（廣西崇左市土地估價(jià)所，廣西 崇左 532200）

試論農(nóng)用地估價(jià)的若干問題

馮小紅

（廣西崇左市土地估價(jià)所，廣西 崇左 532200）

近年來我國(guó)正在不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，土地使用制度改革也進(jìn)一步深化，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的土地市場(chǎng)逐漸向“競(jìng)爭(zhēng)、統(tǒng)一、開放”的方向發(fā)展。而土地估價(jià)工作是保證土地市場(chǎng)良好發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)工作的一部分。本文將就農(nóng)用地估價(jià)展開探討，分析問題原因，提出相應(yīng)策略。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；土地估價(jià)；問題和策略

農(nóng)用地一般包括耕地、園地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等，這些土地的作用主要是進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。下面針對(duì)農(nóng)用地價(jià)格特點(diǎn)和土地特點(diǎn)展開分析：

價(jià)格特點(diǎn)：農(nóng)用地是人類生產(chǎn)環(huán)境的組成部分，同時(shí)兼具生產(chǎn)資料和自然資源兩個(gè)方面的特點(diǎn)，所以，農(nóng)用地也就包含了無形價(jià)值和實(shí)際使用價(jià)值兩個(gè)方面的價(jià)值，但是生態(tài)、文化和環(huán)境等因素并未在顯示市場(chǎng)中得到體現(xiàn)。

土地特點(diǎn)：農(nóng)用地的特點(diǎn)是影響估價(jià)的重要因素，農(nóng)用地主要包含了幾個(gè)方面的特點(diǎn)。第一是農(nóng)用地對(duì)自然環(huán)境因素的要求比較高，但是其他非農(nóng)業(yè)土地的收益卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)用地；第二是農(nóng)用地可以有多個(gè)方面的用途，適應(yīng)性較強(qiáng)，但是同樣具有使用上的不可逆性；第三是農(nóng)用地生態(tài)脆弱的特點(diǎn)，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和自然條件兩個(gè)因素使得農(nóng)村土地具有生態(tài)脆弱性；第四是農(nóng)用地對(duì)自然條件要求較高，排水灌水、土壤肥力和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件對(duì)農(nóng)用地都有重要影響。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)于土地需求的加劇，但是農(nóng)用地?cái)?shù)量有限，可以看到現(xiàn)今農(nóng)用地資源數(shù)量正在快速縮減。

2 農(nóng)用地估價(jià)的意義和問題

進(jìn)行農(nóng)用地估價(jià)，能夠?yàn)檗r(nóng)民的總資產(chǎn)評(píng)估工作提供幫助，因?yàn)檗r(nóng)用地估價(jià)能夠測(cè)算出農(nóng)民的包括耕地在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值，而且農(nóng)用地估價(jià)能夠?yàn)檗r(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供參考，幫助了解全國(guó)各個(gè)地區(qū)的耕地需求狀況。耕地轉(zhuǎn)移是農(nóng)村土地使用權(quán)和所有權(quán)分離過程中必然發(fā)生的，進(jìn)行農(nóng)用地估價(jià)，能夠幫助確定耕地轉(zhuǎn)移費(fèi)用的具體水平，發(fā)覺農(nóng)用地的最大生產(chǎn)價(jià)值。隨著現(xiàn)今城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)用地必然會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫兀@也就意味著農(nóng)用地使用權(quán)和所有權(quán)的變更，而占用農(nóng)用地必須進(jìn)行補(bǔ)償，農(nóng)用地估價(jià)能夠結(jié)合土地質(zhì)量、社會(huì)保障等因素，確定合理的補(bǔ)償金額。

由于我國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，農(nóng)用地的估價(jià)工作不可避免的會(huì)出現(xiàn)問題。首先就是我國(guó)缺乏統(tǒng)一的價(jià)格評(píng)估體系。我國(guó)在1951年制定了《縣級(jí)土地評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)程》，但是規(guī)程所述方法主要是對(duì)農(nóng)用地的自然環(huán)境因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)方面的評(píng)價(jià)較少；雖然各地開展的農(nóng)民土地估價(jià)屬于經(jīng)濟(jì)范疇，但是沒有科學(xué)合理的評(píng)價(jià)依據(jù)；隨著我國(guó)土地使用制度改革的普及，我國(guó)又頒布了諸如《農(nóng)用土地分等級(jí)規(guī)劃規(guī)程》，但是針對(duì)農(nóng)用地估價(jià)仍然缺少法律法規(guī)，無法形成統(tǒng)一的農(nóng)用地估價(jià)體系。

第二個(gè)問題，是我國(guó)的農(nóng)用地估價(jià)無法和定級(jí)、分等工作很好的銜接。現(xiàn)今，我國(guó)的農(nóng)用地的估價(jià)、定級(jí)、分等工作往往是單獨(dú)進(jìn)行，很少進(jìn)行三者綜合的評(píng)價(jià)，造成實(shí)際的評(píng)價(jià)結(jié)果不具參考性。可以看到，只有將農(nóng)用地定級(jí)、分等工作和估價(jià)工作銜接起來，才能保證評(píng)價(jià)結(jié)果具有綜合性和科學(xué)性。

3 農(nóng)用地的估價(jià)方法

下面先對(duì)農(nóng)用地的估價(jià)方法進(jìn)行綜合分析，首先是最基礎(chǔ)的農(nóng)用地等別基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，結(jié)合農(nóng)用地的的分等數(shù)據(jù)，可以得到計(jì)算平均條件下的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際總量的公式：標(biāo)準(zhǔn)糧理論總量×土地利用系數(shù)。例如水稻的價(jià)格為1.8元/千克，小麥的價(jià)格為0.8元/千克，權(quán)重分別為0.55和0.45，得到標(biāo)準(zhǔn)糧的平均加權(quán)價(jià)格：1.8×0.55+0.8×0.45=1.35元/千克；另土地的投入有勞動(dòng)力投入和物質(zhì)投入，計(jì)算純收益的公式為：標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際總量×價(jià)格-物質(zhì)資金量-勞動(dòng)力資金量。第二是農(nóng)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)，可以得到計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)糧價(jià)格＜平均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量=級(jí)別地價(jià)，得到結(jié)果為4級(jí)1.48元/平方米，3級(jí)1.62元/平方米，2級(jí)為1.90元/平方米，1級(jí)2.12元/平方米。第三是宗地等別地價(jià)的估價(jià)，需結(jié)合多個(gè)方面的因素共同確定，通過和其他級(jí)別的宗地價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，確定最后估價(jià)。第四是宗地級(jí)別地價(jià)的估價(jià)，需要分析農(nóng)用地的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和形態(tài)等因素，確定修正系數(shù)，最后確定估價(jià)。

由于農(nóng)用地兼具質(zhì)量?jī)r(jià)值和生產(chǎn)資料兩個(gè)方面的特點(diǎn)，具有社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值、保障價(jià)值和環(huán)境價(jià)值，可以采取多種方法進(jìn)行價(jià)值估算：

市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是依據(jù)替代原則進(jìn)行的估價(jià)方法，需要對(duì)比市場(chǎng)上情況相似、價(jià)值相同的土地交易的實(shí)例，進(jìn)行農(nóng)用地估價(jià)。修正影響土地交易的日期、區(qū)域和其他因素，得到待估土地的價(jià)值的估算方法。

收益還原法：這種方法是將待估農(nóng)用地的正常純收益，按照一定的收益還原比率還原為總收益的方法。相應(yīng)的計(jì)算公式為p=a/（1+r）+a/（1+r）2+...+a/（1+r）na/r[1-1/（1+r）n]，如果n趨向于無窮大，可得到p=a/r，a是預(yù)算的土地凈收益，r為土地還原比率，p為代表地價(jià)。

成本逼近法：這種方法是將產(chǎn)量較低農(nóng)田進(jìn)行改造的總花費(fèi)作為依據(jù)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，結(jié)合利息和利潤(rùn)，以及國(guó)家政策要求的稅金和增值收益等數(shù)據(jù)，修正后作為農(nóng)用地的估價(jià)。相應(yīng)的計(jì)算公式為S=Aa+Ab+T+P1+P2+P3，其中P3增值數(shù)額，P2為利潤(rùn)而P1為利息，T是稅金，Aa和Ab為土地的取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用，P為土地價(jià)格。

環(huán)境價(jià)值估算法：一部分農(nóng)用地還具有傳統(tǒng)的文化特色或者具有獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方法以及地方特色，這些也是具有一定價(jià)值的因素，所以要進(jìn)行環(huán)境價(jià)值評(píng)估，主要方法有人力資本法、市場(chǎng)價(jià)值法等。

結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，但是農(nóng)用地估價(jià)方法仍然不足，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)會(huì)產(chǎn)生問題，所以應(yīng)該綜合分析環(huán)境價(jià)值、社會(huì)價(jià)值等因素，運(yùn)用市場(chǎng)比較、收益還原等方法，做好農(nóng)用地估價(jià)工作。

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F301 < class="emphasis_bold"> 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

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