岳彩周

市場出現(xiàn)拐點同時，傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介還面臨互聯(lián)網(wǎng)新商業(yè)模式逼宮。但新商業(yè)模式能否顛覆傳統(tǒng)模式尚待觀察。

一手代理業(yè)務(wù)被開發(fā)商拖欠巨額傭金讓各大中介“很受傷”，老本行二手房買賣也因為業(yè)績低迷而被迫裁員、關(guān)店。隨著房地產(chǎn)市場掉頭向下，整個房地產(chǎn)中介也已經(jīng)風聲鶴唳，裁員、關(guān)店此起彼伏。

上海一家大型中介公司對媒體表示，近期已經(jīng)關(guān)閉了10家門店，接下去還有約20家門店會歇業(yè)?！拔覀儠褬I(yè)績虧損、位置較偏、成本較高的門店收縮掉，把人員調(diào)到成交較多的區(qū)域去?！?/p>

而在北京，中介員工收入如今也普遍降低，有的甚至已經(jīng)幾個月銷售業(yè)績?yōu)榱?，雖然目前大型連鎖中介公司還未出現(xiàn)閉店、裁員潮，一些公司還在想辦法激勵員工，留住精英等待春天的到來，但專家預(yù)測說，年底可能出現(xiàn)人員和店面的大規(guī)模收縮。

房地產(chǎn)中介日子的確不如前兩年好過了。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比上月下降14.8%，來自鏈家等房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的研究報告也表明，近期二手房交易市場低迷，一直延續(xù)自春節(jié)后出現(xiàn)的疲軟態(tài)勢。

與此同時，經(jīng)歷了2008年、2011年的兩次寒潮，房地產(chǎn)老員工們對這個行業(yè)的發(fā)展前景仍是看好。

但這次好似狼真的來了。5月15日，平安集團旗下的平安好房網(wǎng)正式上線。這個模式或許讓那些仍有所希冀的老員工的大吃一驚：他們提出了不要中介費的模式，并提出將消滅傳統(tǒng)中介。二手房市場買賣雙方均不再繳納中介費，至于新房，將啟動砸錢模式，豪擲5億元返利購房者。平安好房網(wǎng)宣稱，要做地產(chǎn)電商界的淘寶、天貓。該網(wǎng)站宣稱，鏈家、我愛我家、21世紀等房地產(chǎn)中介將會是互聯(lián)網(wǎng)金融下一個消滅對象。

商業(yè)模式的創(chuàng)新速度顯然超出了人們的預(yù)料。但這種模式真能顛覆傳統(tǒng)的中介嗎？

傳統(tǒng)與互聯(lián)網(wǎng)的對峙

由于這個行業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，房產(chǎn)中介神奇地保持著生命力。但不被取代并不意味著活得很好。最近幾年樓市不像2008年那樣好，二手房市場表現(xiàn)平穩(wěn)，國家又限制房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的收費，其他成本每年也在上漲，而2014年拐點的來臨無疑讓很多地產(chǎn)中介倍感壓力。

有互聯(lián)網(wǎng)中介人士說，“我一直不看好這個傳統(tǒng)商業(yè)模式。沒有自己的核心技術(shù)和產(chǎn)品線，沒有固定資產(chǎn)，沒有好的隊伍管理機制，房源信息你有的我也有?！倍|(zhì)化競爭條件下，很多中介只是隨著市場潮起潮落。

目前網(wǎng)絡(luò)平臺仍是房產(chǎn)中介營銷的重要渠道之一。毫無疑問，大家都習慣了線上搜索的方式，無論何時何地，都可以搜索有意向的房源。無論是現(xiàn)在還是未來，線上客戶占主導(dǎo)都是大方向。

而目前二手房市場成交的清淡進一步加劇了房產(chǎn)中介對網(wǎng)絡(luò)平臺的依賴。搜房網(wǎng)、安居客等已經(jīng)形成品牌效應(yīng)和流量規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)平臺，更是他們搶占的主陣地，即網(wǎng)絡(luò)端口。不過，作為逐利一方，今年安居客提高了網(wǎng)絡(luò)端口的收費，這引發(fā)了與之合作的傳統(tǒng)中介的強烈反彈。

3月12日，包括我愛我家、鏈家、中原、21世紀不動產(chǎn)在內(nèi)的9家中介聯(lián)合發(fā)布聲明，在京滬兩地以“下架房源”的形式向其互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺——安居客發(fā)起宣戰(zhàn)，反對其隨意漲價。其中一位中介負責人介紹，此前安居客主要以包月套餐形式收費，根據(jù)不同的推送位置、房源質(zhì)量，每月收取300-1000元不等的費用。但是從2012年開始改用按點擊量付費、競價排名模式收費，即哪位中介出的錢最高，所推房源可以優(yōu)先展示，而且房源只要被點擊，就會從中介賬號中扣除一定費用?！鞍凑漳壳暗氖召M標準，如果經(jīng)紀人想得到理想推廣，每個月要向安居客交3000元左右，但是如果一旦漲價，5000元都打不住了?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

“安居客的商業(yè)模式盤活了房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，使其實現(xiàn)利益最大化，但是在此過程中又分攤了有限的利益蛋糕。在行業(yè)不景氣，蛋糕變小，中介行業(yè)成本不斷攀升之時，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺占據(jù)份額越來越大，傳統(tǒng)中介行業(yè)的利潤也就被積壓、攤薄，這是雙方利益不協(xié)調(diào)導(dǎo)致的結(jié)果?！彪娚虒＜音斦裢治?，此次沖突，中介機構(gòu)意在從安居客等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商口中“搶回”屬于自己的那塊蛋糕。

實際上，當前房產(chǎn)中介之間在端口上的血拼，不僅使營銷成本居高不下，而且網(wǎng)絡(luò)成交表現(xiàn)也不盡如人意，同時無形中也導(dǎo)致中介人員專業(yè)素養(yǎng)難以提升，這也似乎成為整個行業(yè)詬病不斷的淵藪。

房地產(chǎn)中介這個行業(yè)是因為信息閉塞不對稱而產(chǎn)生，而安居客與搜房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)公司則使得很多的信息透明化，只是在行業(yè)不景氣時要價提高了。其實伴隨互聯(lián)網(wǎng)而來的透明化、標準化、用戶體驗等都是傳統(tǒng)中介需要吸收的，這樣才能提高效率和降低成本。如果不隨之改變，中介公司仍然會被市場之浪所淘沙。

這也是現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)中介現(xiàn)在也在自建自己的房源信息網(wǎng)絡(luò)平臺的原因。鏈家地產(chǎn)的“鏈家在線”已成為相對成熟的自營網(wǎng)站，我愛我家也推出了視頻看房和720度全景看房等線上渠道。

隨著信息的透明化，提升交易的效率也是新商業(yè)模式的一個著力點，而這正是平安好房網(wǎng)的著力點所在。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)電商的盈利模式為：提供房源信息，發(fā)布廣告，組織買賣及向二手中介出售端口費。這種模式如今又落伍了。

平安好房網(wǎng)首席運營官莊諾表示，提供資訊的做法未免同質(zhì)化，平安好房要做的是“純電商”平臺，也可以說是地產(chǎn)電商界的淘寶、天貓。

安居客在與傳統(tǒng)中介的對峙中并無太多底氣?！耙溃覀儯ǚ慨a(chǎn)中介）是甲方，他們（網(wǎng)絡(luò)平臺）才是乙方，他們只是一個渠道，就像打廣告一樣，在哪兒都能！”近日，參與全國多地房產(chǎn)中介聯(lián)盟的偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹表示。

所以，你可以看到，此次價格上調(diào)在中介聯(lián)盟的“封殺聲”中已被叫停，安居客于3月12日當晚發(fā)布公告稱停止?jié)q價，但中介聯(lián)盟成員仍不滿意，繼續(xù)提出取消競價、設(shè)置消費上限、消費數(shù)據(jù)透明化、提高服務(wù)質(zhì)量等幾大要求。

看來傳統(tǒng)的中介手里是有牌可打的。endprint

平安好房網(wǎng)能否成氣候？

平安好房網(wǎng)則稱要成為傳統(tǒng)中介模式的顛覆者。

平安好房顛覆傳統(tǒng)模式的底氣或許來自其客戶資源。據(jù)了解，平安銀行、平安大華基金、平安信托等都將給予平安好房金融支持。

平安好房網(wǎng)宣稱，以目前新房市場4000億的市場規(guī)模來看，平安好房計劃在今年余下的半年時間爭取5%～10%，3年以后爭取占有一半的成交量。對于二手房市場，由于買賣雙方均不再繳納中介費，將由平安好房擔負房源認證的工作，此外，平安好房將依托集團金融背景提供資金擔保。

其還提出，二手房標準化也是平安好房的目標之一。二手房市場魚龍混雜，設(shè)想是初期會將二手房按照地理位置、房屋朝向等條件粗略劃分，但實現(xiàn)該目標將需要至少一年時間。

傳統(tǒng)中介對付安居客、搜房網(wǎng)尚有底氣，但遇到了能為客戶一站服務(wù)的淘寶模式，房地產(chǎn)中介是否有牌可打？

“平安金融網(wǎng)的模式也很難走通，所以我們并不怕。即使在發(fā)達國家美國，也是經(jīng)紀人模式，純電商也不太可能。”濟南房地產(chǎn)中介的從業(yè)者表示。

其實，中介費并不是影響人們選擇的關(guān)鍵點，二手房標準化并不現(xiàn)實，買賣也不可能完全通過網(wǎng)上實現(xiàn)，二手房房子千差萬別，所涉復(fù)雜情況只有進入了交易環(huán)節(jié)才會明了，比如上世紀80年代的房子在平安銀行貸不出款，在華夏銀行就可能貸出款。

另外，二手房買賣交易金額巨大，動輒上百萬元，顧客不可能在網(wǎng)上看看就下單。最重要的一些交易必須通過線下才能解決，比如，談判價格、過戶、遷戶口、交稅、物業(yè)交割等復(fù)雜問題。

與在寫字樓里辦公的網(wǎng)上平臺不同，傳統(tǒng)的中介都扎根社區(qū)，和賣房人很熟，很多二手房賣房人賣房肯定要找他們，他們對房源很了解，買二手房的人也會找他們，尤其是對大品牌的傳統(tǒng)中介，買房和賣房人更放心。如果只在線上，如何攬客都是個問題，交易成本會很高。

“其實，我所了解的山東濟南有家融資擔保公司也嘗試過類似模式，也是不收中介費，想通過金融賺錢，但并沒做起來，攬不來客人，現(xiàn)在基本銷聲匿跡了。”上述濟南房地產(chǎn)中介的從業(yè)者對《中國連鎖》記者透露。

相對于二手房，平安好房網(wǎng)做新房卻有成功的可能，因為新房有時就是賣圖紙，標準化比較容易，房地產(chǎn)市場的下行也確實為平安好房網(wǎng)提供了機會。

“市場不好的時候他們能從開發(fā)商處拿下單子，但一旦市場反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商自己賣就可以了，不太可能找他們賣，因為這牽涉很多返點。即使是新房，我認為大多數(shù)消費者也傾向于去售樓處，去平安好房網(wǎng)的能有多少也不好說?！鄙鲜鰸戏康禺a(chǎn)中介的從業(yè)者表示。

這意味著新模式要想顛覆傳統(tǒng)中介并不是想象得那么容易，“消滅中介”更像一句宣傳口號。endprint