吸收投資取得的土地使用權(quán)，土地增值稅清算時(shí)如何確定土地成本

問：A企業(yè)2004年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，2008年按照評(píng)估價(jià)值2000萬元對(duì)甲房地產(chǎn)公司投資，占股份50%。2010年，甲房地產(chǎn)公司補(bǔ)交土地出讓金400萬元后，改變了用地性質(zhì)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)進(jìn)行商品房開發(fā)。2013年，該項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅的清算條件，在清算時(shí)，對(duì)如何計(jì)算土地成本稅企產(chǎn)生分歧；有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照600＋400＝1000（萬元），作為土地成本，有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照2000＋400＝2400（萬元）作為土地成本。請(qǐng)問，哪種方法正確？

海華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 楊鄒

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第一條規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資，聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。再待轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)征收土地增值稅對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

需要說明的是：第一，這項(xiàng)免稅規(guī)定中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二，這項(xiàng)規(guī)定只是在投資環(huán)節(jié)暫免征收土地增值稅，待再轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)征收土地增值稅。第三，由于投資方在投資環(huán)節(jié)免征了土地增值稅，沒有完成土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，將來再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得按評(píng)估價(jià)值作為扣除基數(shù)，而只應(yīng)當(dāng)按A企業(yè)取得土地使用權(quán)的原值作為扣除基數(shù)。

剩下的問題是，按照2000-600＝1400（萬元）計(jì)算的土地增值稅由誰來納稅？

由于是A企業(yè)享受了土地增值稅的免稅規(guī)定，現(xiàn)在，應(yīng)當(dāng)納稅的當(dāng)然是A企業(yè)，A企業(yè)繳納了土地增值稅，取得完稅憑證后，甲公司可以按2400萬元作為基數(shù)計(jì)算扣除。A公司沒有取得完稅憑證，甲公司只能按1000萬元作為計(jì)算土地增值稅的基數(shù)計(jì)算扣除，投資時(shí)評(píng)估增值的1400萬元在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。

房鐸海

（接上頁）車庫按成本價(jià)轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)—地下車庫”，在這一環(huán)節(jié)，不繳納土地增值稅和契稅。

四、物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的會(huì)所的處理

物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的會(huì)所，屬于非營(yíng)利性的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的房產(chǎn)，開發(fā)成本作為“公共配套設(shè)施費(fèi)”分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除。

五、幼兒園的處理

開發(fā)項(xiàng)目中建造的幼兒園已經(jīng)移交地方教育主管部門，屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的設(shè)施，開發(fā)成本作為“公共配套設(shè)施費(fèi)”分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除。

楊國(guó)富