孫曉宇

1.陳小姐這幾天心情很不錯(cuò)，因?yàn)樗齽倓偘咽Ｓ嗟?4萬(wàn)元房貸提前還清了。

陳小姐向記者介紹說(shuō)，2006年她向銀行按揭貸了47萬(wàn)元買(mǎi)房，供30年。

此前，陳小姐曾還款共計(jì)23萬(wàn)元，并改為15年還款。貸款利率一直是基準(zhǔn)利率的70%，也就是4.58%，每月還貸1770元。

點(diǎn)評(píng)：投資收益與房貸利率持平不該提前還貸

本刊特約理財(cái)規(guī)劃師余建認(rèn)為，提前還房貸的核心在于，同樣的資金，能否找到收益高于房貸利率的投資產(chǎn)品。

從陳小姐的情況看，房貸利率相當(dāng)?shù)?，僅為4.58%，而目前銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的收益率高于這個(gè)水平的一抓一大把，這段時(shí)間很多低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益率均在5.5%—6%的水平，完全沒(méi)必要提前還貸。

2.王小姐有兩套房子，最近賣(mài)了其中一套，套現(xiàn)300多萬(wàn)元，有大筆現(xiàn)金在手。

王小姐告訴記者，現(xiàn)在住的房是去年買(mǎi)的，每月要還給銀行9000多元。據(jù)介紹，王小姐去年向銀行按揭貸款94萬(wàn)元，供20年，利率是按照現(xiàn)在基準(zhǔn)6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已經(jīng)還了一年了?！坝心敲炊喔哂?.2%的投資渠道，我為什么要提前還貸呢？”

王小姐表示，由于未還的本金額比較大，在現(xiàn)在的高利率環(huán)境下，組合投資年化收益超過(guò)房貸利率7.205%并不難。針對(duì)未償還的本金，王小姐將現(xiàn)有資金進(jìn)行組合投資，一部分低風(fēng)險(xiǎn)固定收益投資，一部分高風(fēng)險(xiǎn)投資。

點(diǎn)評(píng)：高風(fēng)險(xiǎn)投資并不適合所有人

余建認(rèn)為，對(duì)于一般人來(lái)說(shuō)，7.205%的房貸利率并不低，建議她提前還貸。要高于超過(guò)7.205%的收益率，目前看只有較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品才能做到。而高風(fēng)險(xiǎn)投資并不適合所有人，因此建議王小姐提前還貸。

如何提前還房貸

余建指出，在貸款初期提前還款節(jié)省的利息是最多的，無(wú)論是等額本息還是等額本金的還款方式，如果到了還款后期，雖然利率不變，但是大部分利息已償還，提前還款的意義不大。

不過(guò)，對(duì)于貸款不滿半年或一年的提前還款，部分銀行還要收取違約金。建議還貸前要了解清楚，避免繳納違約金。

對(duì)每月公積金繳納數(shù)額較高的人而言，可以考慮適當(dāng)提前償還一部分房貸。而如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。因?yàn)楣e金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少。

細(xì)算幾筆賬看提前還房貸是否劃算 罰息數(shù)額各有差異

市民在選擇提前還款時(shí)，一般會(huì)支付一筆手續(xù)費(fèi)，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會(huì)寫(xiě)明。

比較發(fā)現(xiàn)，各家銀行手續(xù)費(fèi)差異較大。有的銀行不收手續(xù)費(fèi)，而有的銀行則需要收實(shí)際還款額1—3個(gè)月的利息，甚至有的銀行需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。國(guó)有大行工、農(nóng)、中、建、交里，交行提前還款不收手續(xù)費(fèi)，而工行需要收2—3個(gè)月的利息作為手續(xù)費(fèi)，其他銀行則需收1個(gè)月利息。其中農(nóng)行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個(gè)月利息作為手續(xù)費(fèi)，三年后則不收手續(xù)費(fèi)。大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費(fèi)。而浦發(fā)銀行則表示若在貸款兩年內(nèi)提前還款需收取還款金額3%的手續(xù)費(fèi)，兩年后則不收手續(xù)費(fèi)。

外資銀行一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限差異收費(fèi)。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的手續(xù)費(fèi)，兩年后收費(fèi)降至1%，三年后則不收手續(xù)費(fèi);匯豐銀行三年后提前還款不收手續(xù)費(fèi)，兩年后提前還款至少收取2萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)，一年后提前還款至少收取3萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)。

允許提前還貸時(shí)間不同

此外，允許申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)間也不一樣。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行、東亞等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸，“目前還沒(méi)有變化”。

“一般房貸金額較大，若無(wú)特殊原因，一年內(nèi)很少有客戶會(huì)提前還貸。”一位銀行房貸部門(mén)的工作人員表示。

調(diào)整利息周期不同

一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行據(jù)此調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行一般是每年1月1日開(kāi)始按照最近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。

外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整。東亞銀行是在央行調(diào)整利息的第二個(gè)月開(kāi)始按新利率執(zhí)行，花旗銀行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開(kāi)始按新利率執(zhí)行。

對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，哪種調(diào)息方式更劃算？專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期，則是越晚調(diào)整越劃算。