林日華

（玉林市衛(wèi)生學校，廣西 玉林 537000）

醫(yī)學院校實訓教學樓因其獨特的造型、先進的設施、一流的硬件、齊全的功能成為學校標志性的不動產業(yè)和進行科學研究的實踐基地。最近幾年是高職與中職學校合并和實訓教學樓建設的高峰期，要長期有效地管理好龐大的實訓教學樓物業(yè)，必須采取市場化、企業(yè)化經營和社會化的管理模式來實現，逐步走出原有的行政管理思路，在物業(yè)管理方面進行轉軌，以現代物業(yè)管理的理念來提高實訓教學樓的使用效率。然而,物業(yè)管理在實訓教學樓的管理上還是一個新名詞,在現實中很少把物業(yè)管理與實訓教學樓的管理制度密切聯系起來。

隨著我國醫(yī)學教育辦學規(guī)模不斷擴大，大量學校都在擴建或新建實訓大樓。新大樓、新環(huán)境增加了很多管理項目，如中央空調、自動滅火噴灑消防系統(tǒng)、監(jiān)測防盜系統(tǒng)、電源設備、電梯運行、通風排污系統(tǒng)、自動存包業(yè)務等，都需要有各方面的專業(yè)人員來管理。因此，就需要現代化的物業(yè)管理，這將沖擊傳統(tǒng)的實訓教學樓行政后勤管理體制，如何滿足教學科研工作者和學生多樣化、多層次、不斷變化的環(huán)境需求，物業(yè)工作是實訓教學樓管理工作鏈上的一個重要環(huán)節(jié)。

1 物業(yè)管理與實訓教學樓物業(yè)管理

物業(yè)管理是指物業(yè)經營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，依據物業(yè)管理委托合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住或工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經濟價值[1]。

實訓教學樓的物業(yè)管理是指物業(yè)服務企業(yè)受學校的委托，按照國家法律和《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定，依照物業(yè)管理標準、合同和契約，對已投入使用的學校實訓教學樓的配套設備設施、樓宇內外環(huán)境等行使管理權，運用現代化的管理方法和先進的維修養(yǎng)護技術，對實訓教學樓的物業(yè)進行維護、修繕和管理，并為實訓中心的工作人員及學生提供多方面的綜合服務，使物業(yè)體現最大的使用價值和經濟價值。

2 實訓教學樓物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢

醫(yī)學院校實訓教學樓物業(yè)管理的主要目的是為師生創(chuàng)造一個良好的教學和學習環(huán)境，從而在一定程度上提升學校的社會形象[2]。這就要求學校的物業(yè)管理發(fā)展方向需與社會物業(yè)管理相一致，以適應現代醫(yī)學教育事業(yè)發(fā)展的要求。實訓教學樓的物業(yè)管理相對于一般的物業(yè)管理內容有所不同，它是現代教育事業(yè)的進步以及硬件設施逐漸改善而形成的一個嶄新的管理模式，是學校實訓教學工作的重要組成部分。努力營造寧靜、優(yōu)雅、舒適的學習環(huán)境，促進學校改革的發(fā)展，就必須有一支高效的管理隊伍來支撐。實訓教學樓的物業(yè)管理是在一般物業(yè)管理的基礎上，并且在管理機制、方式及工作涵蓋面和所涉及的內容等方面做出全新的變革[3]，滿足師生對科學研究、教學實踐、知識信息等方面需求的物業(yè)管理，從而保障實訓教學樓各項工作的正常運行。因此，醫(yī)學院校實訓教學樓的物業(yè)管理交由物業(yè)公司完成非常必要。一是能讓教學人員從繁雜瑣碎的后勤事務中解脫出來，把時間和精力用于教學工作和科學研究中；二是利用物業(yè)公司專業(yè)對口的技術人才資源解決實訓教學樓缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術人員的困難，利于物業(yè)服務的需要；三是有了專業(yè)的物業(yè)管理隊伍對實訓教學樓的物業(yè)進行科學管理，使實訓教學樓的現代化設備得到了有效的綜合性管理，利于延長實訓教學樓財產的使用壽命，從而為學校節(jié)省了維修和建設費用。

3 實訓教學樓物業(yè)管理的基本內容

隨著我國教育事業(yè)的快速發(fā)展，國家對實訓教學樓的建設投入大幅度增加，并配合各學科的實訓室增加了許多現代化的設施設備。因此，實訓教學樓的物業(yè)管理亦有其自身的特點，涵蓋了以下方面：（1）對實訓教學樓管理系統(tǒng)的維護、調試與管理，如BA——樓宇自動化，CA——通訊自動化，OA——辦公自動化[4]。（2）對實訓教學樓的物業(yè)和附屬配套設施設備及場地的維護、修繕等的管理，如HO——空調自動化，FA——消防自動化，SA——保安自動化等[4]。（3）對實訓教學樓環(huán)境的管理，如清潔衛(wèi)生、廢棄物的清理、綠化修剪養(yǎng)護等。（4）對實訓教學樓實驗儀器、藥品、實驗動物等的配合管理。

物業(yè)管理可分為有形管理和無形管理，有形管理包括對房產、設備的管理；無形管理則指規(guī)章制度、運行程序的制訂和執(zhí)行[3]。因此，醫(yī)學院校實訓教學樓物業(yè)管理大致可分為：（1）有形管理，是指對實訓教學樓房產、設備的日常使用和保養(yǎng)進行直接管理，并配合對實驗儀器、藥品、動物、實驗資料的管理，是實訓教學樓物業(yè)管理的主要工作；（2）無形管理，是為參與學校實訓教學工作的整體運作，提高實訓教學樓的文明程度的規(guī)章制度、運行程序的制訂和執(zhí)行。將物業(yè)工作融于這兩種管理之中，能使常用機電設備得到專業(yè)維護，使之科學運行。通過實施物業(yè)管理，能使實訓教學樓的物業(yè)得到嚴謹、科學、規(guī)范的管理和精心的養(yǎng)護，常年保持良好的整體形象，綠化帶能夠得到專業(yè)培育和修剪。

4 實訓教學樓物業(yè)管理工作思路和社會化服務運作方式

物業(yè)管理是教育管理體制改革和后勤社會化改革的產物[5]。學校物業(yè)管理的發(fā)展方向要與社會化物業(yè)管理模式接軌。以社會效益和市場經濟規(guī)律為準則，把學校的物業(yè)管理模式并入社會化發(fā)展的行列，管理也要融入市場經濟的理念[5]。因此，采取引入競爭機制和實行對外承包的方式招標物業(yè)公司對實訓教學樓的物業(yè)進行管理，使之適應社會經濟快速發(fā)展的需要，提高學校的管理效率。

4.1 依據市場社會化趨勢的原則

隨著經濟結構和體制的不斷調整，管理模式也應隨之進一步完善和發(fā)展。學校的物業(yè)管理必須從社會獲取信息并得到社會的支持，不斷完善自己的管理體系，根據自身的特殊性，綜合實訓教學的改革需要，走社會化的物業(yè)管理道路。在立足為教學和科研服務的基礎上，從有推廣價值的經驗中學習方法，以此適應實訓教學樓后勤服務管理社會化的趨勢。

4.2 完整的工程檔案資料

按學校制度規(guī)定，實訓教學樓工程竣工后，各類工程圖紙、設備技術資料檔案歸入學校檔案館保存，而實訓教學樓建筑工程圖紙、設備技術資料又是工程技術人員進行設備維護的重要依據。因此，為確保實訓教學樓設備的正常運作，要制訂各項設備的安全操作規(guī)程，并嚴加管理，要有專人負責對各類資料進行收集、整理、歸檔等。復印件由實訓中心和物業(yè)公司各自保存一份，以備日后所需。各類工程圖紙等資料要裝訂成冊，對主要設備使用情況做詳細記錄，實訓中心和物業(yè)公司經過共同商討后，制訂各類設備日常維護及每年的保養(yǎng)計劃。

4.3 實訓教學樓物業(yè)管理的組織結構（見圖1）

4.4 職責要明確

由于實訓教學樓物業(yè)服務的特殊性，物業(yè)公司除了要對實訓教學樓物業(yè)和附屬設施設備及場地環(huán)境進行管理外，還要對實訓教學樓的教學用品、實驗儀器、藥品、試劑、信息系統(tǒng)、實訓資料等進行配合管理（如防蟲、防鼠、防盜、防潮、防火、防災、通風等）。因此，在選擇物業(yè)公司時，要選擇實力強、水平高、信譽好的公司來承包學校實訓教學樓的物業(yè)管理工作。合同條款要細化，職責要明確，強化物業(yè)服務的質量和信譽。

（1）學校作為業(yè)主，要履行自己的職能，要了解實訓教學樓的物業(yè)詳細情況，參照市場化的物業(yè)服務質量標準來對物業(yè)服務社會化經費做充分預算,做到以最小的投資獲得物業(yè)公司優(yōu)質、高效的服務[6]。在招標物業(yè)公司的過程中，應當堅持專業(yè)資質的特殊要求，如企業(yè)信譽、以往業(yè)績、社會影響、技術力量、工作效率、物業(yè)管理人員職責分工等方面都要進行充分了解，擇優(yōu)選用。選擇物業(yè)公司經驗豐富、專業(yè)對口，能滿足實訓教學樓物業(yè)服務需求的技術隊伍。隨著物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，電子眼、智能安全管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、自動消防與報警設備等現代化高科技產品在物業(yè)管理中的應用，對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。因此，實訓教學樓的物業(yè)管理工作要具備一定的計算機操作能力和物業(yè)管理軟件的應用能力的人員才能勝任。

（2）物業(yè)公司作為服務企業(yè)，對于物業(yè)管理工作必須從思想上給予高度重視。管理工作的好壞直接關系到實驗教學工作的正常開展及物業(yè)公司在教師和學生心中的形象。因此，物業(yè)公司要明確自己的責任，保證運用專業(yè)知識和專業(yè)技能對實訓教學樓物業(yè)進行養(yǎng)護、修繕和管理，延長不動產的使用年限，并為實訓教學工作提供全方位的服務，讓學校的教師與學生擁有一個舒適、優(yōu)雅、安全的教學和學習場所。

（3）學校實訓教學中心與物業(yè)服務公司兩者之間是平等的民事主體關系，雙方都有各自法定的權利與義務。在具體操作上，合作雙方應當建立專門的業(yè)務聯系渠道，正確處理關系，解決問題，雙方還應定期召開工作例會，隨時糾正工作中的偏差。實訓教學中心有對物業(yè)公司管理工作的監(jiān)督、建議權，有對實訓教學樓、機電設備安排檢修等工作及重大事情的決策權等，也有向物業(yè)公司按時支付管理費、配合物業(yè)公司開展工作等義務。

4.5 強化實訓教學樓廢棄物的處理

實訓教學樓是師生進行教學和科研的基地。在實訓教學中會使用各種藥品、試劑和動物，每天都會產生大量的廢氣、廢液、廢渣等，如處理不及時、不合理，將對教師和學生的身體健康造成不可估量的影響，因此，對廢棄物的清潔和處理工作是物業(yè)管理工作的重要組成部分。物業(yè)公司要著重做好廢棄物的處理工作，并配備有排污技能的專業(yè)管理人才，制訂嚴格的管理制度，做到科學化、規(guī)范化、制度化的管理。廢棄物應在專門的放置點、專門的容器中存放，有專人管理，嚴格區(qū)分，切不可隨意丟棄[7]。每天對有實驗課的實訓室進行清掃，對有污染源的區(qū)域進行消毒，把實訓過程中產生的廢棄物統(tǒng)一收集，分類進行處理，并統(tǒng)一送至廢棄物集中處理站焚燒或進行深埋處理，以防廢棄物外泄造成污染，避免實訓教學樓的污染外排造成疾病傳播或環(huán)境污染。

4.6 強化安全第一、責任重于泰山的意識

實訓教學樓物業(yè)管理工作看似簡單，實際上較為瑣碎，涵蓋的工作范圍廣、難度大、責任重，除具有一般的物業(yè)管理的共性外，還有其特殊性要求。實訓教學樓有大量的易燃、易爆、易腐蝕物品和貴重的教學儀器設備，是消防安全的重點保護單位。實訓教學樓作為學生學習技能和進行實訓操作的重要場所，人員流動量很大，因此，實訓教學樓中人員的人身安全和物品的財產安全是學校管理工作的重中之重。物業(yè)公司要高度重視實訓教學樓的安全管理工作，加強管理人員防火、防盜以及突發(fā)事件應變能力的培訓，并掌握現代化高科技設備的使用方法，如電子眼、監(jiān)控系統(tǒng)、自動消防報警噴灑系統(tǒng)、智能安全管理系統(tǒng)等。

4.7 開展節(jié)能降耗工作

實訓教學樓的物業(yè)管理工作已非傳統(tǒng)意義實訓教學樓的簡單管理，工作人員要不定時巡視，積極宣傳，對各實訓室、研究室、多媒體室進行“節(jié)約一度電”的教育和開展“節(jié)約一滴水”的宣傳工作，時刻提醒廣大師生及工作人員節(jié)約用水、用電，從而最大限度地發(fā)揮后勤工作的保障作用。

4.8 提高物業(yè)人員的素質

社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理可給實訓教學樓注入新的活力，成為學校為教職工和學生服務的有機組成部分。因此，物業(yè)公司要對員工加強服務技能、專業(yè)知識的培訓，如樓宇內各種設施設備的正確使用與維護技能、服務態(tài)度、溝通與協調技巧、突發(fā)事件應變與處理能力、判斷與果斷決策能力、服務禮儀、儀表、言行舉止等。提高實訓教學中心物業(yè)管理隊伍的素質，使之為師生提供標準化、規(guī)范化、專業(yè)化、科學化的優(yōu)質服務。

綜上所述，通過實施物業(yè)管理，能使實訓教學樓的物業(yè)得到嚴謹、科學、規(guī)范的管理。實訓教學樓的物業(yè)管理通過市場運作，優(yōu)化配置，使資源得到了更充分的利用，更主動、更有效地服務于教師和學生，服務于學校的實驗教學和科研工作。

圖1 實訓教學樓物業(yè)管理的組織結構

[1]周運清,向靜林.中國物業(yè)管理的理論與實踐[J].中南民族大學學報：人文社會科學版，2009，29（3）：152-156.

[2]薛少清，何化春，趙麗琴.淺議高校物業(yè)管理的特點及其發(fā)展趨勢[J].山西高等學校社會科學學報，2011，23（10）：108-110.

[3]趙智慧.新館物業(yè)管理過程中的軟管理理論[J].圖書館論壇，2000，20（2）：9-11.

[4]陳恒福.論圖書館物業(yè)管理的內涵[J].江蘇圖書館學報,2000（2）：43-44.

[5]王紅珊.論高校物業(yè)管理品牌的創(chuàng)建[J].文教資料,2012（25）：120-122.

[6]馬春紅，鐘守冰.高校物業(yè)管理社會化實踐的思考[J].云南財經大學學報，2012（4）：138-139.

[7]周克英.實驗室的污染與防治[J].北方環(huán)境，2011（10）：62.