孫繼楹

【文章摘要】

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，它的發(fā)展涉及到國(guó)計(jì)民生。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)存在著多種稅收問(wèn)題，諸如各環(huán)節(jié)存在不合理的稅負(fù)分布、稅制要素存在不合理的規(guī)定、稅收管制的相關(guān)配套措施不健全等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響重大。國(guó)家需要采取應(yīng)對(duì)措施，將稅收杠桿效率充分發(fā)揮出來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善體制，為建設(shè)和諧社會(huì)與實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)而創(chuàng)造條件。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；稅收；稅制要素

0 引言

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系構(gòu)建的征稅階段包括取得土地、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、流轉(zhuǎn)及保有，在組織財(cái)政收入與調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到了積極的作用。但是伴隨我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在近些年的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的稅制以無(wú)法滿足房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的需求，我國(guó)房地產(chǎn)日益暴露出一些稅種及稅收體系的弊端。正因如此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展受到嚴(yán)格限制，稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)缺乏有效的調(diào)控，表現(xiàn)出低效調(diào)控的畸形狀態(tài)，所以深化改革房地產(chǎn)稅制勢(shì)在必行。

1 清晰認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的地位及稅收調(diào)控的作用

1.1保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展需要正確的心態(tài)

自本世紀(jì)初以來(lái)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)就被確認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)，從中央到地方政府一直都非常重視其特殊性的地位。然而這些年伴隨房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度膨脹式的發(fā)展也帶來(lái)了大量的負(fù)面作用，違法用地在許多政府行為中屢見(jiàn)不鮮；房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度膨脹式的發(fā)展逐漸加劇了資源環(huán)境、土地與人口之間的沖突；過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)加劇了不公平的收入分配，產(chǎn)生了一些不和諧與不穩(wěn)定的因素；人們?cè)谄渌矫娴谋匾M(fèi)被高房?jī)r(jià)逐漸擠壓，其他方面的消費(fèi)空間不斷縮小，不利于促進(jìn)消費(fèi)與擴(kuò)大內(nèi)需；地方政府財(cái)政收入過(guò)度依賴房地產(chǎn)，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的土地、資本被擠出，忽視了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型受到嚴(yán)重制約；大多數(shù)情況下地方政府是最終推行中央調(diào)控政策的執(zhí)行者，然而地方政府過(guò)度依賴房地產(chǎn)和土地收入，使得它們無(wú)暇顧及保障性住房的建設(shè)，也無(wú)心對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，這往往是造就宏觀調(diào)控失靈的潛在原因。所以必須清晰認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的地位，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展模式絕對(duì)不是急速膨脹的房?jī)r(jià)與獨(dú)占鰲頭的房地產(chǎn)行業(yè)，必須從本質(zhì)上清晰認(rèn)識(shí)這一局面。

1.2建立有效機(jī)制促使稅收調(diào)控改進(jìn)方式

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，并且對(duì)土地具有高度的依賴性，這就決定了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)必須使用貨幣政策與土地政策，這兩個(gè)政策是非常重要的調(diào)控方式，稅收調(diào)控只能當(dāng)作一種輔助的調(diào)控方式，過(guò)于依賴則無(wú)益，稅收體系的穩(wěn)定持續(xù)性將更有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常使用的調(diào)控政策中，擁有顯著優(yōu)勢(shì)的就是稅收調(diào)控。相對(duì)于一刀切的信貸、金融等政策性調(diào)控，稅收政策往往偏重的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。所以盡管稅收調(diào)控僅僅作為一種輔助性的調(diào)控方式，但其在房地產(chǎn)中的調(diào)控作用已日益凸顯。但從稅收調(diào)控的角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個(gè)主要的稅收政策弊端，就是沒(méi)有一個(gè)稅收調(diào)控政策是立足于房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略性的發(fā)展角度。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的稅收問(wèn)題

2.1各階段存在不合理的稅負(fù)分布

房地產(chǎn)的稅收主要分布在其經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)及保有這三個(gè)階段。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)階段需納稅的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、契稅寄土地增值稅；在開(kāi)發(fā)階段需納稅的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅；在保有階段需納稅的稅種包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。從當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅政策的角度看，一般是不銷售不出租則不需征稅，一旦發(fā)生銷售、出租的行為則多種稅種累繳。同時(shí)我國(guó)當(dāng)前實(shí)行的稅制對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)交易中的房地產(chǎn)征收稅收較高，而對(duì)保有階段中的房地產(chǎn)不但設(shè)置的稅種稅率偏低，并且擁有大范圍的免稅，優(yōu)惠的稅收政策偏多，這就使房地產(chǎn)在保有階段的整體稅負(fù)偏低。大部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家與我國(guó)相比，在交易階段稅費(fèi)的征收比例偏低，西方發(fā)達(dá)國(guó)家健全的二手房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的前提就是擁有低稅率的交易階段。正因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)在保有階段稅負(fù)較輕、稅種偏少，并且在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段的稅負(fù)較重，這對(duì)二手房市場(chǎng)起到抑制作用，導(dǎo)致近些年投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行，房?jī)r(jià)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重。國(guó)家不參與分配房地產(chǎn)保有階段的價(jià)值升值部分，就難以調(diào)節(jié)擁有大量房產(chǎn)視為資產(chǎn)增值的行為，進(jìn)而難以優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，導(dǎo)致浪費(fèi)了大量的房地產(chǎn)資源。

2.2稅制要素存在不合理的規(guī)定

稅制要素就是對(duì)各個(gè)稅種的明確細(xì)化規(guī)定，稅制要素存在不合理的規(guī)定，就會(huì)使稅收職能發(fā)揮的作用受到阻礙，稅制要素存在的不合理方面體現(xiàn)在：一是狹窄的征稅范圍。城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅主要是針對(duì)城鎮(zhèn)及工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性土地、房產(chǎn)征稅。經(jīng)過(guò)近三十年推進(jìn)工業(yè)化和改革發(fā)展，農(nóng)村居民迅速擴(kuò)張了房產(chǎn)規(guī)模，質(zhì)量在逐步攀升，并且大量涌現(xiàn)出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房。所以把數(shù)量龐大的農(nóng)村排除在征稅范圍之外，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入的穩(wěn)定稅源大量流失。除此之外，從國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置的稅收體系來(lái)看，大部分國(guó)家對(duì)在海外擁有房產(chǎn)的納稅人也征稅，然而我國(guó)對(duì)在海外擁有房產(chǎn)的本國(guó)居民尚未規(guī)定納稅問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)家對(duì)這部分納稅人的財(cái)產(chǎn)開(kāi)征稅收的權(quán)力。二是不科學(xué)的計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)房地產(chǎn)稅收當(dāng)前實(shí)行的計(jì)稅依據(jù)可分為兩種：按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值進(jìn)行征稅、按照房產(chǎn)租金收入進(jìn)行征稅。但是伴隨時(shí)間的不斷推移房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值在漸漸攀升，房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的原值與市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格存在逐步變大的偏差，房產(chǎn)稅則不能依據(jù)房產(chǎn)增值而提高，所以對(duì)財(cái)富分配差距難以發(fā)揮有效的調(diào)節(jié)功能。三是不合理的稅率設(shè)計(jì)。當(dāng)前房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)階段，土地增值稅實(shí)行的是超額累進(jìn)稅率，其稅率大大超過(guò)其他國(guó)家。過(guò)高的土地增值稅稅率會(huì)引發(fā)一些問(wèn)題，例如繳納稅費(fèi)的機(jī)會(huì)成本提高將導(dǎo)致嚴(yán)重的逃稅現(xiàn)象、稅收征管增加了成本使決策者原有的調(diào)節(jié)目的被歪曲。

2.3稅收征管的相關(guān)措施不健全

當(dāng)前我國(guó)不完善的財(cái)產(chǎn)登記制度，特別是私有財(cái)產(chǎn)登記制的嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致征管信息來(lái)源不通暢，存在房地產(chǎn)不予登記注冊(cè)進(jìn)行私下交易的現(xiàn)象，將國(guó)有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自有財(cái)產(chǎn)的違法行為，使得國(guó)有房地產(chǎn)出現(xiàn)大量流失情況，稅收征管力度嚴(yán)重受限。并且與房地產(chǎn)稅收相關(guān)的稅收評(píng)稅政策和價(jià)格評(píng)估制度缺乏完善。我國(guó)評(píng)估房地產(chǎn)的政策法規(guī)、機(jī)構(gòu)及相關(guān)評(píng)估人員素質(zhì)等難以滿足征管稅收的需求。

3 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完善稅收政策應(yīng)采取的措施

3.1房地產(chǎn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)

從房地產(chǎn)稅制完善結(jié)構(gòu)的目標(biāo)來(lái)看，一是應(yīng)該在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易及保有三個(gè)階段都征稅，全面體現(xiàn)出調(diào)節(jié)原則；二是要合理搭配三個(gè)階段的稅收，并且學(xué)習(xí)國(guó)外的稅費(fèi)體系，對(duì)保有階段的稅收要加大比重，這反應(yīng)出重點(diǎn)調(diào)節(jié)原則。這方面取決于房地產(chǎn)自身的特殊性，由于保有階段是房地產(chǎn)的最終階段，這一階段房地產(chǎn)的價(jià)值能充分體現(xiàn)出來(lái)。就當(dāng)前我國(guó)稅費(fèi)體系的狀況而言，一是要將現(xiàn)行不合法、不合理的收費(fèi)取消，主要有大多數(shù)政府性基金和管理性收費(fèi)；二是對(duì)收費(fèi)進(jìn)行合理性規(guī)范，將體現(xiàn)不出政府行為的實(shí)施服務(wù)與提供產(chǎn)品的收費(fèi)變成經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)是依據(jù)“誰(shuí)受益誰(shuí)繳稅”的原則；三是將一些從本質(zhì)上具有稅收特性的收費(fèi)轉(zhuǎn)變成稅收，使稅收調(diào)節(jié)擴(kuò)大范圍，進(jìn)而使稅收調(diào)控力得到增強(qiáng)。政府應(yīng)將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段減輕或取消不合理的收費(fèi)視為重點(diǎn)，從而達(dá)到減稅清費(fèi)，在開(kāi)發(fā)階段減少行政收費(fèi)的目標(biāo)，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

3.2改革房地產(chǎn)稅制要素及稅種

一是適時(shí)推進(jìn)遺產(chǎn)稅的開(kāi)征。就國(guó)外的稅收實(shí)踐而言，在社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遺產(chǎn)有著積極的推動(dòng)作用。開(kāi)證遺產(chǎn)稅講有效彌補(bǔ)稅收調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的缺位。開(kāi)證遺產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人所得稅的繳納有利，有助于財(cái)富調(diào)節(jié)分配，推動(dòng)社會(huì)公平。就我國(guó)當(dāng)前征管稅收的水平而言，應(yīng)該實(shí)行總遺產(chǎn)稅制，就是對(duì)逝者留下的所有遺產(chǎn)進(jìn)行征稅，遺產(chǎn)的具體分配方向不需考慮，這就有助于監(jiān)控稅源，也有助于稅收征管成本得到降低。二是房地產(chǎn)消費(fèi)稅的開(kāi)征。那些購(gòu)買別墅和高檔住房的消費(fèi)者是房地產(chǎn)消費(fèi)稅的具體征稅對(duì)象。對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整是此稅開(kāi)征的主要目的，以便對(duì)人們的消費(fèi)方向進(jìn)行引導(dǎo)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資方向進(jìn)行引導(dǎo)，使房地產(chǎn)合理配置品種構(gòu)成。三是物業(yè)稅的開(kāi)征。將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅進(jìn)行合并，開(kāi)征物業(yè)稅。它是對(duì)房屋與土地等不動(dòng)產(chǎn)在保有階段的價(jià)值增值進(jìn)行征稅的一個(gè)稅種，西方國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)保有階段改革稅制的方向是統(tǒng)一征收物業(yè)稅。

3.3對(duì)住房信息系統(tǒng)進(jìn)行不斷的完善

我們對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行稅制改革，就需要對(duì)稅負(fù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，這就需要做好必要的前期準(zhǔn)備工作。建立住房信息系統(tǒng)是不可或缺的，住房信息系統(tǒng)的不斷完善有助于對(duì)計(jì)稅依據(jù)的合理確定，對(duì)房地產(chǎn)科學(xué)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需進(jìn)行充分了解，有助于稅收杠桿發(fā)揮有效的宏觀調(diào)控作用。不斷發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化管理與電信技術(shù)，為我國(guó)住房信息系統(tǒng)進(jìn)行不斷的完善提供了重要的途徑，我們需要善于運(yùn)用現(xiàn)有的技術(shù)為我國(guó)房地產(chǎn)稅制的不斷完善提供服務(wù)。

4 結(jié)論

綜上所述，不但在國(guó)際上稅收是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要方式，我國(guó)在以往調(diào)控房地產(chǎn)的過(guò)程中它也起到了明顯的作用。在很多西方國(guó)家，實(shí)施物業(yè)稅可以對(duì)炒房現(xiàn)象進(jìn)行有效的抑制，并成為地方政府可靠的財(cái)政收入來(lái)源。實(shí)踐證明稅收杠桿的合理運(yùn)用能夠在調(diào)控房地產(chǎn)中取得較好的效果。這就需要我們推動(dòng)房地產(chǎn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)、改革房地產(chǎn)稅制要素及稅種、對(duì)住房信息系統(tǒng)進(jìn)行不斷的完善，為房?jī)r(jià)回歸理性和健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造條件。

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