李叢軍

【摘 要】隨著國家加強了宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得越來越困難，地產(chǎn)企業(yè)所面對的融資風(fēng)險也變得越來越大，地產(chǎn)企業(yè)如何有效的、安全的進行融資來確保企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展已經(jīng)成為我們必須關(guān)注的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險；應(yīng)對措施

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資特征

1.資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金的需求量是極大的，如此龐大的資金需求量僅僅依靠企業(yè)的自有資金來供給顯然是不夠的。地產(chǎn)企業(yè)為了保證在整個開發(fā)過程中有充足的資金流，就必須使用多種渠道進行外源性融資，否則就有可能出現(xiàn)資金斷流的風(fēng)險。

2.財務(wù)風(fēng)險大

房地產(chǎn)企業(yè)除了資金需求量大，同時還具有資金流動效率低、資金回流周期長等特點，加之地產(chǎn)受企業(yè)市場競爭激烈、市場機構(gòu)變化、國家政策調(diào)控等因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)要面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。另外，相對于發(fā)達國家來說，我國的金融結(jié)構(gòu)較為單一，金融體系也不夠完善，這些也加劇了地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.土地和房產(chǎn)抵押是主要融資條件

地產(chǎn)企業(yè)的商品是土地上的建筑，土地是國家的稀缺資源，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展土地的需求量還會進一步的加大，市場決定了房地產(chǎn)的價值還會進一步上升，所以房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中使用房產(chǎn)和土地進行抵押還是很受金融機構(gòu)歡迎的條件。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的主要成因

1.融資渠道過于單一

由于受到政策、法律、金融環(huán)境等客觀因素的限制，使得地產(chǎn)企業(yè)進行多渠道融資的難度很大，主要的融資還是要依靠銀行。造成這樣情況的簡析如下：①過度依賴銀行貸款融資。對企業(yè)來說，銀行貸款融資是各融資渠道中風(fēng)險及成本最小的一種融資方式，所以企業(yè)通常首選這種方式，但對銀行來說，在缺乏風(fēng)險分擔(dān)機制的情況下，就要承擔(dān)較大風(fēng)險。②地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險過大。因為我國地產(chǎn)預(yù)售融資在法律上存在缺陷，且發(fā)生過不法地產(chǎn)企業(yè)利用法律缺陷非法獲利的情況，導(dǎo)致投資者失去了信任，通過地產(chǎn)預(yù)售融資的渠道也因此受阻。③直接融資難度較大。上市直接融資對房地產(chǎn)的綜合實力、盈利能力、資格資質(zhì)等均有較高的門檻要求，這使得上市等直接融資增加了難度。

2.金融市場體系不健全

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到了一定的程度，但房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展卻沒能跟上這種節(jié)奏，存在滯后性。我國地產(chǎn)金融市場還是以一級市場為主，體系不夠完善，制約了地產(chǎn)企業(yè)融資，影響了地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

3.銀行信貸風(fēng)險大

由于地產(chǎn)企業(yè)沒有劃分信用等級，導(dǎo)致信用等級不達標(biāo)的企業(yè)也能從銀行貸到款，這實際上就加劇了銀行貸款風(fēng)險。試想大量不良貸款存在于銀行貸款中，勢必會加劇地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的爆發(fā)，威脅到銀行體系的穩(wěn)定。

4.房地產(chǎn)企業(yè)自身抵御風(fēng)險能力低

我國的地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)為中小企業(yè)，規(guī)模大、實力強、信譽好的地產(chǎn)企業(yè)其實數(shù)量有限，這就反映出我國地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀就是數(shù)量多、規(guī)模小、實力差、市場競爭能力弱、抵御風(fēng)險能力也很低。隨著市場競爭加劇，規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)將占據(jù)更多的銀行貸款資源，規(guī)模較小的地產(chǎn)企業(yè)融資將更困難，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的局面。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的建議

1.完善法律法規(guī)建設(shè)，改善房地產(chǎn)融資環(huán)境

首先，要加快完善房地產(chǎn)立法，多元化的融資結(jié)果離不開法律的支持；其次，政府部門應(yīng)該加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，當(dāng)然政府在提供政策優(yōu)惠的同時，也要加強對融資的監(jiān)管；最后，通過加強房地產(chǎn)貸款市場的準(zhǔn)入關(guān)、提高企業(yè)抵御風(fēng)險能力、建立風(fēng)險預(yù)警體系等手段來嚴(yán)控地產(chǎn)融資風(fēng)險。

2.融資方式多元化，拓寬融資渠道

我們要向發(fā)達國家學(xué)習(xí)，將目前單一的融資渠道過渡到多元化融資渠道，積極開拓資金融資、信托融資、上市融資等多種渠道。此外，對房地產(chǎn)預(yù)售進行有效的改革監(jiān)督，完善監(jiān)督機構(gòu)，弱化預(yù)售制度存在的風(fēng)險。

3.買殼上市部分緩解融資困境

買殼上市也是一個有效的融資途徑，通過一些非上市公司收購業(yè)績較差的上市公司，剝離被收購公司的不良資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目的。

4.培育發(fā)展信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金

信托融資這一融資方式已被越來越多的企業(yè)所關(guān)注，近些年來信托業(yè)發(fā)展迅速，通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和信托產(chǎn)品，也能夠緩解目前各地產(chǎn)公司的融資壓力，并能有效的減少地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。

5.利用自有資金融資

地產(chǎn)企業(yè)可將自有資金、有價票據(jù)、應(yīng)收賬款等通過金融機構(gòu)實現(xiàn)轉(zhuǎn)現(xiàn)來增加資金進行自有資金融資，依靠內(nèi)源進行融資風(fēng)險較小且成本較低。

6.進行理性融資

值得注意的是地產(chǎn)企業(yè)進行融資是要付出融資成本的，一旦違規(guī)將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，所以地產(chǎn)企業(yè)進行融資要保持理性，并遵循合理性、可靠性、經(jīng)濟效益性、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、融資成本最低化等原則。

7.提高企業(yè)自身競爭力

地產(chǎn)企業(yè)提高自身的競爭力才能在市場中獲得更多的現(xiàn)金流入，而合法經(jīng)營及提高抵御風(fēng)險的能力則是公司發(fā)展的基本前提。

參考文獻：

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[2]韓宏.淺談防范我國房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險的對策[J].中國經(jīng)貿(mào)，2009（10）：46-47