余豐慧

即使房貸政策調(diào)整為“只要房貸余額還清都算首套房”，銀行出于房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險考慮，也不會盲目開閘放水放貸，利率也不會優(yōu)惠到哪里去?？蓮囊种仆稒C性購房角度出發(fā)，如此松綁限貸無異于助長樓市投機行為。

9月22日下午，市場有傳聞稱“首套房認定標(biāo)準(zhǔn)將放松”，其表示“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。

就目前來說，這仍然是個“傳聞”。因為央行和銀監(jiān)會是房貸政策發(fā)布的最權(quán)威部門，只要這兩個部門沒有公開表態(tài)，都不能算“確信”。既然傳聞如此盛行，應(yīng)不是空穴來風(fēng)，最起碼決策層討論或者說動議過。

商業(yè)銀行對于還清房貸者、有房無貸款者視同首套房貸款，從貸款認定角度并沒有太大問題。從商業(yè)銀行角度看，還清貸款后再貸款買房，理所當(dāng)然應(yīng)該算作首次購房貸款。從這個角度松綁房貸，在正常情況下，商業(yè)銀行存有放貸的積極性。

可從抑制投機性購房角度出發(fā)，如此松綁限貸無異于助長樓市投機行為。要知道，現(xiàn)行的制度設(shè)計已經(jīng)兼顧了自住型和改善型兩種住房需求。比如，第一套自住型住房在首付款和貸款利率上都給予了優(yōu)惠；第二套改善型住房也允許貸款，只不過首付款比例上調(diào)到六成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

如果調(diào)整為認貸不認房，那么，就再次給投機炒房提供了機會。假如不管有幾套房只要沒有貸款，都可以繼續(xù)利用貸款籌資購房，然后賣掉后還清貸款，再次貸款買房，循環(huán)往復(fù)投機炒房。這需要決策者慎重考慮決策。

房貸政策一旦調(diào)整為“只要房貸余額還清都算首套房”，是樓市調(diào)控政策的重大變動，也是房貸政策的較大松動。這對于目前低迷的樓市可謂重大利好，也是開發(fā)商、樓市“春天派”們聞訊狂歡的重要原因。

然而，開發(fā)商們不能高興過早。一方面權(quán)威部門至今沒有發(fā)出房貸政策調(diào)整的確切消息，足以看出調(diào)整尚處于討論或者說猶豫階段，是否能夠使開發(fā)商美夢成真尚存變數(shù)。

另一方面，具有樓市調(diào)控殺手锏的房貸政策竟然動議松綁，足以看出目前樓市低迷狀況，房價走低之勢到了幾近不可扭轉(zhuǎn)的程度。8月樓市數(shù)據(jù)創(chuàng)下10年來最低，動議調(diào)整房貸政策說明9月份樓市形勢更加嚴(yán)峻，房價跌幅仍在擴大。

正如此前放松限購政策時一樣，給市場預(yù)期釋放樓市低迷比表面情況嚴(yán)重地多。這次動議松綁限貸政策，就強烈地釋放出樓市可能惡化的市場信號。在這種市場心理下，自住型需求購房者可能更加謹(jǐn)慎，更加不敢于出手；投資性投機性需求也會更不敢出手，甚至趁機出手手中擠壓的存量房。這必將促使低迷的樓市更加低迷，下跌的房價繼續(xù)走低。

在上述市場預(yù)期驅(qū)使下，即使房貸政策調(diào)整為“只要房貸余額還清都算首套房”，銀行出于房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險考慮，也不會盲目開閘放水放貸，利率也不會優(yōu)惠到哪里去。商業(yè)銀行也許與購房需求心理預(yù)期一樣會更加謹(jǐn)慎，更加懼怕整體性樓市風(fēng)險來臨。

同時，就目前政策來看，只有差異化的房貸政策是指令性的，即：首套房首付款比例三成，利率可以適度優(yōu)惠；第二套以上住房首付款比例六成，利率是基準(zhǔn)利率1.1倍。如果房貸政策調(diào)整比如說利率，也只能是指導(dǎo)性的，或者松綁指令性規(guī)定而已。貸與不貸、貸多貸少、利率高低、期限長短的權(quán)力將會下放給商業(yè)銀行自主決定。而出于上述風(fēng)險考慮，商業(yè)銀行不會盲目投放房貸。

自住型、改善型需求購房者，應(yīng)該密切觀察央行和銀監(jiān)會在房貸政策上的權(quán)威消息，絕不能輕信媒體傳聞炒作就匆忙出手購買。

因為即使房貸真的松綁，也只能預(yù)示著樓市從低迷到惡化，釋放出的恰是房價走低不可逆轉(zhuǎn)的信號。出手購買，就要更加謹(jǐn)慎。