房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅在什么情況下應(yīng)當(dāng)核定征收

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅在什么情況下進(jìn)行核定征收？核定征收如何依法進(jìn)行？土地增值稅清算后，再出售結(jié)存的房產(chǎn)如何繳納土地增值稅？

慶陽房地產(chǎn)開發(fā)公司 葛慶爾

答：一、關(guān)于核定征收問題

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）的規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

上述諸條非違規(guī)即違法，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有違規(guī)違法才可以進(jìn)行核定征收，不違規(guī)不違法不得搞核定征收。國家稅務(wù)總局要求，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定征收工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

二、土地增值稅清算后，出售存量房納稅申報問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時分房產(chǎn)類別計算的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

某類房產(chǎn)單位可售面積成本費(fèi)用＝清算時該類房產(chǎn)扣除項(xiàng)目總額÷該類房產(chǎn)總可售面積

納稅人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后按月向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

謝志強(qiáng)