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        對物流地產(chǎn)運營模式及趨勢的思考

        2014-12-24 00:01:26
        物流科技 2014年9期
        關(guān)鍵詞:普洛斯物流

        隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長,市場競爭的日趨激烈,使得企業(yè)在追求物流高效運作的過程中,對高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施的需求不斷上升,為物流地產(chǎn)的興起和快速成長帶來非常好的發(fā)展機遇。一批境外專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商,例如普洛斯和安博置業(yè)等,開始加大對我國物流地產(chǎn)的投資力度,使其日益成為國內(nèi)外物流、房地產(chǎn)和投資企業(yè)追逐的對象,成為我國物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資熱點。然而,在我國物流地產(chǎn)興起的過程中,也出現(xiàn)了盲目投資開發(fā)熱、圈地?zé)嵋约暗蛯哟畏稚⒒?jīng)營等問題,對物流地產(chǎn)的長期發(fā)展造成不利影響。本文在總結(jié)我國物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及問題的基礎(chǔ)上,對其普遍策略進行總結(jié)研究,并對未來物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢表達個人見解。

        一、物流地產(chǎn)及特征

        有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯公司在2003 年攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場,對于中國物流業(yè)來說,這還是個新鮮的名詞,所以在市場上一經(jīng)推出即備受關(guān)注,特別是在上海、廣州等地區(qū)。

        物流地產(chǎn)的提法剛開始受到了國內(nèi)許多人的質(zhì)疑,作為全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商,普洛斯公司對“物流地產(chǎn)”的解釋是:根據(jù)顧客的需求,選擇合適的地點,建設(shè)、運營與管理專用物流設(shè)施,而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施,與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關(guān)系,為其在合適的時間與合適的地點,提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。但有人認為物流雖然需要土地,但物流是一個動態(tài)的運輸、分配過程的產(chǎn)業(yè),跟地產(chǎn)沒有關(guān)系,可無論如何,物流地產(chǎn)的概念正在被越來越多的人認識,建庫出租目前已成為一種時尚。

        隨著物流地產(chǎn)在中國的快速發(fā)展,以及機遇與問題的共存,我國物流地產(chǎn)發(fā)展中有以下幾個特點:①發(fā)展趨勢良好,發(fā)展?jié)摿薮?;②市場機制在物流地產(chǎn)決策階段沒有得到充分發(fā)揮;③物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中沒有實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化;④物流地產(chǎn)業(yè)在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴峻。地方政府為發(fā)展經(jīng)濟,積極規(guī)劃發(fā)展物流地產(chǎn);各類企業(yè)受廉價土地吸引,紛紛進入物流地產(chǎn)業(yè),潛在的巨大利益驅(qū)動了各地物流地產(chǎn)項目的快速上馬,導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分,造成了物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。

        二、物流地產(chǎn)運營模式

        我國物流地產(chǎn)的運營模式具有典型的中國特色,投資和管理主體呈現(xiàn)多元化。按照國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)的實際情況,投資和管理主體的不同,物流地產(chǎn)的運營模式歸為以下四類:①地產(chǎn)商為主導(dǎo),建設(shè)物流設(shè)施,出租給客戶并代其管理,如普洛斯,收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費;②物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營管理,國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式,傳化物流是他們中的典型代表;③地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營,共同出資、合作經(jīng)營,收益按協(xié)議分享,共擔(dān)風(fēng)險,如普洛斯和中國物資儲運總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟;④第三方牽頭,將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合,物業(yè)建成后,第三方負責(zé)對管理企業(yè)進行招標(biāo),第三方根據(jù)協(xié)議分配收益。此外,我國物流地產(chǎn)的投資和管理主體還包括綜合企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)。

        由于投資和管理主體的多樣性,進入物流地產(chǎn)業(yè)的側(cè)重點不同,物流地產(chǎn)與周圍其他類型房地產(chǎn)會產(chǎn)生不同的協(xié)同效應(yīng),將極大地影響物流地產(chǎn)的開發(fā)運營。

        針對我國物流地產(chǎn)開發(fā)中存在的突出問題,本文提出了相應(yīng)的建議及策略。例如,物流地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)避免盲目樂觀,將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作緊密結(jié)合,做好需求市場的調(diào)研與分析,將市場細分,建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。與普洛斯相比,國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點狀布局,遠未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。物流經(jīng)濟是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟,物流地產(chǎn)只有形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后,才能維持一個比較穩(wěn)定的收益率。隨著商務(wù)部《關(guān)于進一步做好物流領(lǐng)域吸引外資工作的通知》的逐步落實,外資進入國內(nèi)物流市場的門檻將大大降低,同時意味著對物流地產(chǎn)市場的爭奪更趨白熱化,加劇了國內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的風(fēng)險。因此,我國物流企業(yè)可以和地產(chǎn)商合作,組成戰(zhàn)略聯(lián)盟,共同發(fā)展物流地產(chǎn)。

        三、物流地產(chǎn)未來趨勢展望

        1. 物流地產(chǎn)是高含金量的細分市場,前景良好

        由于物流地產(chǎn)的特異性,可替代產(chǎn)品不多,因此租金仍會保持一貫的上升勢頭。同時由于業(yè)主惜售,預(yù)期未來有進一步的租金上漲及資本增值的空間。從2012 年至2015 年主要物流中心城市對符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有巨大提升空間。在這個土地稀缺的環(huán)境下,物流地產(chǎn)商可以享受到地產(chǎn)增值所帶來的利益,同時物業(yè)的折舊費用可以用來抵扣部分稅收,使得自己也節(jié)省了部分租金和物業(yè)管理費用。

        2. 中國新興城市將成為下一個投資熱點

        由于一線城市地價居高不下以及我國二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài),物流地產(chǎn)的下一個戰(zhàn)略重點將是二三線城市。隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運營中心遷移出北京,物流地產(chǎn)將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國新興城市。隨著城市化的進程和基礎(chǔ)設(shè)施的改進加快,二三線城市將成為市場競爭的熱點。尤其是圍繞著有大型制造企業(yè)的衛(wèi)星城市,將成為物流地產(chǎn)的投資熱土。

        3. 更多產(chǎn)業(yè)資本看中物流地產(chǎn),國內(nèi)產(chǎn)業(yè)品牌與狼共舞

        隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展,越來越多的資本開始進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)商和住宅開發(fā)商進入物流地產(chǎn)開發(fā)行列,這其中既有國內(nèi)的開發(fā)集團,如華潤、招商局等集團也開始涉足物流倉儲領(lǐng)域。也有國外的大財團譬如毅德、安博(AMB)、麥格理旗下的GOODMAN、豐樹等等,投資趨勢是開發(fā)建設(shè)大型商貿(mào)物流中心和城市綜合體,包括會展、酒店、商業(yè)連鎖運營、招商、品牌策劃、商業(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、電子商務(wù)等。對于國內(nèi)的物流地產(chǎn)而言,將面臨著長期的與狼共舞局面。

        總之,我國的物流地產(chǎn)發(fā)展歷史不長,成長空間巨大,但是年輕的成長歷程將面臨許多機遇和挑戰(zhàn),我們只有不斷地總結(jié)、解決問題,提高核心競爭力,這一產(chǎn)業(yè)才能不斷做大做強,成為新的經(jīng)濟增長點?!冬F(xiàn)代物流報》

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