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        我國城鎮(zhèn)住房價格過高的成因分析

        2014-12-22 00:48:26周振鵬
        關鍵詞:個人住房住房價格投資性

        周振鵬

        〔河南牧業(yè)經(jīng)濟學院 貿(mào)易經(jīng)濟系,河南 鄭州450045〕

        近年來,我國城鎮(zhèn)住房價格居高不下,越來越成為影響城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的一個重要問題。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快,大批中低收入的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和外來人員進入城鎮(zhèn),房價問題成為他們能否在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)的關鍵,也是我國城鎮(zhèn)化進程中必須解決的問題。

        一、我國城鎮(zhèn)住房價格遠遠超出居民可承受能力

        居民對住房價格的可承受范圍可通過相對指標和絕對指標來體現(xiàn)。房價收入比是衡量房價與居民收入之間關系的一個重要的相對指標,反映的是居民對住房價格的承受能力。當前,我國城鎮(zhèn)普通居民家庭的房價收入比在2.9—7.6是比較合理的。[1]但是,我國城鎮(zhèn)居民實際房價收入比為12.07。一線城市的房價收入比更是高達25.25,遠遠高于其他國際大城市[2],(表1)這說明當前我國城鎮(zhèn)住房價格與居民收入水平不相適應,房價已遠遠超過居民的可承受能力。

        表1 世界一線城市市中心房價收入比

        從住房價格的絕對數(shù)值看,跟其他國家的一線城市相比,我國一線城市的住房價格已經(jīng)進入發(fā)達國家方隊,我國是用中等偏上收入國家的居民收入水平支撐著發(fā)達國家的房價水平。(表2)因此,從居民人均收入水平角度來看,我國目前的城鎮(zhèn)住房價格也已遠遠超出居民可承受范圍。

        表2 2012年四季度全球一線城市住宅價格水平

        二、我國城鎮(zhèn)住房價格過高的成因

        商品價格是由商品市場中的供求力量決定的,我們可以從我國城鎮(zhèn)住房市場的供求角度分析我國城鎮(zhèn)住房價格過高的形成原因。

        1.供給方面,我國城鎮(zhèn)人均住房供給量穩(wěn)步提高,對房價沒有推高作用

        自1998年我國全面終結(jié)福利分房制度以來,房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步提高。2011年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32.7平方米。2012年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32.9平方米。[3]①

        (1)在當前收入水平下,我國城鎮(zhèn)住房供給總體上高于國際平均標準。2011年我國城鎮(zhèn)居民人均年收入23979.20元人民幣[4]。根據(jù)世界銀行公布的2008年最新收入分組標準,976至3855美元之間為中等偏下收入國家,3856至11905美元之間為中等偏上收入國家。依據(jù)匯率比價或購買力平價,我國城鎮(zhèn)居民剛達到中等偏上收入水平。表3顯示,中高收入水平國家人均住房建筑面積29.3平方米,我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超出該標準。即使與幾個主要的發(fā)達國家相比,在現(xiàn)有的收入水平下,我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積也表現(xiàn)不差。(表4)

        表3 不同收入國家居住水平表

        表4 發(fā)達國家人均住房面積

        按照我國全面建設小康社會目標要求,人均住房使用面積要大于27平方米[5],即人均住房建筑面積在30平方米以上。顯然,2011年我國城鎮(zhèn)住房供給已經(jīng)完成了這個目標。

        (2)今后幾年,我國城鎮(zhèn)住房供給仍會穩(wěn)步提升。根據(jù)國內(nèi)外眾多專家學者的預測,我國2020年人口規(guī)模約為14.5億[6],城市化率將達到60%[4],2020年我國城鎮(zhèn)人口將達到8.7億。

        中國指數(shù)研究院預測,我國今后幾年住房銷售面積復合增速2011年—2015年為5.1%,2016年—2020年為1.2%。這樣到2020年,城鎮(zhèn)實有住宅建筑面積會比2011年多出103.07億平方米。近幾年我國“城鎮(zhèn)新建住宅面積”實際年均增速在8%以上,加上政府對保障房建設的積極政策,預計2020年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積應該在37.8平方米以上。這個數(shù)值,已經(jīng)超過了1991年英國、德國和2000年日本的住房水平,也超過我國2020年城鎮(zhèn)人均居住建筑面積35平方米的居住目標[7]。

        2.需求方面:投機和投資性需求是房價不斷上漲的現(xiàn)實根源

        一般而言,居民對住房的需求可以分為自住性需求、投資性需求和投機型需求三種。其中自住性需求還可以分為保障性需求和改善性需求。

        (1)自住性需求屬于消費需求,它與居民的收入水平相適應。保障性住房需求是人們在較低收入水平下為維持基本的生活而對居住產(chǎn)生的需求。在收入水平較低時,人們?yōu)榱吮WC日常的“吃、穿”等基本生活支出,不得不對“住”的價格保持敏感。為了保證其他的必要支出,有時甚至會放棄對住房產(chǎn)權(quán)的要求,只保留住房使用權(quán)來滿足自己的居住需要。如果住房價格超出了他們的支付能力,他們會在市區(qū)、市郊租房來滿足住房需求。當預期未來房價、租金不斷上漲時,為了減輕房租上漲帶來的住房支出壓力,他們也會鋌而走險去購買價格相對便宜但非法的小產(chǎn)權(quán)房。

        改善性住房需求是人們?yōu)榱烁纳片F(xiàn)有居住狀況而對住房產(chǎn)生的需求。改善性需求對住房價格同樣很敏感,如果房價超出他們的支付能力,使他們預計因改善了居住條件而惡化了生活質(zhì)量,他們就會放棄改善性需求。

        所以,自住性住房需求是建立在居民收入水平基礎上的,是居民為了生存或提高生活質(zhì)量而對住房產(chǎn)生的消費性需求。這種需求不是為了賣而買,無法從交易中帶來貨幣收益,其只是單純的貨幣支出,因而必須考慮自身的收入水平,居民不愿承擔超出自己支付能力的住房價格。

        (2)投機和投資性需求屬于引致需求,它與收益大小聯(lián)系在一起。投機和投資性需求不是真正意義上的需求,因為這種需求不是為了滿足自己消費,而是為了賣而產(chǎn)生的購買行為,目的是通過提供住房或進行房產(chǎn)交易,從中獲得收益。投機和投資動力的強弱與預期收益的高低呈正相關,只要預期收益率大于一般投資收益率,就會存在投機和投資性住房需求。

        住房具有壟斷性和必須性特點。壟斷性是由土地資源的特殊性決定的,土地是稀缺的不可再生資源,房屋一旦與某些不可復制的特殊地段(如便利的交通、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源、商業(yè)中心地段)相結(jié)合,就導致房屋具有壟斷的特點。必需性是因為住房是居民日常生活中必需的、不可或缺的需要。投機和投資性需求者獲得住房的同時成為壟斷性住房的持有者,壟斷物品的供給者。投機和投資者對住房供給的壟斷性與居民對住房需求的必需性之間的矛盾必然造成住房投資收益率超出一般投資收益率。

        目前,在我國房地產(chǎn)市場政策尚不完善、其他投資渠道也比較有限的情況下,住房投資較高的投資收益率使以投機和投資為目的的住房購買行為持續(xù)增加,帶動房價不斷走高。并且,隨著我國城市化進程加快,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,住房的投機和投資性需求越發(fā)突出[8]。實際情況是,2004年我國城市房地產(chǎn)市場就已經(jīng)存在投機行為[9]。目前,北京、上海等大城市的房地產(chǎn)投機更為嚴重[10-11],我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的泡沫[12]。

        投機和投資性住房需求的蔓延造成房價居高不下、居民無力購房和大量房屋閑置同時并存;不斷上漲的房價也助長了人們的投機行為,出現(xiàn)了一批不勞而獲、依賴房產(chǎn)投機的食利階層,造成社會分配不公,人們的社會價值觀發(fā)生動搖;房價過高還令大批進城人員居無定所,游離于城市周邊,阻礙我國城鎮(zhèn)化進程;更帶來整個房地產(chǎn)市場的虛假繁榮,最終導致泡沫經(jīng)濟。

        四、抑制我國城鎮(zhèn)住房價格的政策建議

        在當前住房供給水平下,抑制投機和投資性住房需求,可以抑制城鎮(zhèn)住房價格上漲,促使房價回落。

        投機和投資性住房需求存在兩部分收益,一是房屋持有期間的房租收益,二是房產(chǎn)交易時的增值收益。只有依法對房屋持有期間的收益和交易收益進行征稅,使其最終收益率無法高于一般投資收益率,才可以抑制投機和投資性住房需求過大導致的高房價。

        1.住房信息實行全國聯(lián)網(wǎng)

        抑制投機和投資性住房需求必須首先確認居民的住房面積。通過住房信息全國聯(lián)網(wǎng),可以有效監(jiān)控少數(shù)人多地置業(yè)的投機或投資現(xiàn)象。住房信息既包括房屋產(chǎn)權(quán)人個人的信息(身份證、戶口所在地等),也包括產(chǎn)權(quán)人家庭居住成員的信息(身份證號碼、戶口所在地等),這樣在計算人均住房面積時就有了可信度較高的標準。住房信息收集、登記在操作上并不困難,可由房屋管理機關向房屋產(chǎn)權(quán)人索取、備案。通過對信息簡單處理、上傳互聯(lián)網(wǎng),就很容易看出被登記的所有人員的住房面積,也能查出虛假信息(有些房產(chǎn)人通過虛增家庭居住人口來縮小人均住房面積)。

        2.對超出規(guī)定人均住房面積的部分征收房產(chǎn)稅

        我國可以對房產(chǎn)持有者超出其住房標準的部分進行征稅,目的是通過稅收來調(diào)節(jié)住房需求,增加房產(chǎn)持有者的成本,促進稀缺的住房資源的合理配置。我國的房產(chǎn)稅可以采取對二套房或多套房征收,以及對超出規(guī)定人均住房面積的部分征收兩種方案。第一種方案容易出現(xiàn)一人一套房,且房屋面積越來越大的避稅現(xiàn)象,不能有效抑制投機和投資性住房需求,也不能使稀缺的住房資源有效地配置到自住性需求者那里。第二種方案在抑制人們對大戶型住房需求的同時,也間接地限制了房地產(chǎn)商對大戶型房的供給,促進小戶型房供給增加,使住房資源得到進一步優(yōu)化,因此建議采用第二種方案

        (1)建議房產(chǎn)稅起征點定在人均住房面積40—50平方米。從住房供給角度看,2011年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32.7平方米,預計2020年為37.8平方米。從絕對數(shù)值看,即使人均40平方米,2—3口之家的住房面積也達到了80—100平方米,已經(jīng)有了比較好的居住舒適度了。從相對角度看,絕大多數(shù)發(fā)達國家的人均住房面積在40—60平方米之間。因此,該起征點可以保證今后很長一段時間不需對其進行調(diào)整,有利于政策的穩(wěn)定性。

        (2)征稅對象既要覆蓋新建住房,也要覆蓋已有的存量住房。已經(jīng)擁有超標住房的群體在政策未出臺前已經(jīng)獲益,政策制定時,如果把這些群體作為例外,將會造成他們繼續(xù)獲益。新政策不應讓既得利益者擁有繼續(xù)獲利的特權(quán)。

        (3)對超出起征點部分,每年按2%—4%的稅率采取累進稅制征收。房產(chǎn)持有者擁有超出其標準的住房,意味著住房資源沒有得到合理配置,始作俑者理應承擔持有該種資源造成的資源價值的損耗。這種損耗是以資產(chǎn)折舊的形式表現(xiàn)出來的,歐美等發(fā)達國家房產(chǎn)稅率一般是按房價的2%—4%征收[13-14],該稅負標準可以較好地體現(xiàn)出住房的折舊費用。

        3.提高個人住房轉(zhuǎn)讓交易中房產(chǎn)增值部分的稅收比率

        我國個人住房轉(zhuǎn)讓交易中房產(chǎn)增值部分的稅收是以個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅和營業(yè)稅的形式體現(xiàn)出來的。依據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī),我國個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅率是對二套以上房產(chǎn)交易中房產(chǎn)增值部分征收20%或征收交易收益的1%—3%;個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅率是對未滿五年的房產(chǎn)交易中房產(chǎn)增值部分征收5.55%,滿五年且面積在144平方米以上的征收5.55%。

        (1)嚴格限定個人住房轉(zhuǎn)讓收益率。個人住房雖然可以同其他商品一樣在市場中進行產(chǎn)權(quán)交易,但是,個人住房在沒有經(jīng)過任何裝修加工的情況下進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,只會帶來產(chǎn)權(quán)的變更,不能帶來任何社會實際財富的增加。社會只能承認其投資房產(chǎn)時所付資金的時間價值,也即相當于銀行同期的存款收益。所以,在個人住房轉(zhuǎn)讓交易過程中,政府不應該支持房產(chǎn)者獲得超出同期存款收益的資本收益部分。

        德國法律就規(guī)定,如果售房者房價超出“合理房價”20%,就屬違法。買房者可以向法院起訴,受訪者如果不改正,將會面臨高額罰款。如果房價超出“合理房價”50%,就屬犯罪,將會面臨巨額罰款甚至三年徒刑[15]。

        (2)提高我國個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅率,打擊投機和投資性住房需求。韓國對出售二套房、三套房分別征收50%和60%的資本收益稅[16],德國采取高稅收制度對炒房者同時征收不動產(chǎn)稅、交易稅、盈利稅等[14],英國的資本增值稅率也達到40%[16]。相比而言,目前我國個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅率偏低,并且,在實際執(zhí)行過程中也只是按交易收益的1%征收。建議我國在征收個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅時,嚴格執(zhí)行對房屋交易增值部分征稅的辦法,并且進一步提高稅負標準,對交易頻繁和交易多套房者采取更高的懲罰性稅率,對其超出一般投資收益率的部分全部以稅的形式扣除,令投機和投資者無利可圖。

        4.正確認識稅負轉(zhuǎn)嫁問題,出臺嚴厲的偷稅漏稅處罰政策

        有學者認為,征收房產(chǎn)稅或房產(chǎn)增值稅會產(chǎn)生稅負轉(zhuǎn)嫁行為,最終會由租房者或買房者承擔。從經(jīng)濟學角度來說,稅負轉(zhuǎn)嫁能力的強弱是由商品的需求價格彈性決定的,替代產(chǎn)品越多,商品的需求價格彈性就越大,賣者的稅負轉(zhuǎn)嫁能力就越弱。

        (1)房主提高房租將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租房者的能力是有限的。因為房租價格的高低取決于房價,而不是房產(chǎn)稅。如果租金房價比大于5%—6%,也即房租費用與分期貸款買房費用相當時,租房者會選擇貸款買房而不是租房。并且,房租價格還受公租房、廉租房等替代品的影響。

        (2)賣房者將住房轉(zhuǎn)讓所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者是有條件限制的。賣房者可以采取直接提高住房轉(zhuǎn)讓價格的辦法將稅負轉(zhuǎn)嫁出去,但是二手房與房產(chǎn)商銷售的樓房是替代關系,開發(fā)商樓盤不漲價,二手房價格也很難上漲,結(jié)果稅負只能由賣家自己承擔。而且,稅負越高越能擠壓賣房者的利潤空間,令其無利可圖。

        我國政府如果采用德國做法,對超出“合理收益”的部分采取懲罰性處罰,房產(chǎn)稅和住房轉(zhuǎn)讓所得稅更無法被轉(zhuǎn)嫁給最終消費者。

        (3)出臺嚴厲的偷稅漏稅處罰政策。與通過提價進行稅負轉(zhuǎn)嫁相比,賣房者可能更多地采取偷稅漏稅的方法來規(guī)避稅負。一是簽訂“陰陽合同”。當事人雙方通過分別簽訂一份真實意思表示的對內(nèi)合同和一份對外的假合同來逃避稅收,這已構(gòu)成違法行為。政府可以出臺免于處罰購房者、獎勵舉證人,并退回不法所得,處罰賣房人的政策,打擊逃稅行為。二是通過做手腳,提高抵扣稅收的額度。但是,這種逃避稅收方法不僅麻煩復雜,而且做手腳的費用較高、風險也很高。只要嚴格執(zhí)行監(jiān)管處罰制度,就可以把這種逃稅行為遏制住。

        5.完善城區(qū)周邊基礎配套設施

        一般城市核心區(qū)有著完善的教育、醫(yī)療、公交、購物和水電氣暖等基礎配套設施,房價普遍高于城區(qū)周邊地段。為了弱化住房壟斷性的特點,城鎮(zhèn)管理者在進行城鎮(zhèn)規(guī)劃時應盡可能兼顧城市各區(qū)域的同步發(fā)展,加強對城市非核心區(qū)的基礎設施和配套設施的建設。

        注釋:

        ①如果對官方數(shù)據(jù)匯總處理,結(jié)果為23.16平方米。原因可能是《中國統(tǒng)計年鑒》在統(tǒng)計城鎮(zhèn)人口時采用居住地標準,在計算城鎮(zhèn)住房建筑面積時采用的是城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)??紤]到我國城鎮(zhèn)大量存在的“非房地產(chǎn)開發(fā)建設房”、“小產(chǎn)權(quán)房”和“集資房”等對住房供給的補充作用,后者數(shù)據(jù)應該被低估了。

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