王宇WANG Yu

（天津?yàn)I海職業(yè)學(xué)院，天津 300451）

（Tianjin Coastal Polytechnic，Tianjin 300451，China）

1 房地產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一個行業(yè)，其最終產(chǎn)品是生產(chǎn)房地產(chǎn)價值的評估報告，這種報告針對不同項(xiàng)目價值進(jìn)行估算，制作過程相對復(fù)雜。目前，該行業(yè)部分地區(qū)報告的制作還停留在比較落后的手工階段，即利用office軟件生成相應(yīng)文檔作為最終報告形式。顯然，這種工作模式在如今高速發(fā)展的房屋市場中，完全沒有競爭力。主要問題有以下幾點(diǎn)：

1.1 人工干預(yù)過多，影響報告制作質(zhì)量 由于評估人員利用文檔類軟件進(jìn)行手工錄入，報告質(zhì)量不能完全保證，即使是反復(fù)進(jìn)行核查檢驗(yàn)，都有可能存在部分輸入錯誤的現(xiàn)象。

1.2 生成報告周期過長，工作效率低 房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，帶動了評估所業(yè)務(wù)的增加。但中小型評估所往往人員有限，市場需求又呈現(xiàn)上升趨勢，導(dǎo)致報告制作周期長，缺乏系統(tǒng)的工作流程，不能按期完成應(yīng)有的項(xiàng)目。

1.3 數(shù)據(jù)共享不夠 傳統(tǒng)手工方式生產(chǎn)評估報告，沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息錄入到數(shù)據(jù)庫中。使得每一筆業(yè)務(wù)之間沒有相互的聯(lián)系，造成了數(shù)據(jù)資源的浪費(fèi)。同時，要查詢以往的業(yè)務(wù)報告，沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)檢索功能，不能迅速定位相應(yīng)需求。

1.4 工作業(yè)務(wù)進(jìn)度無法把握 制作一份評估報告完整的流程為：接受評估委托→安排現(xiàn)場勘查→估價師尋值→反饋給委托人→出具報告→估價師簽字蓋章→繳費(fèi)并領(lǐng)取報告，這通常需要幾個部門之間相互協(xié)作完成的一項(xiàng)工作。實(shí)際操作中，苦于沒有一個基于過程控制的信息系統(tǒng)軟件，委托人無法查詢到其所委托的業(yè)務(wù)進(jìn)程。

1.5 無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理自動化 大部分評估所員工月考核都與每個月工作量掛鉤，企業(yè)根據(jù)員工完成項(xiàng)目數(shù)量實(shí)行績效考核。人力資源部門以往要根據(jù)評估員填寫的計(jì)數(shù)表及報告，生成當(dāng)月的考核報表。工作過程完全由人工操作，容易出現(xiàn)錯誤，并造成考核工作混亂的現(xiàn)象。

本文結(jié)合以上問題，筆者對區(qū)域評估所進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)實(shí)際工作需要，開發(fā)一套可擴(kuò)展模塊的房地產(chǎn)評估系統(tǒng)軟件，利用該軟件可以提高評估工作效率，加強(qiáng)企業(yè)競爭力。

2 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)概要設(shè)計(jì)

將軟件需求轉(zhuǎn)換為實(shí)際運(yùn)行系統(tǒng)之前，首先設(shè)計(jì)出軟件總的體系結(jié)構(gòu)，稱為項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)又叫概要設(shè)計(jì)，它將系統(tǒng)功能模塊初步劃分，并給出合理的研發(fā)流程和資源要求。

本軟件設(shè)計(jì)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及房地產(chǎn)評估的實(shí)際工作過程，進(jìn)行了系統(tǒng)的框架規(guī)劃。該系統(tǒng)為評估工作人員提供了專用操作平臺，通用性強(qiáng)，操作簡便，具有直觀的圖形界面，能充分利用市場資料和常用評估參數(shù)，以提高評估所工作效率。系統(tǒng)評估模塊可選用一種或多種算法，對項(xiàng)目進(jìn)行評估試算。評估人員只需要通過輸入相應(yīng)技術(shù)參數(shù)，便可得到精確、明晰的評估結(jié)果，可大大提高評估質(zhì)量和效益。

3 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)功能規(guī)劃

3.1 業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì) 業(yè)務(wù)流程圖主要是描述業(yè)務(wù)的走向，其描述的是完整的業(yè)務(wù)流程。它以業(yè)務(wù)處理過程為中心，一般不涵蓋數(shù)據(jù)的概念。筆者針對多家評估公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了整理，歸納了項(xiàng)目的辦理程序。首先公司市場部先從銀行或房產(chǎn)中介公司拿到評估業(yè)務(wù)，然后把評估資料（包括房產(chǎn)證、委托方身份證等）交給業(yè)務(wù)部，再由該部門委派現(xiàn)場勘察人員進(jìn)入現(xiàn)場，完成相關(guān)勘測任務(wù)，并根據(jù)勘測報告對該項(xiàng)目價值進(jìn)行相關(guān)參數(shù)測算，即完成“尋值”任務(wù)。最后估價員根據(jù)勘測報告給出的測算值，運(yùn)用適合的估價方法或案例，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目確切價值，生成評估報告，同時將評估報告裝訂成冊送給客戶。業(yè)務(wù)流程圖如圖1 所示。

3.2 模塊接口設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目對接口的要求有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，以充分保障接口的穩(wěn)定性和易用性。接口的定義要遵循以下要求：

①規(guī)范性：接口設(shè)計(jì)的代碼規(guī)范，包括接口調(diào)用方法、接口名稱、參數(shù)的類型和名稱等，這是最基本的要求。②可移植性：對于需要在多平臺實(shí)現(xiàn)的接口，需要考慮接口本身的可移植性，因此最少使用對于系統(tǒng)依賴的類型，作為接口的參數(shù)類型或者返回值類型。③魯棒性：接口需要有適度的魯棒性，即能夠在多種情況下接口都能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的效果，不會隨著調(diào)用者傳入的變化參數(shù)而導(dǎo)致接口的輸出數(shù)據(jù)違背接口語義的情況出現(xiàn)。④安全性：接口定義時需要嚴(yán)格限制參數(shù)的讀寫權(quán)限，如果只能是只讀的參數(shù)，則一定要設(shè)置成const，以免出現(xiàn)非法使用。⑤兼容性：這是接口擴(kuò)充的原則，必須保證同一個接口實(shí)現(xiàn)后，向兼容前一版本的使用。擴(kuò)充的同類接口也能兼容老接口的實(shí)現(xiàn)。

3.3 模塊劃分 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)整體劃分為兩大類模塊，即公共模塊和業(yè)務(wù)模塊。

3.3.1 公共模塊 像數(shù)據(jù)庫連接模塊、權(quán)限檢測、登錄信息檢測等等，只為其他模塊作服務(wù)的，一般情況下，公共模塊之間是不會產(chǎn)生交互行為，他們只被其他模塊調(diào)用。

3.3.2 業(yè)務(wù)模塊 像用戶登錄、信息列表展現(xiàn)、信息編輯、信息查詢等等，一般一個業(yè)務(wù)模塊又可以分為：

①表現(xiàn)層，或者叫UI 層，用于獲取數(shù)據(jù)、顯示數(shù)據(jù)以及輸入輸出等。②中間訪問層，提供給其他模塊調(diào)用的接口，同時實(shí)現(xiàn)對傳入數(shù)據(jù)的有效性校驗(yàn)，并實(shí)現(xiàn)主要業(yè)務(wù)邏輯。③業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)存儲層，主要是處理本業(yè)務(wù)模塊對象。

3.4 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)功能模塊圖 功能模塊圖是用來描述信息系統(tǒng)功能一種方法，是系統(tǒng)分析員根據(jù)需求分析結(jié)果繪制的。房地產(chǎn)評估信息系統(tǒng)功能模塊圖如圖2所示。

圖2 房地產(chǎn)評估信息系統(tǒng)功能模塊圖

3.5 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì) 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)（Database Design）是指對于一個給定的應(yīng)用環(huán)境，構(gòu)造最優(yōu)的數(shù)據(jù)庫模式，建立數(shù)據(jù)庫及其應(yīng)用系統(tǒng)，使之能夠有效地存儲數(shù)據(jù)，滿足各種用戶的應(yīng)用需求。數(shù)據(jù)庫模型的設(shè)計(jì)是否合理會極大的影響系統(tǒng)的使用性能。數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的任務(wù)是把概念數(shù)據(jù)庫模式變換為邏輯數(shù)據(jù)庫模式。對于關(guān)系數(shù)據(jù)庫而言，就是將E-R 圖轉(zhuǎn)換為關(guān)系模式。本系統(tǒng)采用Microsoft SQL Server 建立數(shù)據(jù)庫，根據(jù)數(shù)據(jù)庫概念結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，下面簡單介紹部分?jǐn)?shù)據(jù)表：

admin 表（用戶表），記錄用戶的信息，如表1 所示。

表1 Users 表

evaluation method 表（估價方法表），記錄項(xiàng)目估價方法，如表2 所示。

表2 evaluation method 表

3.6 部分代碼設(shè)計(jì) 本系統(tǒng)利用Microsoft.NET 平臺進(jìn)行程序開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)以“類”的形式來組織、封裝一些常用的方法和事件，不僅可以提高代碼的重用率，也有利于代碼維護(hù)，同時大大方便了代碼的管理，在編程過程中可以起到事半功倍的效果。本系統(tǒng)使用了大量的“類”，在這里僅介紹數(shù)據(jù)層功能設(shè)計(jì)。

數(shù)據(jù)層設(shè)計(jì)主要實(shí)現(xiàn)邏輯業(yè)務(wù)層與SQLserver 數(shù)據(jù)庫建立一個連接訪問橋。該層主要實(shí)現(xiàn)的功能方法是：打開/關(guān)閉數(shù)據(jù)庫連接、執(zhí)行數(shù)據(jù)的增、刪、改、查等功能。創(chuàng)建數(shù)據(jù)層連接類Database.cs 放置在App_Code 文件夾下的DataAccessLayer 文件夾中。構(gòu)造函數(shù)DataBase 是用來獲取數(shù)據(jù)庫連接字符串的。代碼如下：

4 系統(tǒng)設(shè)計(jì)總結(jié)

本系統(tǒng)完成后在房地產(chǎn)評估所中試運(yùn)行，該軟件以房地產(chǎn)評估項(xiàng)目管理為中心，采用分層結(jié)構(gòu)，模塊化設(shè)計(jì)。整個系統(tǒng)是從房地產(chǎn)評估實(shí)際工作過程角度出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，各個模塊提供數(shù)據(jù)支撐與輔助管理。軟件整體設(shè)計(jì)力求簡潔明確，項(xiàng)目流程清晰，數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)完整，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)自動化處理，提高數(shù)據(jù)檢索速度。軟件主要功能包括項(xiàng)目管理、權(quán)限管理、交易案例管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、日常輔助管理等功能，能夠支持多個估價對象、自動計(jì)算估價結(jié)果、自動生成房地產(chǎn)估價報告、查詢匯總統(tǒng)計(jì)，同時具有方便安裝、使用方便的特點(diǎn)。通過該系統(tǒng)的應(yīng)用，大大簡化了評估人員日常工作程序的復(fù)雜程度，提高了業(yè)務(wù)人員在評估工作效率，并且大大節(jié)省了項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的開支。

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