何紅

摘要：通過對公共租賃住房租金構(gòu)成和公共租賃住房租金定價的影響的因素分析，提出完善公共租賃住房租金定價制度的建議。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；租金定價；建議

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2014）19010901

1公共租賃住房租金構(gòu)成

房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有一部分是通過房屋的租金的形式表現(xiàn)出來的，租金價格在構(gòu)成上比較復(fù)雜因為它要反映房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值。根據(jù)我們國家的實際情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品租金主要包括了房屋建造和流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的所有成本和投資建造者所應(yīng)得的利潤，租金的一般應(yīng)該由以下八項構(gòu)成：房屋折舊費、房屋維修費、房屋管理費、出租房屋應(yīng)繳納的租金、房屋投保的保險費、投資的利息、投入資本的社會平均利潤和使用土地應(yīng)支付的地租。房屋的商品租金應(yīng)該將以上八個大項全部考慮在內(nèi)計算房屋租賃價格。

2公共租賃住房租金定價的影響因素

2.1宏觀影響因素

公共租賃住房的租金水平會受到國家的住房調(diào)控政策的制約。例如國家加大保障性住房在整個房地產(chǎn)市場中所占的比例，或者減少經(jīng)濟適用房數(shù)量同時增加公共租賃住房數(shù)量，都會引起公共租賃住房的租金的變化。國家也可以通過宏觀政策在土地、稅收等方面影響公共租賃住房租金定價。

2.2中觀影響因素

首先公共租賃住房的成本影響，公共租賃住房的成本包括建設(shè)成本和運營成本。建設(shè)成本由土地成本和建筑成本構(gòu)成，建筑成本是必須投入到公共租賃住房房屋建設(shè)中的成本，取決于建筑市場以及建筑標(biāo)準(zhǔn)。運營成本主要是運營階段發(fā)生的費用，一般是由管理費用和維修費用組成。成本是定價過程中最基本的參照，政府應(yīng)通過一定的方法和措施來降低公共租賃住房的成本。其次居民的收入水平，公共租賃住房作為一種具有商品性、福利性的二元屬性商品，是政府在一定期解決住房資源分配不公平而采取的一種住房保障措施，政府對公共租賃住房的保障對象進行限制，限制條件包括收入標(biāo)準(zhǔn)等等，居民收入標(biāo)準(zhǔn)是主要的限定因素，居民的收入水平的高低決定了其支付能力的大小。再次商品房租賃市場租金水平，公共租賃住房租金應(yīng)與市場租金基礎(chǔ)上下浮一個相應(yīng)合適的比例。同時租賃市場的租金水平還會影響低收入群體對公共租賃住房的需求，當(dāng)商品房租賃市場租金越高時，會有更多的人申請公共租賃住房，需求增大會使公共租賃住房的租金相應(yīng)提高，反之則降低。

2.3微觀影響因素

首先區(qū)位因素，區(qū)位的不同直接關(guān)系到公共租賃住房承租者的生活方便條件以及交通便利條件。公共租賃住房項目位于城市中心或是邊緣地帶，交通便利與否都會影響租金價值的大小。其次樓層及朝向，樓層和朝向都在一定程度上影響了住戶的居住條件。樓層會影響到住戶居住的通達(dá)性、視野、采光、通風(fēng)、安全等，朝向主要影響到日照和采光，樓層及朝向好的公共租賃住房的租金會相對較高一些。再次配套設(shè)施，配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施兩方面，基礎(chǔ)設(shè)施包括電梯、集中供熱等，周邊配套主要是周邊是否有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心等，如果公共租賃住房項目基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備齊全，外部配套設(shè)施配套完備，則其租金定價必定較高。

3完善公共租賃住房租金定價制度的建議

3.1完善租金補貼制度

2013年5月6日國務(wù)院總理李克強就深化經(jīng)濟體制改革工作提出，對符合廉租住房和公共租賃住房的人群，要通過政府發(fā)放住房補貼的方式實現(xiàn)對其的保障，并且對于廉租住房人群提高租金補貼，要根據(jù)保障對象收入水平的不同，制定與之對等的租金補貼政策，完成對應(yīng)人群的住房保障。租金需要根據(jù)不同層次需求群體的經(jīng)濟收入水平、支付能力等因素實現(xiàn)差別化，政府應(yīng)該積極探索更完善的公共租賃住房租金補貼制度，借鑒廉租住房的租金補貼制度，再此基礎(chǔ)上根據(jù)不同收入階層的制定不同補貼額度，切實保障“夾心層”的利益。

3.2建立公共租賃住房成本審查制度

公共租賃住房的建設(shè)運營成本是公共租賃住房租金定價的關(guān)鍵因素，也關(guān)系到公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展問題，通過建立公共租賃住房建設(shè)運營成本審查制度，定期對公共租賃住房從設(shè)計、施工到運營整個生命周期的成本進行審查，為公共租賃住房租金定價提供最真實有效的分析數(shù)據(jù)，以保證公共租賃住房租金定價的理性，有助于公共做了這個的可持續(xù)發(fā)展。

3.3建立嚴(yán)格的動態(tài)收入統(tǒng)計與審核制度

申請家庭的收入情況是決定公共租賃住房租金是否能夠得到大眾接受的首要因素。因此，詳細(xì)的收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠為公共租賃住房提供定價依據(jù)，使公共租賃住房的租金定價更加公平合理，實現(xiàn)公共租賃住房制度福利最大化。

3.4加強立法建設(shè)

從廉租住房和經(jīng)濟適用住房政策的實踐過程來看，保障性資源的分配都依賴于廣大群眾的監(jiān)督和個人自主申報實現(xiàn)的，但是這樣是無法達(dá)到資源的合理分配的，因為我們沒有辦法通過群眾的自主性約束他們的行為。必須通過嚴(yán)格的立法約束與公共租賃住房政策有關(guān)的政府、企業(yè)及個人的行為，明確收入統(tǒng)計制度和成本審查制度的實施的方法和各參與方的責(zé)任和義務(wù)，強制要求企業(yè)、銀行、證券、社保等機構(gòu)參與到收入統(tǒng)計制度之中，并對違規(guī)操作、提供虛假信息等行為的參與方實施較嚴(yán)厲的懲罰。

參考文獻(xiàn)

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