近日由權威人士處獲悉，有關部門正在各大城市和機構之間調研有關完善二手房營業(yè)稅的政策。有業(yè)內人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業(yè)稅的免征期限應調整至2年。在有關智囊機構向監(jiān)管層提交的調研報告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來房地產調控政策松綁后，政府可能在稅收環(huán)節(jié)發(fā)力支持市場。

這一政策具有較大的刺激作用，因為營業(yè)稅稅率較高，個人住宅物業(yè)轉讓營業(yè)稅為5.6%左右，降低營業(yè)稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據專業(yè)二手房機構統(tǒng)計，目前二手房市場80%的交易是10年以內的、40%是5年以內的，如果能改為滿2年，會再有10%～5%二手房交易不用繳納營業(yè)稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大作用，本質是為2年到5年的短期交易降低成本，有利于投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地產投資收益2年超過信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

不要對調低營業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調高營業(yè)稅，短期內也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會有漣漪，但不是持續(xù)不斷的投石激水。

只有房產稅才能起到長期作用，因為房產稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房產稅立法，四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細則，此時提出房產稅立法加快，無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標；完善消費稅制度；逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制等。對于備受關注的房地產稅，表示加快房地產稅立法并適時推進改革，使房地產稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。沒有明確的時間表，應該是視市場冷熱、宏觀經濟穩(wěn)定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房貸利率具有長期效果，美國等大多通過房貸利率來調節(jié)市場冷熱。國慶節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會聯合發(fā)文，調整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯合發(fā)文，降低住房公積金申請門檻。

可惜，商業(yè)銀行熱情不高。檢索目前的商業(yè)房貸利率，首套房貸最低在9折左右。一些銀行發(fā)放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場時代，商業(yè)銀行不可能放棄利潤來給房地產市場抬轎子，除非央行給房貸定向寬松。這未必不是好事。

長期加快房地產市場資金流動性的辦法是房貸資產證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設計，銀行10萬億元左右的個人房貸進行證券化成為理財產品，由投資者購買理財產品釋放出資金，定向投入房地產市場的剛需貸款與改善型住房。

中國房貸資產證券化還處于幼兒園水平，迄今為止，國內商業(yè)銀行僅發(fā)行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行的總規(guī)模30億元的國內首筆MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品（RMBS）在銀行間市場成功招標，總規(guī)模達68.14億元”。

到目前為止，金融機構興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長期貸款中壞賬率最低的好資產，銀行沒有動力花大力氣證券化。

可惜得很，商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地產市場上升時，房貸表面是低風險產品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優(yōu)質資產。銀行如果進行MBS產品設計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數據，銀行內在動力不足。

如果把優(yōu)質的房貸打包成產品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房價已經下行的市場貸款，金融同行也不會出手購買。并且，房貸資產證券化產品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產證券化將撬動10萬億元資金，就現實而言尚有很長的路要走。因此，它是最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產稅收政策預期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。

但是，不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎貨幣而增加流動性，證券化是必由之路。我們只能走上美國模式，證券化之后我們不必關注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現在銀行不愿意放松手中好房貸，未來，剛需人群占樓市主角、房地產市場大幅波動，房地產投資不是有錢人的游戲，房貸資產就像鋼貿貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機證券化，滿足于通道費用，轉讓收益與風險，以后都找不到地方哭。

金融與互聯網時代，羊毛出在豬身上，滿足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買房貸資產證券化產品，未來，張三的房貸不來自于銀行，而來自于隔壁李四。

剛需買房，高凈值人群購買房貸證券化產品，世界和平了。

作者簡介：

葉檀，知名財經評論家、財經專欄作家?！睹咳战洕侣劇分鞴P、央視財經頻道特約評論員，主要從事資本市場、房地產市場、金融等領域寫作。著有《拿什么拯救中國經濟》、《中國房地產戰(zhàn)爭》等。endprint