田原

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是資金使用密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容包括了項(xiàng)目融資和資金管理。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈演愈烈和房地產(chǎn)行情的錯(cuò)綜變化，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的過(guò)程中面臨著巨大的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目融資和資金管理的要求很高，資金籌集和管理成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目融資；資金管控；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0246-02

資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理和資金管理與控制，對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行具有重要意義。近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資問(wèn)題也日益受到關(guān)注，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管理方面存在的問(wèn)題分析

1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項(xiàng)目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過(guò)高和引起債務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)某一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，需要進(jìn)行融資決策分析，進(jìn)而確定企業(yè)的項(xiàng)目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險(xiǎn)等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目融資決策進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，缺乏資深的融資顧問(wèn)的參與，造成項(xiàng)目融資不夠合理和完善，不能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>

2.房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全，融資效率低

房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過(guò)程中存在多種融資模式，但在實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中存在短視行為，企業(yè)過(guò)度地依賴(lài)于銀行貸款，而銀行貸款受到國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境的影響，受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于缺乏健全的融資市場(chǎng)體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，存在融資成本過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過(guò)程中，缺乏對(duì)自身情況的分析和估算。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模、融資方式、項(xiàng)目建設(shè)的數(shù)量、融資的時(shí)機(jī)等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)投資周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中面臨多重風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在項(xiàng)目融資和項(xiàng)目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問(wèn)題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)缺乏充分的預(yù)警、識(shí)別和應(yīng)對(duì)機(jī)制。企業(yè)缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)和資金管理風(fēng)險(xiǎn)的重視，對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識(shí)。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對(duì)投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門(mén)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財(cái)務(wù)困境

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎(jiǎng)金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營(yíng)運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或資金冗余。

對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在使用的過(guò)程中不能夠按照計(jì)劃進(jìn)行控制，項(xiàng)目資金在收付過(guò)程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響和制約項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控的措施建議

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析

科學(xué)的融資決策分析，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目資金的籌集途徑進(jìn)行科學(xué)的比較分析，對(duì)企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢(xún)?nèi)谫Y顧問(wèn)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。

2.推進(jìn)融資渠道創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過(guò)程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目融資中應(yīng)該主動(dòng)發(fā)展多元化的融資，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過(guò)多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場(chǎng)，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問(wèn)題，但是無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿(mǎn)足公司長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴(lài)，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過(guò)程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會(huì)形象，穩(wěn)步擴(kuò)張，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。endprint

3.監(jiān)督資金使用過(guò)程，提高資金使用效率

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進(jìn)行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計(jì)劃，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過(guò)程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工階段的資金使用的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)資金過(guò)程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過(guò)程中出現(xiàn)浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購(gòu)和建設(shè)成本中，因此，必須加強(qiáng)對(duì)工程材料采購(gòu)和工程施工過(guò)程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該制定滾動(dòng)的預(yù)算計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動(dòng)。最后，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的收入與支付過(guò)程的監(jiān)控。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金流動(dòng)的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于投資額度較大、投資周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項(xiàng)目資金的保障機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過(guò)程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項(xiàng)目工程款項(xiàng)和工程費(fèi)用的計(jì)量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金存取、費(fèi)用收付制度，加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金計(jì)劃管理水平。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃及原材料設(shè)備等采購(gòu)資金計(jì)劃通過(guò)全面的年度和月底資金使用計(jì)劃的編制，根據(jù)實(shí)際的工期需要和工程進(jìn)度需要，科學(xué)合理地安排項(xiàng)目資金使用，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

資金對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實(shí)施多元化的融資模式，加強(qiáng)對(duì)融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，提高對(duì)企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強(qiáng)對(duì)資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計(jì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 王 莉]endprint