袁雪竹

摘 要：互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)讓人們生活的方方面面發(fā)生了翻天覆地的變化。尤其是近二十年以來，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)飛速發(fā)展，全球化的經(jīng)濟(jì)格局已經(jīng)顯現(xiàn)，在這樣的環(huán)境下，傳統(tǒng)的企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，金融地產(chǎn)行業(yè)也不例外，互聯(lián)網(wǎng)改變了金融地產(chǎn)企業(yè)的銷售、生產(chǎn)、管理方式。文章通過對(duì)金融地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出了有針對(duì)性的對(duì)策，并提出利用互聯(lián)網(wǎng)手段防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)；金融地產(chǎn)；潛在風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F831 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）32-0141-01

1 金融地產(chǎn)的概念

金融地產(chǎn)從稱呼上與房地產(chǎn)金融相差無幾，但是本質(zhì)上有很大區(qū)別。房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)，其主體是金融活動(dòng)；而金融地產(chǎn)是靠資本運(yùn)作、依托多元化投資增值的房地產(chǎn)活動(dòng)，其主體仍然是房地產(chǎn)活動(dòng)，其最主要的特點(diǎn)就是由金融企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)活動(dòng)，或者房地產(chǎn)企業(yè)通過金融活動(dòng)來支撐其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。金融地產(chǎn)的特點(diǎn)是：從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)，通過開發(fā)外包與概念提升相結(jié)合，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收。從盈利的角度來說，金融地產(chǎn)有贏利來源，貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長(zhǎng)期租金收入，總體盈利豐厚。在資金需求方面，相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言，金融地產(chǎn)資金需求較高，流動(dòng)性要求強(qiáng)。金融地產(chǎn)同樣具有獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，那就是其融資能力，資產(chǎn)管理能力和投資分析能力。這些獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)使金融地產(chǎn)近年來與房地產(chǎn)金融一樣飛速發(fā)展。

金融地產(chǎn)由來已久，而且國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)在這方面相對(duì)而言起步早，發(fā)展快，較為成熟，因此目前金融地產(chǎn)是國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要模式之一。而我國(guó)的金融地產(chǎn)活動(dòng)剛剛起步，因此市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。

2 金融地產(chǎn)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)

由于地產(chǎn)行業(yè)是高資金需求的行業(yè)，因此傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)如果經(jīng)營(yíng)不善，往往容易出現(xiàn)資金短缺的情況。但是金融地產(chǎn)行業(yè)由于其金融行業(yè)的背景，在資金方面有較為明顯的優(yōu)勢(shì)，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是命脈，是決定企業(yè)是否能長(zhǎng)久發(fā)展的先決條件。因此做好金融地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控就顯得尤為重要，不僅要從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的角度進(jìn)行管控，同時(shí)還要從金融風(fēng)險(xiǎn)管控方面著手。我國(guó)金融地產(chǎn)當(dāng)前面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)類型主要有以下幾方面。

2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

金融地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的不確定使金融機(jī)構(gòu)的收益產(chǎn)生不確定的風(fēng)險(xiǎn)。目前，有可能造成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有以下幾點(diǎn)。

2.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)影響金融地產(chǎn)市場(chǎng)

由于金融地產(chǎn)行業(yè)既包含金融活動(dòng)，又參與房地產(chǎn)活動(dòng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)是造成金融地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)看好市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)放大量貸款，開發(fā)商大量囤積土地，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)背離長(zhǎng)期均衡價(jià)格，特別是如果伴隨著房地產(chǎn)空置率和房?jī)r(jià)兩個(gè)相反的指標(biāo)同時(shí)過快上漲，市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)反轉(zhuǎn)，甚至出現(xiàn)泡沫危機(jī)。房屋和土地的滯銷將造成金融地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)，銀行很難收回貸款，這樣就會(huì)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 過于單一的融資渠道

過于單一的融資渠道是形成金融地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因。我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道過于單一，主要集中于商業(yè)銀行貸款，雖然很多金融地產(chǎn)企業(yè)增加了基金、保險(xiǎn)、股票等渠道，但這些只是資金的一小部分。因此，過于單一的融資渠道也會(huì)加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

2.1.3 國(guó)外資金和金融地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入駐

很多外資企業(yè)擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)金融地產(chǎn)行業(yè)才剛剛起步，因此很多本土企業(yè)在面對(duì)強(qiáng)大的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，往往沒有招架之力。與此同時(shí)，大量國(guó)外資金的涌入也是加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的另一重要因素，外資一旦大量撤出，會(huì)給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，一旦人民幣升值空間到頂，很多外資由于利潤(rùn)縮水而撤出，那么國(guó)內(nèi)銀行將不能保證其準(zhǔn)備金額，這樣就容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，受到國(guó)家相關(guān)政策和法律的影響和制約，而金融地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)的資金都依賴于房地產(chǎn)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資量巨大，進(jìn)一步加強(qiáng)了金融政策對(duì)金融地產(chǎn)行業(yè)的影響。比如，銀行利率的升降、貨幣供應(yīng)的增減、社會(huì)福利措施的變化等，都將對(duì)金融地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。

2.3 信用風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)很多金融地產(chǎn)行業(yè)的金融活動(dòng)，都會(huì)對(duì)個(gè)人進(jìn)行貸款，主要針對(duì)購房貸款。個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行的利益受損。比如借款人由于家庭、收入、工作、健康等因素的變化，不能按期或者無力償還銀行貸款，就會(huì)對(duì)金融地產(chǎn)企業(yè)造成損害，產(chǎn)生由個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3 互聯(lián)網(wǎng)背景下金融地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)策

針對(duì)金融地產(chǎn)行業(yè)所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，文章給出以下對(duì)策，并且建議金融地產(chǎn)行業(yè)充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思想來規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

互聯(lián)網(wǎng)能為金融地產(chǎn)企業(yè)帶來的除了擴(kuò)大的銷售渠道之外，更重要的是提供了一種新型的融資平臺(tái)。金融地產(chǎn)行業(yè)想要應(yīng)對(duì)由于融資渠道單一而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，唯一的辦法就是增加融資渠道，擴(kuò)大金融活動(dòng)的類型。比如可以通過設(shè)立基金，吸引民間閑散資金，民間資金雖然單筆金額小，但優(yōu)勢(shì)在于基數(shù)大，所以如果能夠有效利用民間資金，對(duì)于金融地產(chǎn)行業(yè)而言，無疑是一大幫助。

像萬科與百度的結(jié)合一樣，金融地產(chǎn)行業(yè)同樣可以主動(dòng)應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的挑戰(zhàn)，主動(dòng)出擊，緊跟互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，尋求與互聯(lián)網(wǎng)公司的戰(zhàn)略合作或者自行建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，為自己開拓互聯(lián)網(wǎng)銷售渠道、互聯(lián)網(wǎng)融資渠道。甚至通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)從原材料的采購，到客戶信用評(píng)價(jià)，到房屋銷售，到物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。

3.2 以大數(shù)據(jù)為依據(jù)，合理預(yù)測(cè)政策走向

國(guó)家的政策制定都是有現(xiàn)實(shí)依據(jù)的，這些現(xiàn)實(shí)依據(jù)就是前一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)變化。因此，如果金融地產(chǎn)行業(yè)能夠根據(jù)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化，充分利用云計(jì)算的平臺(tái)，發(fā)揮大數(shù)據(jù)的價(jià)值，通過分析相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來預(yù)測(cè)國(guó)家政策的走向，這對(duì)于金融地產(chǎn)行業(yè)而言，將是非常有利的。

3.3 利用互聯(lián)網(wǎng)，建立完善的信用評(píng)價(jià)機(jī)制

只有通過完善的信用評(píng)價(jià)，才能最大限度地避免信用風(fēng)險(xiǎn)。金融地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)打通企業(yè)壁壘，以行業(yè)甚至超越行業(yè)為平臺(tái)，搭建完善的信用記錄平臺(tái)。同時(shí)，企業(yè)自身還應(yīng)對(duì)客戶和開發(fā)商建立系統(tǒng)的信用評(píng)價(jià)機(jī)制，這種機(jī)制的建立，必然需要以往的數(shù)據(jù)，通過定性和定量的分析，預(yù)測(cè)其未來的償還能力。只有這樣才能從根本上降低金融地產(chǎn)行業(yè)面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié) 語

互聯(lián)網(wǎng)從出現(xiàn)已經(jīng)使人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的而影響也是與日俱增，房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不得不面臨新的競(jìng)爭(zhēng)。搜房網(wǎng)的出現(xiàn)，使房產(chǎn)中介面臨危機(jī)，因?yàn)樗鼮槿藗兲峁┝艘环N更為便捷的、低成本的房屋交易平臺(tái)；新型的物業(yè)公司強(qiáng)勢(shì)入駐住宅小區(qū)，它們免收物業(yè)費(fèi)，只是為小區(qū)的居民配送生活用品，這使得本就不賺錢的傳統(tǒng)物業(yè)更是雪上加霜。除此以外，新浪樂居與易居等大型互聯(lián)網(wǎng)公司，也在試圖利用網(wǎng)絡(luò)的力量形成一種新的地產(chǎn)開發(fā)概念。文章通過對(duì)金融地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)分析，提出了以互聯(lián)網(wǎng)為手段的解決對(duì)策，希望能夠?qū)ξ覈?guó)金融地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所幫助。

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