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        房貸七折真相

        2014-11-17 12:20:11張翠翠
        齊魯周刊 2014年42期
        關(guān)鍵詞:航班號房貸利率返程

        張翠翠

        “頂多是九折或九五折,央行利率新政僅作為指導(dǎo),并非強(qiáng)制要求”

        近一個月來,孫豐雷一直在等房貸利率下調(diào)的落地細(xì)則。

        9月30日,在央行下發(fā)的做好住房金融服務(wù)工作的通知中,提出了“房貸新政”,稱對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策,并申明“貸款購買首套普通自住房,最低首付比例為30%,利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的限定。

        孫豐雷第一時間獲知后,奔走各大銀行網(wǎng)點(diǎn)以圓自己的“二套大房”夢。然而他發(fā)現(xiàn)在央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政至今已半月有余,濟(jì)南金融界并未有“房貸利率下調(diào)的新則”出臺,就連“已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,買二套房可執(zhí)行首套房貸款政策”都不可能實現(xiàn)。

        在工商銀行泉城路支行,伊姓個貸經(jīng)理潑了一盆涼水:“目前尚未接到任何通知調(diào)整房貸利率,仍堅持舊的房貸利率,首套房首付三成,利率上浮5%;二套房首付4成,利率上浮10%?!?/p>

        只有建行明確表示新政即將落實,“房貸利率新標(biāo)準(zhǔn)已明確,但標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格的條件限制?!苯ㄐ姓虑鹬袀€貸部工作人員告訴《齊魯周刊》記者。

        首套房貸款利率是否有望七折?一家商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理告訴記者,關(guān)于首套房的認(rèn)定,銀行肯定會執(zhí)行,但7折房貸利率優(yōu)惠不會實現(xiàn),“近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊,加上利率市場化使商業(yè)銀行資金成本上升,銀行出于成本收益考慮,不太可能執(zhí)行新政中7折的下限,此前已經(jīng)有銀行針對大客戶推出9.5折利率優(yōu)惠,或許未來會全部執(zhí)行利率優(yōu)惠,但絕不可能打七折。”

        另一家商業(yè)銀行的個貸經(jīng)理告訴記者:“利率優(yōu)惠的要求很嚴(yán)格,如果房貸金額少于30萬,基本上沒有希望,就算是30萬以上,也不一定能全部按照最低下限七折執(zhí)行,頂多是九折或九五折,央行利率新政僅作為指導(dǎo),并非強(qiáng)制要求?!?/p>

        孫豐雷失望地告訴記者,各大銀行無一例外 “并未接到上級實施細(xì)則的通知”“就算出臺利率優(yōu)惠,仍會具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定,是否獲批仍然需要等待銀行審核?!?/p>

        濟(jì)南孚瑞不動產(chǎn)的工作人員趙明超告訴記者,“關(guān)于限貸松開和利率打折的事,我們第一時間告知客戶,目前從銀行內(nèi)部并未獲得具體新政,肯定會執(zhí)行新政,但7折不大可能。”

        盡管最低基準(zhǔn)利率7折的指導(dǎo)價格在濟(jì)南尚未出現(xiàn),但全國已有多家銀行下調(diào)房貸利率至基準(zhǔn)水平。北京、深圳、浙江等地,個別銀行推出9折利率,多家銀行房貸利率降至9.5折。

        囚徒博弈:

        銀行遲遲不出細(xì)則的背后

        在房貸利率打不打七折的問題上,銀行無疑陷入了經(jīng)濟(jì)學(xué)博弈論中的“囚徒的困境”中。

        “此次房貸新政,央行并未強(qiáng)制要求,意在放利率市場化?!鄙虾X斀?jīng)大學(xué)國際金融系主任奚君羊表示,“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位,銀行利差小,如果執(zhí)行七折優(yōu)惠,意味著銀行將面臨‘入不敷出的虧損境地?!彼M(jìn)一步指出,“此次央行政策更偏向于指導(dǎo)性意見,釋放房貸寬松信號以刺激房產(chǎn)市場?!?/p>

        建設(shè)銀行縣西巷支行個貸工作人員告訴記者,“各大銀行肯定對此不歡迎,但如果一家銀行房貸利率下調(diào),最后就是大家都會去下調(diào)到一致基準(zhǔn)上,畢竟要爭取信貸客戶。”

        據(jù)他分析,一般情況下,央行或監(jiān)管機(jī)構(gòu)給予總體政策指引,由各家銀行去頒布具體細(xì)則時,經(jīng)常會出現(xiàn)大家都不愿意做出頭鳥的情況?!般y行房貸細(xì)則遲遲不出臺,說白了是各家銀行在博弈?!?/p>

        “漲價時,讓各家銀行統(tǒng)一口徑并不是難事,但在房貸業(yè)務(wù)節(jié)節(jié)萎縮時,各家都恨不得能將客戶攬入懷中,但又不甘心定價太低,故在觀望。誰越遲出臺就越有利,只要在別家基礎(chǔ)上略放低那么一點(diǎn),就能掌握招攬客戶的主動權(quán)?!?/p>

        假如房貸利率打七折,銀行的利潤究竟受到多大的影響?

        按房貸新政規(guī)定,如果個貸利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,即打七折,按目前貸款基準(zhǔn)利率6.55%計算,七折利率即為4.585%。在此之前,經(jīng)過多次降息后,商業(yè)銀行的存貸利差越來越小,5年期以上貸款利率打七折只有4.158%,與5年期存款利率3.60%相比,只相差0.558個百分點(diǎn),這意味著銀行利差收入將大幅縮水。

        有人算了這樣一筆賬:以房貸尾款30萬元、貸款期限20年計算,購房者在支付0.85倍基準(zhǔn)利率的時候,需要支付利息30.29萬元,如果按照基準(zhǔn)利率的七折計算,購房者所支付的利息約為24.94萬元,兩者相比七折利率可為購房者節(jié)省5.35萬元的利息。

        據(jù)復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅的分析,若執(zhí)行七折優(yōu)惠利率,估計國內(nèi)商業(yè)銀行一年減少收益在165億左右。

        事實上,自從樓市進(jìn)入深度調(diào)整期以來,住房按揭貸款的風(fēng)險隨之加大。加上目前國內(nèi)金融價格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化:受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊,銀行活期存款所占存款的比重越來越小,銀行的融資成本全面上升。

        為此,各家銀行考慮更多的就是如何在讓利的同時增加收入。工商銀行泉城路支行伊姓個貸經(jīng)理告訴記者,“銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件,以至于能符合要求者寥寥無幾?!?/p>

        “未來利率市場化是一個趨勢,銀行必須要承受陣痛?!鄙鲜龈吖苷f,除了收益率低,投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

        孫立堅認(rèn)為,“房地產(chǎn)的貸款周期比較長,一般為10到30年。并且,個人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率(5年以上)是6.55%,公積金貸款利率(5年以上)是4.5%,如果房貸再打折的話,對比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財產(chǎn)品,銀行的收益會減少更多?!?/p>

        此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強(qiáng)制要求的文件,而可視為是從房貸政策放松以促進(jìn)樓市穩(wěn)定的導(dǎo)向性信號,以求實現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。

        “未來房貸利率有優(yōu)惠空間,但不會太大?!苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平進(jìn)一步分析,“此前因為資金鏈斷裂等原因,開發(fā)商有的跳樓,有的破產(chǎn),有的跑路,導(dǎo)致銀行壞賬率提升。而且今年個人金融貸款不良率也有所上升,所以出現(xiàn)了銀行‘有錢不敢貸的情況。”endprint

        七折能否救市?

        央行釋放“房貸利率下調(diào)”的信號,放開限貸能否挽救疲弱的房地產(chǎn)市場?

        孫立堅表示,本質(zhì)上,放松限貸比放松限購“刺激更大”。因為至今仍希望在中國買房的必然是剛需,剛需絕大部分依賴銀行信貸買房,能直接全款買房的畢竟是少數(shù)?!把胄蟹潘煞抠J政策是朝著‘扶持市場需求走出的正確一步?!?/p>

        至于是否能調(diào)動銀行積極性,則需看房產(chǎn)市場的回暖情況。“畢竟房產(chǎn)與銀行存在互相依存的關(guān)系,一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂情況發(fā)生并且擴(kuò)散,銀行自身穩(wěn)定性也會受到很大影響?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

        據(jù)張大偉預(yù)測,此房貸新規(guī),不亞于全國松綁限購對市場影響的5倍?!笆聦嵣峡梢允沟酶纳菩涂蛻羧婊貧w”。

        “剛需買房者紛紛觀望,準(zhǔn)備出手?!睗?jì)南西部一樓盤工作人員稱,新政還是會刺激到買房者。

        回溯樓市近十年的“黃金發(fā)展史”,在上一輪狂熱繁榮之中,銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。

        但有業(yè)內(nèi)人士指出,未來“救市”還得靠市場。今年樓市的整體走向仍是維穩(wěn)和去庫存,“七折的象征意義似乎更大一點(diǎn)?!?/p>

        有消息稱,上半年濟(jì)南的地皮賣出不到1/3,未來是否會有起色?張大偉稱,新政對于樓市的需求的釋放作用預(yù)計會比較緩慢?!坝绕涫怯懈纳菩孕枨蟮娜后w,還在等待樓市觸底的機(jī)會,年內(nèi)樓市成交量難以呈現(xiàn)井噴。不過,在政策暖風(fēng)的吹動下,明年開始,樓市成交量回升的可能性比較大,屆時也會在房價上有所反應(yīng)?!?/p>

        有專家指出,“面對當(dāng)前樓市調(diào)整期,央行通過政策指導(dǎo)在不放大銀行杠桿的情況下,正培育消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求?!?/p>

        不過仍有聲音質(zhì)疑,“促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇要符合風(fēng)險的因素,不能因為追求成果而盲目刺激。因為通過放大杠桿率來達(dá)到規(guī)模,會形成泡沫,這樣培育出來的市場是不健康的。”

        冬春航班換季 山航調(diào)整多條航線

        此次冬春換季,山航根據(jù)旅客的冬季作息時間及出行特點(diǎn),具體調(diào)整航班信息如下:

        濟(jì)南-長沙-??诤骄€,航班號為SC1183/4,每天一班,18:45 從濟(jì)南起飛,20:55到達(dá)長沙,21:45從長沙起飛,23:50到達(dá)海口,返程20:55從??谄痫w,22:55到達(dá)長沙,23:40從長沙起飛,1:35返回濟(jì)南。

        濟(jì)南-廈門-三亞航線,航班號為SC4959/60,每天一班,7:35從濟(jì)南起飛,9:55到達(dá)廈門,10:45從廈門起飛,13:00到達(dá)三亞,返程13:45起飛,15:40到達(dá)廈門,16:30從廈門起飛,18:50返回濟(jì)南。

        濟(jì)南-三亞航線,航班號為SC4751/2,每天一班,7:05從濟(jì)南起飛,10:55到達(dá)三亞,返程11:50起飛,15:05返回濟(jì)南。

        青島-鄭州-三亞航線,航班號為SC4635/6,每天一班,7:45從青島起飛,9:20到達(dá)鄭州, 10:10從鄭州起飛,13:20到達(dá)三亞, 返程14:10起飛,17:10到達(dá)鄭州,17:55從鄭州起飛,19:35返回青島。

        青島-寧波-??诤骄€,航班號為SC4883/4,每天一班,8:05在青島起飛,9:45到達(dá)寧波,10:35從寧波起飛,13:25到達(dá)海口,返程14:15起飛,16:45到達(dá)寧波, 17:35從寧波起飛,19:10返回青島。

        煙臺-鄭州-海口航線,航班號為SC4891/2,每天一班,7:50從煙臺起飛,9:35到達(dá)鄭州,10:20從鄭州起飛,13:10到達(dá)海口,返程14:00起飛,16:45到達(dá)鄭州,17:30從鄭州起飛,19:05返回?zé)熍_。

        廈門-珠海-??诤骄€,航班號為SC4887/8,每天一班,7:35從廈門起飛,9:00到達(dá)珠海,9:45從珠海起飛,10:40到達(dá)??冢党?1:30起飛,12:25到達(dá)珠海, 13:10從珠海起飛,14:25到達(dá)廈門。endprint

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