高曉林++朱洪興

摘 要：近年來隨著我國社會環(huán)境的不斷變化和國家對房地產(chǎn)市場管理的完善，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持自身的生存與發(fā)展，必須要考慮到房地產(chǎn)項目成本的問題，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來說必須加以改進和完善。本文在分析當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，探究房地產(chǎn)工程項目在成本管理中存在的問題，并提出相應的解決方案。

關鍵詞：企業(yè)運營 成本管理 文獻參考 房地產(chǎn)項目 管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）03（c）-0170-02

我國的房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀80年代，隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，改革開放的不斷加快，國民經(jīng)濟也進行著飛速的發(fā)展，我國國家建設正在朝著現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的道路上快速前進，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了我國市場經(jīng)濟建設的重要地位，承載著我國基本經(jīng)濟運行的物質(zhì)基礎?？偨Y(jié)我國房地產(chǎn)行業(yè)過去30多年的發(fā)展經(jīng)驗來看，多數(shù)房地產(chǎn)項目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實施對策卻沒有能在開發(fā)環(huán)節(jié)中得到應用，很多項目沒有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節(jié)約建筑成本、科學的進行成本控制、提高企業(yè)成本管理能力成為了每個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。

基于以上原因，本文參考一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產(chǎn)項目成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中關鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在保證高質(zhì)量和按時完工的同時更好的合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)價值。

1 項目成本管理內(nèi)容

1.1 項目成本管理概念

項目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在對成本做出一定預測的前提下，在項目工程期限范圍內(nèi)使項目建設盡可能的滿足質(zhì)量要求，并使項目建設在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產(chǎn)項目成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期項目預算的編制、批準和后期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產(chǎn)項目成本是否成功的關鍵因素就是成本、費用的管理與項目性能和質(zhì)量是否達到成本最低化的要求。

由于房地產(chǎn)行業(yè)有其獨特的復雜性，項目成本包括開發(fā)商在項目立項之前購買土地所支付的土地價款；也包括：項目前期的設計、規(guī)劃等工程成本，以及施工建設和基礎設施建設所用的資金成本；還包括項目建成后公共設施的配套成本，與開發(fā)相關的間接費用和開發(fā)期間的各種費用等等?；谝陨铣杀镜膹碗s性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在開發(fā)前期明確以上成本費用的列支范圍，在進行項目成本核算時可靠性的、可計量的成本數(shù)據(jù)，以便于項目成本目標盡可能的實現(xiàn)。

1.2 項目成本管理的流程

一般而言，項目成本管理的基本流程如下。

在項目建造施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應盡早制定項目成本計劃，完善成本預測體系，董事會應盡快通過項目的成本預、決算方案，做出正確的成本決策；項目部的成本核算管理人員應及時收集各種成本信息，做好項目成本核算工作，最后根據(jù)核算人員做出的成本數(shù)據(jù)進行分析、檢查等，通過以上各種要素的交互關系使房地產(chǎn)成本管理按照一定的目標運行，并使項目的實際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內(nèi)。

1.3 房地產(chǎn)項目成本管理內(nèi)容

房地產(chǎn)項目從立項到完工出售，不僅包括前期規(guī)劃設計階段，征地拆遷安置階段，同時也包括：設計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設施建設階段、經(jīng)營與管理期間的輔助建設階段。由于不同項目的具體規(guī)劃、實施階段不同，項目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產(chǎn)項目從投資人的投資意向開始，到項目規(guī)劃、施工建設完畢再到消費者，以及面向消費者（業(yè)主）實施的全壽命周期的物業(yè)管理，大致都要遵循一下流程：投資項目的可行性研究、土地使用權的申請與獲取、方案設計與整體規(guī)劃的報批、建設資金的籌集、進行開發(fā)施工、市場營銷與物業(yè)管理等階段，整個房地產(chǎn)項目才能夠得以全部完成。

2 房地產(chǎn)項目成本管理中存在的主要問題

2.1 項目管理人員成本意識薄弱

在房地產(chǎn)項目成本管理中，企業(yè)管理人員的職責是什么？有什么具體負責項目實施的部門？而在正常情況下，需要項目部先進行編制成本預算再進行成本核算，但現(xiàn)實生活中往往是先進行相關成本核算再編制成本預算。雖然有些項目部配備有專職的項目預、結(jié)算人員，但相關責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最后項目是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。

2.2 相關人員素質(zhì)低，責任心淡薄

目前我國房地產(chǎn)項目建造隊伍當中，一些剛從院校畢業(yè)的大學生從業(yè)人員具有一定的理論知識水平但是相關房地產(chǎn)從事經(jīng)驗不足；反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經(jīng)驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些項目中更是滋長了相關人員的負面情緒。再加上有些項目組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續(xù)，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對于房地產(chǎn)項目成本管理有著較大的影響。

3 房地產(chǎn)項目成本管理的解決方案

3.1 在項目質(zhì)量管理上“挖潛增效”

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質(zhì)量管理，必以提高質(zhì)量為代價，與之相匹配的就須由項目的成本來進行調(diào)整。項目質(zhì)量、項目成本、項目檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在項目質(zhì)量管理上“挖潛增效”。

3.2 從項目建設工期控制上要效益

項目工程進度對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項目成本，從項目建設工期管理控制要效益，就需要對整個項目的工期進行合理調(diào)整來達到目的。目前項目建設工期中有兩種方式，一種是項目部為了確保項目工期順利完成而采取的措施；另一種是業(yè)主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，項目持續(xù)時間短，持續(xù)時間測量成本較低，當項目建設周期縮短到一定程度上時，這些措施的持續(xù)成本將會大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內(nèi)部因素造成的項目虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關系，應該在盡可能短的時間內(nèi)，找到控制最低的成本優(yōu)勢。

4 結(jié)語

創(chuàng)新是發(fā)展的動力，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步加強項目成本管理，降低項目成本，最關鍵、最根本的就是創(chuàng)新，包括：管理觀念、系統(tǒng)的創(chuàng)新、管理手段：方法的創(chuàng)新等。加強工程項目成本控制的關鍵是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解決房地產(chǎn)項目工程成本管理工作中出現(xiàn)的各種問題。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越來越艱難，企業(yè)在管理中就需要改變傳統(tǒng)的成本管理、成本核算方法，并制定科學的成本管理目標，采用科學的手段來實現(xiàn)成本的多樣化管理模式。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的今天，項目成本管理必須提升到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度，在拓寬傳統(tǒng)成本核算的基礎上，降低成本的關鍵就是成本管理。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟的浪潮中實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，并且在激烈的競爭中打敗行業(yè)競爭者，就必須要在成本管理上具有創(chuàng)新的意識和動力，加大成本管理方面的投入力度，提升戰(zhàn)略成本管理，把成本管理、成本控制放在項目實施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報。

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