或聲明需要體現(xiàn)如下內(nèi)容：用于抵押貸款的房屋為張三單獨(dú)所有，李四對此無異議；針對此過程中需要李四本人簽署的文件和辦理的有關(guān)手續(xù)委托受托人或同意由受托人代為辦理。據(jù)此，就可以避免可能發(fā)生的矛盾摩擦，也不會讓當(dāng)事人覺得交了費(fèi)卻辦不成事兒，各方都能滿意。

2.2 贈與公證

具體案情：甲乙2009年共同購買一處房屋，房產(chǎn)登記在兩人名下，并顯示為共同共有?，F(xiàn)二人擬將該房屋單獨(dú)登記在一方名下，申辦贈與公證。

問題：當(dāng)事人聲明只辦理贈與即可辦理過戶，公證處該如何辦理此贈與公證？

解析：有公證員說：甲乙直接簽署贈與合同，約定甲將自己享有的份額贈與給乙方即可，這樣操作是否正確呢？我們首先來看一下《物權(quán)法》有關(guān)共同共有的規(guī)定，《物權(quán)法》第95條規(guī)定：共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第96條規(guī)定：共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。第97條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。由上述規(guī)定可以看出，共同共有對該房屋是共同享有所有權(quán)，是不分份額的，在房屋處分時(shí)，應(yīng)由共同共有人共同決定。為此，本案例中甲乙如要將上述房屋登記在一方名下辦理贈與公證，直接在贈與合同中陳述“將X享有的份額贈與給X”是沒有法律依據(jù)的。那么應(yīng)該如何處理呢？在此，從理論上說：辦理此贈與公證，首先需要甲乙對該共同共有房屋進(jìn)行析產(chǎn)，對每人持有的份額進(jìn)行具體約定。其次該份額約定應(yīng)在房屋登記部門辦理登記，換發(fā)新的房屋所有權(quán)證。最后我們才能憑按份共有的房產(chǎn)證辦理具體份額的贈與公證。具體實(shí)踐中，經(jīng)和房屋登記部門溝通，房管部門辦理登記把握的原則是如果共有約定為等額的話可直接辦理過戶，無需再行登記。為此，辦理此公證時(shí)，首先進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定是前提。具體實(shí)踐中，我們要先征求當(dāng)事人意見，如約定為等額的，可采取財(cái)產(chǎn)約定和贈與同時(shí)辦理的方式來處理；同時(shí)考慮到節(jié)省當(dāng)事人的成本，財(cái)產(chǎn)約定可以不另行出具公證書，僅僅作為審查材料即可。如此當(dāng)事人也沒有多花錢，我們也能在法律上站得住腳。但是如果約定為非等額，那么應(yīng)辦理財(cái)產(chǎn)約定公證，之后還要先辦理房屋登記，才能辦理贈與公證。

除了上述房產(chǎn)公證之外，還有其他一些情形都有類似情況，比如我們對于銀行存款繼承公證所辦理的親屬關(guān)系公證等等，都是對上述公證合法與社會和諧的實(shí)例證明。通過我們的變通和創(chuàng)新，我們堅(jiān)持了公證合法性原則，同時(shí)又通過我們的公證服務(wù)的的確確解決了老百姓的問題，這是一個(gè)雙贏的結(jié)果，也是大家都愿意看到的結(jié)果。

公證事項(xiàng)種類繁多，出現(xiàn)的各種情形也千奇百怪。在辦證實(shí)踐中，我們經(jīng)常會遇到當(dāng)事人要求和公證處辦證要求存在沖突和矛盾的地方。面對這些問題，有的是因?yàn)楫?dāng)事人法律認(rèn)識上的差異，有的是因?yàn)椴煌块T法律認(rèn)識以及實(shí)踐操作的不同和差異造成的。作為社會誠信的化身，公證站在法律保障的前沿陣地，肩負(fù)著及時(shí)化解社會矛盾，促進(jìn)社會和諧的責(zé)任。如果當(dāng)事人的問題不能及時(shí)化解，不僅會影響公證處的聲譽(yù)，也不利于公證事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。為此，針對當(dāng)事人或公證書使用部門的要求，我們除了要注意處理問題的方式方法，提高我們的溝通技巧，更為主要的是，我們要不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，創(chuàng)新公證服務(wù)品種，把不同公證業(yè)務(wù)融會貫通。只有這樣，我們才能在公證合法框架下實(shí)現(xiàn)社會和諧，達(dá)到二者的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雙贏的局面；也只有這樣，我們的公證地位才能更加穩(wěn)固，我們的公證事業(yè)才能得到長久的發(fā)展和壯大。

D923.2

A

1671-0037（2014）03-24-1.5

張凱玲（1977.10-），女，本科，經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)雙學(xué)位，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。