不同情況下繳納土地增值稅報送的申報資料是否相同

遼寧省凌源市遼西稅務代理公司 王力

答：納稅人在不同情況下繳納土地增值稅需要報送的申報資料是不同的，現(xiàn)分別介紹如下，供你參考。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)納稅人應報送的資料

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房屋繳納土地增值稅需扣除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金以及財政部規(guī)定的加計扣除項目金額，因此，應區(qū)分不同情況報送相應的資料。

（一）正常申報應報送的資料。

納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報；納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉讓后申報的，可按月或稅務機關規(guī)定期限繳納。申報時應隨納稅申報表報送以下資料：

1．房屋產(chǎn)權、土地使用權證書。

2．土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同。

3．與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。包括：取得土地使用權所支付的價款憑證，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與房地產(chǎn)轉讓有關稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關的資料。

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3．根據(jù)稅務機關要求提供房地產(chǎn)評估報告，即：當稅務機關認定納稅人提供的轉讓房地產(chǎn)取得的收入或者扣除項目金額不實，不能作為計稅依據(jù)，必須進行房地產(chǎn)評估時，由納稅人交由政府批準設立的評估機構對房地產(chǎn)所作的評估報告。

（二）清算申報應報送的資料。

房地產(chǎn)開發(fā)納稅人符合三種情形之一時，應進行土地增值稅清算，并自滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉讓土地使用權的。

房地產(chǎn)開發(fā)納稅人符合四種情形之一時，主管稅務機關將要求納稅人進行土地增值稅清算，納稅人應在收到清算通知之日起90天內辦理清算手續(xù)：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；③省稅務機關規(guī)定的其他情況。

辦理清算申報時應提供以下資料：

1．土地增值稅清算表及其附表。

2．房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

3．項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

4．納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。

（三）預征和核定征收土地增值稅時納稅人應報送的資料。

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條的規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。同時，《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條、第三十五條還規(guī)定，在土地增值稅清算中符合五種情況之一的，可實行核定征收，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅：①依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；③雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；④符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

根據(jù)上述規(guī)定，在土地增值稅清算前符合條件的可以預征，清算中符合條件的，可實行核定征收。在這兩種情況下繳納的稅款，都與實際存有差距，況且都是經(jīng)過主管稅務機關核定確認的，因此，納稅人在預繳稅款或者按主管稅務機關核定的數(shù)額繳納土地增值稅時，至少應報送土地增值稅納稅申報表，其他需提供申報資料按主管稅務機關的具體要求提供。

二、銷售舊房屋與建筑物納稅人應報送的資料

納稅人轉讓舊房屋及建筑物計算繳納土地增值稅時需扣除房屋及建筑物成本、取得土地使用權所支付的地價款（未支付或無憑據(jù)不扣除）和國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用（評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣除）以及轉讓環(huán)節(jié)的稅金，特別是房屋及建筑物需要按評估成本扣除，因此，在申報時應隨納稅申報表報送如下資料：

1．房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書。

2．土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同。

3．房地產(chǎn)評估報告。

4．轉讓房地產(chǎn)有關稅金的完稅憑證。

5．其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料，如：房地產(chǎn)原造價或者買價等。

6．納稅人發(fā)生下列轉讓行為的，還應從簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關備案。

（1）因國家建設需要征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此得到的經(jīng)濟補償。

（2）因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的（應有政府要求搬遷的批文）。

（3）轉讓自用住房的（應有居住時間證明，如房產(chǎn)證、住房證、戶口簿等）。

邢國平