摘 要：在一批極具號(hào)召力和競爭力的電子商務(wù)平臺(tái)和網(wǎng)站的帶動(dòng)下，中國電子商務(wù)在與傳統(tǒng)商業(yè)模式的競爭中已顯示出巨大的潛力和優(yōu)勢，而依托傳統(tǒng)商業(yè)模式存在的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營也同時(shí)受到了巨大沖擊。本文將從電商相較于傳統(tǒng)商業(yè)模式的優(yōu)勢延伸到對商業(yè)地產(chǎn)的影響，并且討論商業(yè)地產(chǎn)如何在沖擊中求得新的發(fā)展思路同時(shí)給出合理的發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：電子商務(wù)；傳統(tǒng)商業(yè)模式；商業(yè)地產(chǎn)；新思路

一、電子商務(wù)相較于傳統(tǒng)商業(yè)模式的優(yōu)勢

1.價(jià)格便宜。這里的“價(jià)格”包含了成本價(jià)格和產(chǎn)品價(jià)格兩方面的含義。由于電商模式下的商家無需經(jīng)營實(shí)體店面，且可以根據(jù)銷售情況對庫存進(jìn)行自適應(yīng)調(diào)整，減少庫存甚至實(shí)現(xiàn)零庫存，從而不僅節(jié)省了店鋪?zhàn)饨疬€減少了庫存壓力；同時(shí)高度信息化的運(yùn)營基礎(chǔ)減少了電商的運(yùn)營成本和中間環(huán)節(jié)的成本。成本的降低使得電商銷售的產(chǎn)品具有了極大的價(jià)格優(yōu)勢。

2.不受時(shí)空限制。電子商務(wù)不受傳統(tǒng)實(shí)體店面銷售時(shí)間和銷售地點(diǎn)的限制，無論是消費(fèi)者還是商家都可以根據(jù)自身情況選擇合適的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行線上交易。

3.選擇更多，市場更大。沒有了時(shí)空的限制，消費(fèi)者可以在同一時(shí)間自由比較更大范圍內(nèi)不同商家的產(chǎn)品；同一商家也可面對更大范圍的消費(fèi)群體。

4.信息更加對稱，加深了商家和消費(fèi)者的相互了解。相較于實(shí)體店的有限客戶資源和有限商家信息來說，網(wǎng)上有豐富的信息資源使得消費(fèi)者更加全面地知曉商家及其商品的信息，也讓商家可以及時(shí)收到消費(fèi)者的反饋和意見。在電商交易中，商家不再是高高在上的“神秘人”，而是與消費(fèi)者組成了平行的交易雙方。

5.消費(fèi)者的購物更輕松理性，商家得到的反饋更真實(shí)，交易更加高效和諧。消費(fèi)者在線上挑選商品的過程純屬私人過程，不再承受導(dǎo)購給予的壓力，不會(huì)因?yàn)樘暨x時(shí)間過長而產(chǎn)生愧疚心理，更加不會(huì)因?yàn)檫@種愧疚心理而產(chǎn)生沖動(dòng)消費(fèi)。線上的購物過程往往是輕松而理性的。線上的交易不是面對面的，消費(fèi)者可以毫無壓力和保留地提出對產(chǎn)品的意見和建議，這種情況下商家得到的信息更加真實(shí)可靠。

二、電商擴(kuò)張對商業(yè)地產(chǎn)的影響

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)是以規(guī)?；夯膫鹘y(tǒng)商鋪和經(jīng)營場所為基礎(chǔ)而存在的，近年來電商的迅速擴(kuò)張和壯大嚴(yán)重壓縮了傳統(tǒng)的經(jīng)營性商鋪的生存空間。2012年的“雙十一”，淘寶以191億的交易額震驚了大眾；2013年的“雙十一”更是創(chuàng)造了350億的銷售神話。淘寶用一天的時(shí)間拉走了傳統(tǒng)商鋪的潛在客戶，并在瞬間釋放掉了這些客戶的購物需求。淘寶創(chuàng)造的“雙十一”導(dǎo)致在這之前和之后的很長一段時(shí)間內(nèi)傳統(tǒng)商鋪幾乎無人問津。以淘寶、京東為代表的電商大佬們正迅速侵吞著傳統(tǒng)商業(yè)幾十年來積累的市場。

由此導(dǎo)致了許多競爭力不夠強(qiáng)大的中小型傳統(tǒng)企業(yè)的倒閉，很多傳統(tǒng)的大型企業(yè)也在靠著有限的客源艱難度日，縮減店鋪數(shù)量成了這些企業(yè)必須做出的艱難選擇。傳統(tǒng)商業(yè)的不景氣使得原本存在的商鋪關(guān)門、在建的商鋪停工，在可預(yù)見的未來，傳統(tǒng)商鋪的需求也將迅速減少。為了銷售，許多商業(yè)地產(chǎn)的開放商不得不以降價(jià)來吸引越來越謹(jǐn)慎的投資者。

在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格和成交量下降、未來的前景也不容樂觀的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的“黃金歲月”似乎已經(jīng)過去，若不采取措施，“寒冬期”將迅速到來。

三、商業(yè)地產(chǎn)在電商沖擊下的發(fā)展新思路

1.投資受電商沖擊小的商鋪，突出傳統(tǒng)商業(yè)模式的優(yōu)勢。受沖擊較小的商鋪類型有：（1）經(jīng)營大宗商品和高端商品的商鋪，如食品糧油、珠寶貴金屬、汽車、高端定制服裝等。（2）服務(wù)類型的商鋪，如餐飲娛樂、醫(yī)療保健、賓館酒店等商業(yè)，是線上消費(fèi)無法代替的體驗(yàn)式服務(wù)產(chǎn)品。（3）經(jīng)營特殊商品的商鋪，如寵物店等。（4）菜市場等的生活類型的商鋪，電商目前無法取代（但比如天貓的“天貓超市”也已經(jīng)開始嘗試新鮮類商品的本地化配送服務(wù)，相信在不久的以后就能夠打破幾輩人養(yǎng)成的買菜習(xí)慣）。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將目光更多地放在前三種商鋪中，更積極地發(fā)揮出線下的優(yōu)勢。

2.趕上電子商務(wù)發(fā)展的高峰期，與電子商務(wù)、及物流等周邊產(chǎn)業(yè)共同成長。隨著電商的發(fā)展，越來越多原本是小型的、私人的網(wǎng)店形成一定規(guī)模，發(fā)展成為大中型電商企業(yè)，這些企業(yè)需要必須的辦公場所，由此衍生出大量對于寫字樓等辦公區(qū)域的需求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資方向可從原來的經(jīng)營類型的商鋪轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公類型的商鋪。

同樣的，電子商務(wù)的發(fā)展也帶動(dòng)了物流等周邊產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。越來越大的交易數(shù)量對于國內(nèi)剛剛興起的物流行業(yè)是個(gè)很大的挑戰(zhàn)，除了不成熟的管理模式，物流行業(yè)極度不完善的基礎(chǔ)設(shè)施和硬件條件已經(jīng)成為拉低行業(yè)效率和服務(wù)質(zhì)量的重要因素。針對物流行業(yè)的需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資方向可從原來的為傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)建設(shè)囤貨倉庫轉(zhuǎn)為為物流企業(yè)建設(shè)中轉(zhuǎn)倉庫和配送基地。

3.從解決電商存在的問題入手，發(fā)揮傳統(tǒng)商鋪的優(yōu)勢。我國的電子商務(wù)雖憑借其巨大的優(yōu)勢迅速崛起，但其中有許多問題和劣勢是不可回避的，如商家的信用問題，產(chǎn)品的真實(shí)性問題，網(wǎng)上支付的安全性問題，退換貨、維修等售后服務(wù)的問題等。針對與這些問題，線上的商家企業(yè)就需要小部分地回歸傳統(tǒng)商業(yè)，建立線下的體驗(yàn)店、售后服務(wù)中心等以提高企業(yè)可信度。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以通過更大地挖掘電商企業(yè)的需求以謀求自身發(fā)展。

4.地產(chǎn)開發(fā)商可借助電子商務(wù)的優(yōu)勢，開展線上的宣傳和銷售。建設(shè)和維護(hù)企業(yè)自身的電子商務(wù)網(wǎng)站可以通過付出極低的成本達(dá)到“廣而告之”的效果，不僅降低了運(yùn)營成本，也使投資者更加全面深入地了解了企業(yè)，提升了企業(yè)形象，擴(kuò)大了客戶群體，使地產(chǎn)開發(fā)商得到更好的發(fā)展。

作者簡介：郝悅（1992.09- ），女，漢族，山西太原人，本科，研究方向：電子商務(wù)endprint